7月1日后,澳洲新税务政策将会导致中国买家的房产交易中现金流产生巨大压力,你还敢买吗?

2017年06月22日 新阿德莱德


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导语


很快就又要过完一年的财政年了。每年到了这个时候总是会特别忙,因为每一个财政年的结束意味着又到了一年回顾财务的时候。同时,这时候大家也都不约而同的都会更关心新闻,因为每到新一财年7月1日时,总是有一堆的新政策会开始实施。想要知道和自己的钱袋子有没有关系,还真得好好留心。


今天我们要聊的是澳大利亚经济最重要的一部分——房地产。今年7月1日,《外国居民资本增值预扣税》在经过一年的试行之后,又进行了“升级”,影响面将更加宽泛和更加深入。


  • 《外国居民资本增值预扣税》从原来的10%上调到12.5%

  • 《外国居民资本增值预扣税》的征收起点从$200万澳币降低到了$75万澳币


什么是房产增值预扣税?


2016年7月1日,《外国居民资本增值预扣税》首次被正式实施。


《外国居民资本增值预扣税》的规定中,


1.购买$200万以上房产的买家,除非屋主能提供税局出具的完税证明(Tax Clearance),否则就需把房款的10%交给澳洲税局;


2.而且任何$200万以上交易的澳洲卖家,不管是什么居留身份,在得到税局出具的完税证明之前,都按照海外居民类别处理。



澳洲房产包括土地和建筑物,闲置土地,商业物业和租赁。如果您参与这样的交易,您需要采取一些措施来避免可能产生的很严重后果。预扣税规定的出台,是为了确保非税务居民销售物业时支付资本增值税,但同时它也为当地的买家和卖家产生了潜在的重要陷阱。



通常情况下,如果转售卖掉的房产有增值部分,本地的卖家是需要支付一部分的资产增值税的。但是海外居民不受本地税务的影响,很多情况税务局是没有办法和海外卖家收取这部分增值税。


从本地的税务法律监管角度来看,海外买家在购房过程中不提前缴纳《外国居民资本增值预扣税》是属于“逃税行为”。因为海外买家没有税号,而且当他们的资产在变现之后,回到自己的国家是很难被澳洲税务局查到的。


因为澳大利亚采用的是“自我申报”体系,而且有些人可能还没有税号, 所以报税与否,很大程度上是取决于纳税人的自觉性。澳大利亚政府虽然可以抽查未申报的人,但是就算真的抽查到了也不一定能追回逾期税款。


近年来出现不少外国居民在澳购买住宅,离开澳洲之后,再转手卖掉。为了避免非澳大利亚居民卖房之后,直接把全部利润转到海外,不缴纳任何税款就直接离境,为了避免这一漏洞, ATO 决定实施该项规定来约束买卖高价房的纳税人纳税,于是《外国居民资本增值预扣税》出台了,换言之就是堵上了这一系统漏洞。


《外国居民资本增值预扣税》规定,买房者先将合同价款的10%提前交至税务局,并获得支付确认。卖方完成报税后,才可以申请预扣税退款。要注意,缴纳10%的预扣税为买方义务。若不遵守,税务局不会让“买方代表”承担责任。


举例说明(2017年7月1日之前)

一位非税务居民卖了一套价值$200万的物业,在过户时,预扣税$20万由买家扣留,并支付给税务局,剩下余额$180万支付给您。


如果购买这套物业的成本是$185万,物业的资本增值是$15万,这资本增值额是要包括在非税务居民的年终报税里,这位外国居民有$20万的预扣税,假如没有其他澳洲收入,这位非税务居民$15万收入的所得税是$51,900。


这是少于已经支付的预扣税的,因此可以得到$148,100的退税。如果这位非税务居民不想等到年终退税时收到这个退款,可以在过户前在税务局网站上申请变更。


公平地讲,大部分情况下,本地居民卖家并不难拿到“税务证明”。但本地人面临的税务审计风险可能会上升。


从今年的7月1日起,这个10%将会上调到12.5%。


以下物业卖家将受到明显威胁

1.多年没报税的

2.报了税,但税单表明其无力负担该物业的

3.出售的是住宅,而该物业紧邻某一开发商地盘,可能会出现谋利计划(比如主要居所资本利得税豁免可能不适用于多处物业一起出售并带来升值的情况)

4.税务局收集到的信息表明卖方本身是做地产开发的,这意味着主要居所资本利得豁免不适用。

5.如果卖家有“前债”未清,申请“税务证明”时可能税务局会以第三方债务人通知的形式要求买家把以前的税债都补上。

6.极端情况下税务局可能会在销售行为发生前采取行动,冻结该交易。


《外国居民资本增值预扣税》是对中国以及其它亚洲地产投资人的另一记重拳。每一记拳互不关联,每一记都有各种合理动机。


但是,放到一起,可能会严重损伤公寓市场及住宅地产市场的其它领域。而主要的原因是扣留的税费将直接导致很多卖家不能及时拿到卖房全款,从现金流的角度来看将造成一些“困难”。中国与其它海外投资者面临的窘境是:如果他们没有办法提供澳洲本地的税务证明,将无法拿到购买价格的10%。而从7月1日起,这个百分比上升到了12.5%。

当初导致市场大震的《外国居民资本增值预扣税》才刚刚过了一年,就又重新进行了升级和改装。


综上所述,在买卖房产的过程中,该政策的影响变得更加广泛,这会导致市场中很多$75万澳币以上的房地产交易冷却下来。因为本来受到《外国居民资本增值预扣税》影响的只有$200万以上的房产交易,现在变成了$75万,预扣税金额也相应地变得越来越高。


举例说明(2017年7月1日之后)

A是一位卖家,B是一位买家。A和B同意成交的价格为80万。


7月1号前,预扣税的门槛为$200万澳币,所以A和B并不需要任何的申请。


但在7月1号以后,预扣税的门槛下降为$75万澳币,这意味着ATO将会在交易完成的时候,扣留$10万澳币作为增值税($80万×12.5%),因此B支付了$80万澳币,但A只能收70万澳币($80万 - $10万)。


预扣税针对的人群

预扣税只在卖家不是澳洲税务居民的情况下发生,一般税务居民都是澳洲本地居民。在每一个交易发生时,不管卖家是什么身份,都要先向税务局申请一个税务居民的证书,本地税务居民一般很容易就申请到。所以如果非税务居民出售房产,买家就必须扣除预扣税。

《外国居民资本增值预扣税》以$75万澳元物业交易为单一适用标准,因此所有价值超过$75万澳元的物业卖方,统一先定义为税务意义上的外国居民,因此该税法将同样影响到外国人及澳洲本地人。



买方:

  • 在购买价值超过$75万澳币的房产时,必须扣留购买合同价格的12.5%,除非卖方提供税务局出据的批准证书,并且有效期是在自发布之日起的12个月之内。

  • 批准证书是一份税务局出具的能够证明卖方是税务居民的声明

  • 如果买方在物业过户日期前还没有收到此证书,无论卖方是否为税务居民,作为买方,您必须扣留物业合同价格12.5%的税。12.5%预提所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不可以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务,那么将会被处以$7,200到$21,600的罚款。

  • 必须在税务局网上递交表格,并获得付款参考号码,用于支付税款

  • 这个税款的付款截止日期是物业的过户日期,所扣税额付给税务局,剩下的余额支付给卖方

  • 更重要的一点,如果没有得到卖方的批准证书,也没有预扣税,那么买方仍有责任支付合同价格12.5%的税款,最终您可能会多支付这个物业合同价格的12.5%,外加因没有遵循正确的程序而带来的罚款。


卖方:

  • 如果您是澳洲税务居民,您必须申请并能够在房产过户之前收到批准证书,此证书能够证明您可以收到合同价格全部金额

  • 如果已经获得批准证书,将它提交给买方之后,就不再需要进一步的其他措施

  • 如果您不能提供给买方此批准证书的话,可通过年终报税获得税收的抵免,其剩余余额将退还给您。任何物业销售中的资本增值都将被包含在税务评估里,预扣税可用于抵消您应交所得税的数额。但是,认领这个数额的前提是,税务局颁发给您的税务付款确认。这一确认直到买方支付税款后才给予颁发

  • 如果您是非税务居民,可在税务局网站更改预扣税,最低至0(例如在物业销售时有损失或者物业是您的主要居住地)。

  • 如果这一更改被批准的话,您必须提交这份批准给您物业的购买者。



海外投资者受到的影响

由于购买价格的12.5%是代扣代缴的预提所得税,只是一个预估所得税,而并非是真正精确的资本利得税。按照税法规定,海外投资者还必须在年底报税的时候再次向税务局申报其精确的资本利得并计算准确的税金,多退少补。


实务中有海外卖家向税务局投诉,因为在某些交易中,毛利率可能不到12.5%,甚至有时候还可能会出现亏损,如果事先交了12.5%,则会占用到他们的现金流量而变得不公平。在该种情况下,税务局允许海外卖家申请”Foreign resident capital gains withholding rate variation application form”,要求税务局重新核定代扣代缴税率,税务局一般会在28天内给予答复。


这对地产中介有什么影响

作为连接买家与卖家的桥梁,地产中介促成了交易的完成,并且有义务通知买卖双方新规定对预扣税的影响。如果交易发生时卖家并不知道有这项政策的存在,在买家付款时,卖家才知道有12.5%的房款会交给税务局,房款凭空消失了12.5%,试问哪个卖家会甘心呢,所以卖家很有可能毁约不出售房产,甚至起诉中介或律师,这时候中介或律师不仅拿不到佣金反而还会惹上官司。



地产中介应该如何避免法律风险?

对于高于$750,000的房产,在交易完成前,房产中介需要向买卖双方说明这个规定,并且督促卖家申请税务居民证明(Clearance certificate)。如果买家能在交易时提供卖家申请的相关证书,ATO将不会预扣12.5%的增值税。因此,也降低了中介被起诉的风险。


对于卖家来说,按照上面我们给出的例子,如果卖家卖出一套$80万澳币的房产,由于他不是税务居民,那么他将会收到$70万澳币的房款,预付税$10万,如果他卖出房产的时候房产增值了$10万澳币,而且他没有其他的收入,按照税务局的规定,他需要缴纳$26,632澳币的税,而实际上,他已经付给税务局10万澳币的预扣税,因此税务局将退还$73,368澳币给他。


文章内容参考来源:ATO,凤凰网,英雕格会计事务所


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