6月8日，新西兰央行（RBNZ）发布了一份关于将DTI政策列为央行宏观紧急调控工具征求意见稿。
英文好、又悠闲的读者朋友可以移步原文：
http://www.rbnz.govt.nz/-/media/ReserveBank/Files/Publications/Policy-development/Banks/DTI/Consultation-paper-DTIs-June-2017.pdf
一瞬间，房哥的朋友圈都被这条消息刷爆了。
什么是DTI呢？
很多在新西兰买房的读者都听说过LVR的概念，但是由于此前新西兰从未采取过DTI的政策，所以许多人并不了解这个新出的DTI政策。
DTI的全称是debt-to-income ratios，中文可以理解为贷款与收入的比例，作为一种限制贷款总额的工具，DTI以贷款人的收入水平决定贷款人最大贷款额的多少。
如果说LVR是央行用来避免商业银行过度放贷的话，DTI就是央行用来保证贷款偿还能力的工具。因为即使银行减少了房贷，但是如果危机到来，大量借款人无力偿还贷款，大量房屋被强制拍卖，将会对新西兰经济带来极大影响。
虽然DTI 对于新西兰人是新政策，但是世界上有许多国家已经采取了DTI 和类似的限贷政策。
这次再提DTI不是以往那样的央行独角戏，而是央行、财政部与财政部长联合发布，收集公众对于将DTI加入央行宏观经济调控工具的意见。
文章转载自新西兰微房产
央行是怎么考虑DTI的？
央行公布文件中的DTI优缺点分析。
根据公布的资料显示，目前新西兰五大银行中有60%的奥克兰房贷DTI比率超过五，也就是说，只有40%的奥克兰房东贷款与收入比低于五。
在央行公布的征求意见稿中，DTI比例将会设置为五，如果正式开始实施，每年将会阻止2000名自住购房者和9000名投资购房者贷款买房。
尽管会导致每年超过10000名新西兰人无法买房，央行认为DTI政策具有LVR不可替代的作用。
其中主要原因就是能够增强新西兰经济对于风险的抵抗能力。
DTI 会带来哪些好处？
央行公布文件中DTI与违约关系图
与LVR不同，即使房屋价格如果过去几年那样大幅增长，DTI仍然是投资者难以逾越的一道长城；相比之下，随着房屋增值，LVR对于已有房屋的投资客限制逐渐减少。
尽管DTI政策无法消除贷款违约，但是当屋主债务水平维持在一个较低水平，其面对金融或经济风险的能力就会更强，而不是将困境转嫁到借贷的银行。
目前有许多投资者通过大量借贷，囤积了一定数量的投资房，而除去家庭的必要开支以及还贷支出之后，这些投资者手中几乎没有余钱。如果贷款利率上涨至8-9%的水平，这些高DTI比率的投资者将会入不敷出。
意见稿认为，DTI与LVR一道，将会成为房价的“限速器”。实施之后，新西兰出现房市“腰斩”的风险从5%下降到4%，发生金融危机的风险从1.5%下降到1%。除此之外，房市“腰斩”的损失也从10%下降到8%，金融危机的损失也从20%下降到16%。
DTI什么时候开始实施？
在央行公布的文件中指出，央行不会在当前的市场情况下使用DTI，但是未来会是一个很好的选择。
除此之外，尽管奥克兰有60%的屋主DTI比率超过五，全国范围上看，只有25%的屋主DTI比例达到这么高的水平。
8日公布的意见稿将会接受公众的意见反馈至2017年8月18日，现任财政部长Steven Joyce也表示DTI将会对房市产生“显著影响”所以央行不会“立即引入”这一政策。但是同时，他也认为“未来这一政策很有可能被使用”，所以“可能会受到DTI政策影响的人都应该在反馈期内发出自己的声音”。
由于意见稿全是英文，篇幅也很长，房哥专门咨询了Everbright Finance (宏硕资本) 员工，新西兰资深注册财务顾问 Robbi，为大家详细解读央行发布的DTI意见稿。
本文所写的一切仅仅是个人意见及对其中相关文章（原件）的了解。
仅供参考，不构成相关投资及贷款意见。
关于DTI大家关心的事情无非几个 ：
是不是要实行？
什么时候实行？
怎么实行？
房市会怎么样？
如果实行，会不会崩盘，能不能捡漏？
大略了看了看相关章节，理解如下：
不是现在要实行-- 起码现在不会实行。
如果按照现在这种市场状况，就算这个consultation paper明天就搞定，RBNZ （央行）能动用这个工具调控市场，他们在这种市场状态下，也不会使用DTI。
如果真的要实行，必须具有两个最基本条件。
条件A：consultation paper 通过 - 这个通过，需要经过不少时间，因为这次只是第一次consultation, 在这个民主国度，最好的事情就是，就算已经决定的事情，都能拖N久，因为要看看大家意见。
刚刚上面说过了，上次speed limit的时候从开始consultation到最后实施中间的间隔应该是一年左右。
条件B：市场继续失去理智的上涨。如果，2018年，12月全国房价涨15%，央行就可能行动了。
还有，另外一个要看得，贷款量和贷款人的收入比例不断增加--说得简单点，银行贷款政策如果现再变宽松，很大规模的往市场放贷，然后房价继续飙升。
这样的情况会让央行很不舒服，因为怕到时利率涨了，按照市场上贷款人的收入，会出现极大压力。 这样的情况下，会是一个DTI出台的主要诱因。
不过银行再次疯狂放贷的机会，大家都觉得不大。现在其实有些银行页稍微在某些方面（或许租金啊啥的）一点点的植入了DTI。或许而已。
央行很有可能和其他系统/工具融合在一起。
如果，未来的某一天，真的实行DTI， 是不是一件很普通的事情，譬如，一个人的收入，10万一年，然后很简单的 把这个10万扩大5 倍， 50万，就是这个人的最大贷款量。
这种想法， 大错特错。
DTI 不是一个独立的系统。如果真要实行。央行很有可能和其他系统/工具融合在一起。譬如说： speed limit。现在的 LVR（贷款比例） speed limit， 限制了银行只能用自己总贷款量的10%去放给超过80% LVR的客人。
可以预见的就是，如果DTI真的实行，央行或许会制定一个百分比，限制银行。也就是说，银行只能用自己总贷款量的 X% 去做那些贷超过 5倍收入的客人的生意。
还有一点，exemption 也就是特例！
现在LVR的实施就有特例：如果贷款人是买6个月之内的新房，而且是直接从发展商手上买的 （看清楚，必须是发展商手上买，不是on sell), 贷款可以不受20/80， 40/60 限制。
所以，可以预见的是：央行要实行DTI的话，各种新房，或者甚至建筑贷款，或者借钱分割，只要是对增加房屋供应量扯到边的，都又可能是属于特例的一种，甚至他们会考虑到首次置业者，或者，买入门级房子，比如说60万以下的房产，也是特例的一种！
如果DTI实施，别说房市，就连GDP都会有影响。
其实，如果DTI实施，别说房市，就连GDP都会有影响。
央行是意识到这些影响的。所以他们要做cost benefit analysis， 要确保如果实施的话。好处要大于坏处。
这也呼应了开始我说的，市场必须符合一些条件。说得简单点，房价飙升，对经济系统造成极大不稳定的危害。这样子，估计DTI才有戏。
关于崩盘，捡漏，这些事情，个人觉得与DTI没有太多相关
只要是个市场，就一直有人想崩盘，想捡漏。
举个例子。 Peter 话80万买了个房子自住，其中贷款60万。如果明天市场崩盘，房子只值 40万。
我去和peter说。兄弟，你房子现在就值40万，你看，我出50万买了，怎样？peter会乐意么？或者，我加价，给足你60万，帮你把贷款还了，如果你是Peter，在工作无忧，收入稳定的前提下，你会怎么想？要卖？毕竟比市价高了10万，而且还清了贷款了。但是，卖了房他住哪里？
至于，会不会有个别情况出现呢？肯定会，那就看谁底气足，谁能撑得过去了。不过，弱弱得说一句，那些所谓得 “捡漏” 盘，在让普通等着捡漏得吃瓜群众看到之前，中介通常已经和自己相熟得客人打好招呼了。
所以，吃瓜群众想捡漏得机会。。。自己想吧。
我一直得看法是，在现有经济/银行系统前提下，大规模崩盘发生得可能性微乎其微。偶尔个别情况得低价/ 亏损出售，的确是有。但很难流到市面上。 最近看到一个，卖价比当时买价低足足50万的。就一次private viewing, 30分钟就卖掉了。
总结
1、DTI政策 不是新政策！不是新政策！不是新政策！所以对现在贷款啥的，几乎没影响，除了一些银行贷款政策一些微调以外；
2、如果要实行DTI政策，会是一个相对复杂的系统，会有其他辅助，譬如 speed limit, 和exemption；
3、如无意外， DTI 将在明年中左右获得通过，成为央行调控工具之一。但在房市维持原状的前提下，应该不会使用。
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