点击上方“海外房产那些事”可以订阅哦最近不少13年或者14年购买澳洲的楼花在过户，虽然遇到苛刻的海外贷款政策让人甚是烦恼，甚至不得不准备全款过户，但最令人揪心的是，许多人发现，自己两年前甚至三年前购买的项目，并没有当时中介吹嘘的每年7-10%的增值，放到市场上去销售反而还有折价的可能。那究竟是哪个环节出了问题呢？ 作为海外投资者，对于一个陌生的国度，到底哪些因素才能作为参考，判断一个区域，一个项目值得去入手呢？ 这个问题也是最近一个客户微信问我的，她问到，作为海外投资者，该怎么辨别中介推荐的项目是否好？推荐的项目未来能增值，或者说已经购买的房子能预期到未来的增值么？是现在转手还是未来等待时间呢？其实这个问题问的信息量有点大，但是关键因素在于，项目所在的区域未来是否能增值，项目本身是否符合市场价值？ 偷懒下，我们先来探讨“”项目所在的区域未来是否能增值“”所有投资的人都明白一个道理，那就是低买高卖！但是这确是难度最大的一块，因为这约等于预测，预测这东西不好说，一会东一会西，但是实际操作过程中，还是有些值得关注点或者叫可投资要素吧！ 以下内容根据Real estate\Domain专栏文章加上自己的一些见解所总结而成，仅供阅读，不提供任何投资参考意见，投资有风险，谢谢。 1如何发现一个未来价值洼地呢？1、区域悄然改变中，迈入中产区域一般这种区域有一个特征，那就是很多人认为这个区域是比较贫穷治安一般的区域，但那时之前 －当地平均收入可负担的区域－查询区域这几年的房价，如果增值稳定同时人口方面，越来越多的年轻家庭进驻－有新房动工或者翻新的迹象－有新的咖啡馆或者零售店铺开业Popular new cafes can be a sign of gentrification.2、这两年暴涨区域的周边区 真所谓“一人得道鸡犬升天”，如果你错过了这个区域疯涨的阶段，或者因为价格太高，没法入手，考察下附近的区域，没准还有机会，当然你还得付出时间。 －通过对比，如果发现目标区域，相邻区域有５％－１０％甚至更多的差额，有机会－寻找离CBD 10Km范围或更远的一些郊区３、查询区域的供需 房屋的供求关系是非常关键的，如果房屋的供应量远大于房屋的需求量，那很显然，区域的价格未来很难攀升，反之如果房屋供应量偏少，且区域需求巨大，价格就会很容易波动 －房源在市场上成交的时间在下降－租金正在稳步上升，且人口偏家庭自住为主的区域－人口持续上升，且区域平均年龄在３５岁左右，这类未来会随着年龄及技能的熟练和收入逐渐提高，加上区域供需关系，价格会有着不错的上升。 ４、寻找未来政府有大型基建设施计划的区域这个为什么会放到比较后面说，并不是不主要，主要还是因为国外政府因为政党以及换届还有各种原因，经常导致许多工程会延期甚至停滞，政府报告其实可以在政府网站上查询，很容易知道哪些区域是未来政府愿意去改善，愿意去投入的区域，但是你得知道，这需要花很长时间。 －区域政府报告的预算报告，区域是否在改善列表里－政府预算报告里是否有，区域在执政时间内的大型基建计划等2有几个小技巧可以参考1.房源在市场上成交的时间在缩短（ The average days on market are falling）2.房屋讨价还价的折扣在降低（Level of discounting drops）3.更多的物业将使用拍卖而不是私下成交（More properties are being auctioned off）4.空置率在持续降低（ Falling vacancy rate）5.租金回报率在持续上升（Rising yield）6.网络上关于区域讨论或兴趣在上升（High level of online interest）7.长期表现较差（Prolonged underperformance）我想说的其实原本还想推介几个我认为还不错的区，未来或者现在有一点潜力的，但是我怕这会误导很多人，毕竟以上内容也好，还是其他言论，都是一方之词，作为茶余饭后的唠嗑就行，投资是一门最终需要投资人承担结果的课，因此其他人所说的，一概可以叫为“”废话“”！ ps:本篇文章谢绝转载，谢谢（以免误导）
