房地产观察:新西兰购房与中国购房的11大不同

2016年10月28日 乐居奥克兰




1 房屋产权:70年 VS 999年

中国房产只有70年的使用权,而新西兰的大部分房产都拥有999年的永久产权。

2 房屋类型:高层公寓 VS 独栋别墅

中国城市普遍人多地少,因此建筑基本上以公寓为主;而新西兰地广人稀,即使在人口最稠密的奥克兰,别墅仍是主流建筑形态。只是这几年随着人口膨胀,别墅的地块越来越小。不过,随着奥克兰房价的飞涨和建筑用地的紧张,以公寓为代表的高密度住宅已经开始崛起。

3 房屋计价:平米计价 VS 按套计价

国内买房,一般以平方米计价,而新西兰,则按套计价。此外,新西兰的公寓没有“公摊”“的概念。独立别墅则包括住宅建筑面积和占地面积。

4 房屋结构:水泥钢筋VS 木结构

中国的建筑基本上都是钢筋水泥;而地处环太平洋火山地震带的新西兰,除了公寓和写字楼,绝大部分房屋都是木框架结构, 所谓的“砖房”也不过是表层贴了薄薄的砖,里面的主框架仍是木头。而很多房屋的外墙也是木质结构,既便宜又实用。几年前基督城遭遇的地震,充分显示了木结构房屋的优势——地震中受的损害远远小于砖结构房屋。

5 社区位置:城市 VS 城郊

在国内一提到“城郊”,就意味着地处偏远,交通不便。但新西兰的 “郊区”(Suburbs)概念则完全不同。以奥克兰为例,被归为市区的仅限于CBD那高楼林立的一小块,就连紧邻CBD的Grafton也被归于郊区(Suburbs)。

6 持有费用:物业费 VS 地税

新西兰和中国的公寓,都会收取物业费。奥克兰公寓的物业费,平均在2000纽币-4000纽币/年(公寓不一样,费用也不一样)。在新西兰,一般只有Unit产权性质的房子需要支付物业费。独立House没有物业费。

在新西兰,还有一项国内没有的税费——地税(Rate),而这项费用是无论公寓还是别墅都会收取的。地税是支付给各个市议会的,每个房子的地税都不一样,政府有一套专门计算地税的系统, 会根据房产所在地区, 房产本身,以及周边房产市场价格计算不同的地区收取的费用高低也不相同。政府会统一运用这笔钱进行道路的维护, 绿化, 垃圾的处理等。这项税收每三年会根据房产的估值调整一次。

7 贷款

随着对海外收入的限制以及LVR政策的一再更新,目前在新西兰申请贷款已经越来越难。但是,与中国相比,在新西兰贷款买房依然相对容易。以投资房为例,目前在新西兰需要买家支付至少40%的首付,而首付比例在中国的一线城市以及达到了70%。此外,在新西兰可选择只还利息,但在中国必须,本金+利息一起还。很显然,多样选择对投资更有利。

8 监管机制

政府对房屋质量的监管更加严格。在新西兰,房产买卖基本都通过律师来完成,可以极大程度的规避交易风险。

9 买房方式

在中国,买房一般都是明码标价。而在新西兰,住房往往通过拍卖售出,因此价格在成交之前存在一定的“变数”。

10 维护成本

在中国,买房之后只要装修之后就可以一直居住了。而在新西兰,由于是木结构房产而且带花园,平时需要花费大量时间及金钱进行维护,从割草到打理花园,从维护外墙到修葺栅栏,等等工作不胜枚举。这些不仅是户主应尽的职责,也是让房子保值的手段。如果维护的不好,等将来再次出售的时候房子或许就无法吸引买家。

11 租金回报率

在中国,房屋的租金回报率要远低于新西兰。以中国的一线城市为例,虽然房价不低于奥克兰,但房租却远远低于奥克兰。

来源:后花园新西兰房地产在线

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