设计+竞标+建造(Design-Bid-Build)的开发模式

2016年11月02日 AU澳洲土地开发那点事


针对市场上的开发项目,小到我们自己设计建造一个住宅,大到多少个亿的政府项目,“设计+竞标+建造”应该都是咱们最常见的开发模式。其中有三个主要角色:开发商(Developer)、建筑师(Architect)和承建商(Construction Team)。建筑师的职责中包括负责招标材料、进行招标流程、帮助开发商选择合适的施工团队和跟进施工的每个阶段等,而承建商的职责就是要把建筑按照图纸盖起来(相关阅读《整理一下土地开发过程中牵扯到的各个专业》)。

Ron Price[1] 详细列举了在这种开发模式里,三大角色(开发商、建筑师和承建商)各自的责任:

开发商:

  • 检查确认投标者(尤其是出低价的投标者)的资质

  • 确保招投标系统的完整性

  • 给项目出资

  • 提供所有描述土地信息的测绘和资料

  • 所有牵扯到通行权、许可等问题和相关费用

  • 保证图纸设计和规格是完整和恰当的

  • 保证所有装修材料是适用的

  • 如果有些信息直接影响到项目的表现、成本或者完成时间等,开发商需要提供这些信息

  • 如果有对项目进行修改或细化的地方,开发商需要尽快回复

  • 提供对项目材料的“最终”解释

  • 项目协调

  • 对设计和工程图纸负有全部责任

建筑师

  • 提供图纸设计和设计规格说明

  • 确保所有文件的准确性

  • 提供需要的细节设计

  • 保证设计的可操作性

  • 保证设计符合相关规范

  • 对于文件的解读

  • 提交文件资料和申请批文

  • 对问题的快速及时的回复

  • 敬业、有技术、有分析和解决问题的能力

 


承建商

  • 如果设计或者某些需求有什么疑问或者模糊不清的地方,承建商有责任询问,并弄清楚这些问题

  • 对设计进行合理的审查

  • 规划并提供项目的工作时间表

  • 监督、指导并完成工作

  • 技术合格

  • 如果设计图上有明显错误,承建商应该予以纠正

  • 协调工程中方方面面的工作

  • 复查和提供需要的标准图和详图

  • 给分包商发钱

  • 工程需要的保险

  • 保证工作符合安全标准

  • 保证完工后的成品可以通过审查并没有缺陷


所以嘛,设计+竞标+建造这种传统的开发模式经过了几十年的发展已经很成熟了。但是由于设计和建造都是和开发商签合同,而他们之间没有直接的合同关系,所以一些争议、设计调整和造价的增加总是难以避免的,尤其是我们都要等到设计几乎100%完成的时候,施工方面才开始进入。我们会有很多相关的调研去帮助判断,认为如果施工方面从项目前期就开始和设计方面开始沟通(比如设计+建造的模式),可以避免走很多弯路,所以普遍的看法是从项目进展和花销的角度,“设计+建造”是更省钱、更快的方法(如下图)。

 


Figure 1: DBDesign+Build)和DBBDesign+Bid+Build)的对比[2]

 

虽然“设计+建造”模式更便宜更快,但是,“设计+竞标+建造”模式也是有很多优点的。


首先,开发商作为承上启下的纽带,对项目本身有更好的控制,对于各个专业队伍有更大的选择余地,更灵活,也有更多地方需要沟通、把关和做决定。而“设计+建造”模式里,开发商基本上只能相信设计师设计的东西适合施工,而施工的队伍能按照图纸把项目完整的做好。


由于建筑师是独立的,所以可以提供更强大的设计方面的支持,而不会受自己公司施工方面的影响。这样可以帮助开发商更好的贯彻自己的理念和想法,不打折扣的将其在图纸上表现出来。相比之下,“设计+建造”的模式会缺少一些创新的动力,因为主要都是按照施工部门习惯的施工方法来画图,因为画图便宜,施工贵嘛


竞标本身也是个很公平的流程。因为所有的承建商都要通过同一套图纸来给报价,所以开发商在对比起来会很方便。同时,竞标者也可以提出自己认为能节约建筑成本的部分供开发商考虑。开发商一般也把其它竞标者的节约建筑成本的建议提供给中标的承建商做参考,以做到成本节约的最大化。在沟通过程中,开发商又会有自己的工程师和承建商的工程师进行图纸会审的步骤,所以对中间的很多细节能把控的很清楚。相比之下,“设计+建造”的模式中,开发商又怎么知道施工团队有没有敷衍了事,设计有没有问题,价格是否真正合适呢?



如果细分的话,还可以分为“设计+沟通+建造”(Design-Negotiate-Build),总体流程差不多,但是开发商选择承建商的标准不一定是价低者得,而更主要的是寻找一家有资质的,做过类似项目的承建商来沟通一系列的问题,比如设计、内饰、项目进度、结构和预算等。


只要是在这个大的流程里,开发商是要对设计图负全部责任的。尽管在确定承建商的时候,理论上来说图纸因该是100%完成的,但是开发商手里的图纸(tenderdrawings)也不能算施工图,因为很多部分,比如地下部分都是要等到施工过程中才能得到明确的土地信息,甚至很多时候,工程师也需要边施工边画图。而施工中发现设计图纸的问题时,也会进行设计变动,也可能会因为这些问题导致项目延期,增加了不少不确定性。


事实显示,目前还没有一种项目开发模式堪称完美。具体使用哪种模式也因人而异,如果要求设计、创新,自己有专业有想法的开发商,可能这种传统的“设计+竞标+建造”的方法比较适合。如果只是仅仅从经济上和项目进程上进行把控,对项目其它方面要求不高的话,可能“设计+建造”的模式更加适合。



[1]Ron Price – Integrated Principles of Construction Management

[2]Construction Industry Institute 2002, Measuringthe Impacts of the Delivery System on Project Performance-Design-Build andDesign-Bid Build, University of Texas, Austin.


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