美国房产投资回报率 算算值不值

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-08 LongAndFoster美国荣富地产


涨幅温和健康

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在 20% 以上,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨,美国的房价的成长率显然低得多。从 1980 年到目前为止,在这三十年之间,其中只有 8 年房屋中间价超过了 10 个百分点,而且 8 年中的 6 年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计 数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在 7%-8%之间 , 扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在 5%-6% 。上涨幅度不大 , 但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所 , 是满足人类居住的需求 , 不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资 , 而不是短期投机。




时间越长越有把握

美国房地产周期平均在十五年左右 , 所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔 , 如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。




售出才能实现利润

房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价 市场来看,如果你当初以 200 万购得房屋,现今市价达到 500 万,你可能获得 300 万的利润,但是如果你没有适时高奌卖出,把利润变成现金装进口袋,两年 后房子可能会回落到 250 万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以 上,关于这个问题,我会专题撰文另行探讨。




建筑成本是跌幅的天然底线

在美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国 07 年开始房价下跌,迄今平均跌幅超过 40% 。这是一个低点,是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌,我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价,都已经低到与建商的建筑成本持平,假设房价再继续下跌, 表示所有新屋都会停建,只有原有的二手屋供应市面 , 而美国每年有一百二十万的新增人口,每年新增家庭户数迖百万 , 很快会消化掉市场上的房屋,届时房屋的需求增加,房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点,房价能降的空间也极为有限, 没有天灾人祸的情况下 , 建筑成本就是跌幅的天然底线。




租金回报率高

我们说到投资,我们就不得不探讨租金回报率。在美国加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达到 7-9% 。扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均 在 5-6% 之间。在中国的租屋市场租金回报率只有 2-3% ,与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回 报差异。例如,在美国加州洛杉矶东区 Eastvale 城市,目前三十五万美元可以买到一套三千英尺(大约 280 平方米)的四房独立屋,它的真实平均租金 为$2300 左右,也就是年租金 $27600 ,平均租金的回报率是 7.8% 。


请看以下表列:


聪明调配就能生财

假设你在中国北京有一套四环以外的房子,每平米价格在 2.5 万人民币, 91 平米的房子同样价值三十五万美金,这个房子出租,每月租金大約是三千 五人民币左右,年毛收率是 1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费,回报率还要低些。若以租金为著眼的话,在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果 你将中国的那套房子卖掉,若而在北京改为租房 , 就租回你卖出的同等房子 , 把钱在美国买了同样价值的房子并且出租,扣除了北京自住的租金后 , 你还有$11618 装进袋里,等于每年收益 75517 人民币 , 而且还不必担心房价缩水,何乐不为!


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