最近一段时间以来，关于奥克兰房市究竟将走向何方一直有许多说法，各种说法也是众说纷纭。有一些网友现身说法，认为越来越看不懂奥克兰的房市了。
有看涨的网友，也有在论坛里看跌的网友。
“现在albany都开始10万，10万的往下掉价，Millwater 还能挺多久啊？”
房哥觉得迷茫的网友有许多，最近一段时间，政府和央行出了许多新政，银行和移民局也新出了许多政策，供应和需求的关系越理越乱，房价到底怎么样。房哥今天从六大数据入手，带大家分析一下奥克兰房市到底将会走向何方？
1
净增移民数
上周四新西兰统计局发布了最近一期新西兰移民数据，数据线至截止到今年五月份的一年里，新西兰净移民数为72000人，尽管净移民数仍然处于历史高位水平，但是最近几个月的数据已经可以见到下降的趋势。
除此之外，最近一段时间以来，澳大利亚回流新西兰的Kiwi人数也出现了下滑，新西兰实现净回流也是昙花一现，从澳大利亚回流的人数再次超过了前往澳大利亚的人数。
众所周知，这些候鸟一样的新西兰人就是跨塔斯曼海峡的经济候鸟，哪里的经济好就搬去哪里，隔壁澳大利亚经济好转了吗？房哥不好妄下结论，但是在这些经济候鸟眼中，反正比新西兰好。
2
房屋建设许可发放量
上个月的数据显示，奥克兰乃至新西兰全国的大部分地区房屋建设许可发放量都在降低。根据新西兰统计局的数据，奥克兰去年共发放了约10000份房屋建设许可，仅修建了月6000套住宅。
房哥觉得，如果想要监测市场上建房活动的活跃度，最好的方法就是看房屋建设许可的发放量了。
房市预冷，房价走低等因素都会让开发商的利润下降，由于利润减少，开发商当然不会继续修新房。除此之外，如果融资成本大幅提高或者融资门槛被提高了，开发商也不会开足马力的修新房。
所以，当市场上的开发商普遍减少建房，通常是遇到了上面两个问题。
3
消费者信心指数
根据ANZ银行与Roy Morgan共同发布的消费者信心指数显示，最近一个月新西兰消费者信心指数出现了大幅提升。可以看见新西兰人对于经济还是蛮有信心的，不过房哥在仔细阅读了六月份《ANZ-Roy Morgan消费者信心指数报告》后发现新西兰人对于房价却没那么乐观。
共有1000人参与了调查，其中第七个问题是关于房价的。本次调查中仅有63%的受访者认为未来两年房价会上涨。要知道去年11月份71%的受访者认为房价还能涨。除此之外，对于房价涨幅的预期也出现了下滑，相比去年12月份涨幅预期的5.4%下滑了26%，目前预期涨幅仅为4%。
4
房屋成交量
可以说奥克兰房屋成交量的整体趋势是在下降的，今年四月更是达到了今年最低水平。
当然，你可以认为是由于复活节月ANZAC假期都在四月导致的，但是尽管五月份房屋成交量有所上升，但是仍然低于过去两年的水平是显而易见的。
房哥觉得，看涨的人再多，没有人买房（没有房屋成交量）也是白搭。
5
房屋价格走势
尽管从Barfoot公布的数据来看，奥克兰房屋成交中位价相比去年同期还是有所上涨，但是今年一月至今房屋中位价还小跌了500纽币。
不过QV的数据显然没有那么乐观，根据QV的数据显示，过去的三个月里，奥克兰房屋均价仅上涨了0.1%。从图中也可以看出相比于新西兰其他城市，奥克兰房价一副后继无力的样子。
6
在售房源库存量
房哥知道一讲房价走势就会有读者拿“需求和供应”说事，房哥觉得住房需求和买房需求其实应该分开来看待。并不是每个新移民都要买房，也不是每个退休老人都要卖房；住房是刚需，而买房并不是一个真实的刚需。
尽管需求存在不确定性，但是供应是真实存在，且可以统计的。在售房源的库存量就是市场上的供应量。
根据CoreLogic数据显示，目前奥克兰在售房源库存量相比去年同期增长了57%。与此同时，新西兰其他地区的在售房源库存量今年以来是一直在下降的。
房哥觉得，随着在售房源越来越多，不好卖的那些房源的屋主只能通过降价缩短房屋出售所需时间。
说了那么多，想必你已经知道房哥想说什么了。
那就是：
只要有信仰，房价一定涨。
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