如果要问，在过去20年间，在中国大陆干什么行业比较容易赚钱？可能很多人会回答说，干房地产开发比较容易赚钱。看看这些年的中国富豪排行榜，能排进前20名之列的，确实有很多房地产发展商老板们。

广义的房地产开发，可以简单地归纳为三个动作: 拿地，盖房，卖房！但是在中国大陆，普通人要想成为房地产发展商，可没那么容易。首先，既便你有钱，如果关系不硬，你也拿不到地。其次，你的企业资质要获得审批，否则，不得进入房地产开发这个领域，不能盖房卖房。

英雄不问出处！

在加拿大，一切都不一样了，任何人都可以成为房地产发商商！我可以跟大家分享几个小故事。

我知道有这样一个波兰移民的家族，移民来加拿大几十年了。这是一个人口众多的大家庭–与我们同代的兄弟姐妹就有13个，其中一位是我们的朋友。据她讲，她们家在北边湖畔有渡假屋。年幼的时候，只要天气许可，几乎每个周末，她的父母亲都会带着全家去北边的渡假屋，但不是去玩，而是去干活儿。原来，她父亲在自家房子旁边又买了块地，毎逢周末，父亲带领儿子们在附近地块上盖新的房子，母亲则带领女儿们洗衣烧饭，照顾男人们。父亲和年长的孩子们在多伦多城里是有工作的，母亲则因为子女多而留在家里不能工作，家庭收入並不很高。但是，全家人集资，买一块地，就建一栋房子卖出去，赚到了钱就再买下一块地，盖下一栋房子。周而复始，一家人也赚了不少钱，在湖里有自家的船和自家的小码头，生活得挺不错。

“意大利发展商” ，在很多人眼中似乎是房屋建筑之品味与质量的保证。让我们看一看，意大利人进入房地产开发这个行业所走过的路。

我自己住过的房子就是从意大利发展商手中买的新屋，在房屋建造过程中也就跟那群意大利爷们儿混熟了，闲谈当中也了解到他们家族的经历。二次世界大战后的50年代，相当一批意大利人移民来了加拿大。他们有手艺，但当时还缺乏资金。那时，多伦多主要的房地产开发商还是更早移民来的爱尔兰人，所以，意大利人最初是为爱尔兰人打工。当意大利人赚到足够钱的时候，就开始自己买地建房和卖房了，自己做发展商。凭着古罗马的文化底蕴，意大利发展商建成的房屋既有北美人注重的实用性，再加上适当的欧式风格，在市场上越来越受欢迎。意大利人干建筑和房地产业的手法与我们中国人有相似之处，很多时候，各配套工种的负责人是不同远近的亲属，再下面具体干活的就是一些同乡或邻居了。

取得土地是关键

任何房屋建筑都须立足于土地之上，失去土地即失去房产。在加拿大全境，绝大多数土地属于私人产权，可以自由买卖，拿地是不成问题的。土地所有权属永久性质，但需每年向政府缴纳地税。

政府为私人登记土地产权时，同时规定了其规划用途(Zoning) 。在某一段时间内，某一特定地块(Lot) 的用途不得改变。例如，在工业用地上不可以建居民住宅。在独立屋用地上，不可以建连排的镇屋。然而，人口在增加，经济要发展，城市规模在扩大，政府毎5到10年会全面修订各区域土地用途。

熟悉房地产开发经营的行家们都知道，土地升值是赚钱的关键。在加拿大，毎块土地都有其”最佳用途”(Highest And Best Use) ，而且，在不同时间点，某块土地的最佳用途是可以变更的，这就是赚钱的机会。当然，这种变更可不是土地拥有者想怎么变就怎么变，更不是想什么时候变就什么时候变，一切变更都要跟随政府的官方计划(Official Plan)。做为土地买家，如何买到有用途变更可能性和升值潜力的土地，这就是学问了。

小规模发展—从翻建开始

华人朋友在加拿大开发房地产是有优势的，例如，近几年登陆的投资移民朋友就有很雄厚的资金实力。我认识的一位女企业家，原先在国内的主业是工业，近年来也转型来加拿大进入房地产开发行业，並且，发展的脚步很稳健很扎实。她先是买旧房翻新卖出，再买地推倒旧屋重建单体独立屋发售。将来，也有计划吸入成片土地，搞较大规模的房地产开发项目。走这样一个循序渐进的过程，就能熟悉本地相关法规，吸引和聚集人才，在实际项目运作中挑选出有实干精神和专业能力的班底，形成自己的基础队伍。这样走下去，投资风险小，成功几率高。

还有一种方法，可以适用于手头资金不太雄厚的本地中产阶层，这就是—合资买旧房，”等待拆迁”！具体讲，就是在北约克等较旺社区合资买占地大的旧房，暂时租出去，等待土地升值。最终，自己不翻建，而是将地和旧房卖给有意翻建的个人和公司。例如，在2014年夏天，我帮一位买家朋友在Finch和Bayview附近买到一栋旧式独立平房，占地61呎乘160呎，当时成交价107万。今天，这块地应该值至少180到200万。而且，我相信这块地很快就会有开发商来打主意了，这块土地的价值也就快要充分地体现出来了。因为，就在这块地60米范围内，发展商Senator刚刚盖好的镇屋，土地面宽20呎，卖到了120万加币。

大规模成片开发与土地储备

国内一部分有眼光的房地产发展商老总们已经开始在加拿大布局未来20年的事业版图，也是从拿地开始下手。去年秋天，曾经带国内老总看过一块很有发展潜力的土地。这是一块农田，在北部小镇东贵林的最南端，离404高速路入口2公里，非高峰时段开车45分钟到多伦多市中心，距离公交火车Go Train 车站大约4公里。就在这块地西边2公里的地方，就是进入建成交房阶段的Sharon Village社区。

当时在卖的这块农田的面积是235米面宽乘910米进深，折合320 (中国) 亩，售价只是200余万加币。在附近的Sharon Village社区里，占地45呎面宽乘110呎进深的独立屋卖到130万加币，占地只折合0.7 (中国) 亩。考虑到小区道路占地等因素，我们可以初略计算为，毎栋建成的独立屋综合占地折合1.0 (中国) 亩。那块农田可建300间独立屋，折合毎间独立屋的原始地价不到1万加币，简直低得让人不可置信。

其实，只要用心寻找，类似的有价值土地还有一些。有需要的朋友可以与我联系。

转眼间，我在多伦多已经住了近20年了。其实，多伦多是一块藏龙卧虎的土地，既有手握雄厚资金的投资人，又有精通业务的专业人士。只要华人朋友们加强合作，优势互补，在不远的将来，我们华人房地产发展商一定会在多伦多的房地产开发领域越做越大，因为，在这里没有那么多限制，人人都有机会成为房地产发展商。

作者: 白金林 James Bai

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(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[email protected] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和个人网页 www.jamesbai.com 。)