赶紧收藏,有房的你这样退税才省钱!

2017年06月23日 澳洲龙鼎置业投资集团


退

说起退税这件事,很多人都很头疼,我不是会计师,所以只是凭经验分享一下我的认知,不保证准确,目的在于给大家一点思路,提醒大家可以关注的重要点。


退税是个隐形资源,即便你没有把该拿回来的税都退回来,也不会有人告诉你,所以很多人忽略这个事情的重要程度。


有些朋友喜欢在会计师身上省钱,比如那些广告打着每次退税$99的。


不是我吓你,只要你不是只打一份工资,一套投资房都没有的话,你最好老老实实找一个按工作量收费的会计师,省出来的税在4-5位数都是不稀奇的。


话说回来,这次说退税主要分开两块说,一个是买卖房子的退税,一个是持有投资房的退税。

买卖房产

这个话题很大,主要和买房时候的所有人身份有关,比如你是个人名字,还是公司名字,信托名字等等,这个比较专业了,说起来没完没了,今天不讨论,我们简单说一下卖出时候的情况。


一般来说当年的房产卖出的利润,在大多数情况都会流向个人所得税。


因此,即便我们细的不说,最大的一个重点要提一下,那就是卖房时机,因为所得税是按财政年划分的,例如你一套房子是在6月30日出售交割,还是7月2日出售交割,就可能直接影响到你是在哪一个财年报这笔收入,如果能成功拖到下一个财政年,即便你拿这笔本应交给政府的税款去存银行,也是一笔不大不小的收入了。如果能拿去做其它投资那就收益更好了。


持有投资房的负扣税

吵吵闹闹这么多年还是没有被取消,所以我们一定要好好把握这些退税的机会了。

投资房持有的最大(会计)成本有两个,一个是利息,第二个就是折旧。


利息是实际付出去的,一般人都不会忘记,但是折旧是虚的,能增加现金流,因此折旧尽量做足。


根据2017联邦新预算规定,2017年5月9日之后签订房产买卖协议的二手房,都不再能继续申报机械及设备的折旧。


这里先要解释一下,房屋折旧分两部分,一部分是建筑折旧(capital works deduction),另一部分叫做机械及设备折旧(Plant and equipment items)。


一般房子里的“机械及设备”指的是热水器,烤箱,家具(如果出租时带家具),洗碗机,电扇,窗帘,地毯,炉灶,抽油烟机等。


这是一个很大的改变,原本只要机械和设备还有折旧价值,无论多少次转手都可以继续申报折旧,而现行的规定下,只有一手新房可以得到机械设备折旧退税。


举个例子,例如一套2014年建成的公寓房,一手业主可以申请每年折旧退税,按平均值来算大约是一年$9000,也就是每年可以直接在个人所得收入中减去$9000,一般持续15年左右。


而其中的的房屋折旧一般是少于一半,“机械及设备”超过一半,因此二手业主在新政策情况下,可以利用的折旧要比之前明显少了很多。


很明显这个政策是鼓励大家去买新房(进一步保持市场需求,挽救之前各路负面政策导致的新公寓滞销)。


翻新和折旧

相对于新房来说,老房子本来可以申请折旧的部分非常有限,但是如果你作为业主花钱进行了翻新,那折旧的优势就可以马上享用了。

举个例子,如果一位业主做了一个价值$39191的别墅翻新工程,根据一般规则来讲,可以估出大约$3200是花在“机械及设备”类物件。


从折旧的角度来说,一整年的折旧大约是:


房屋折旧$897.83


机械及设备折旧$956.18(用diminishing value method)


如果是该任业主长期持有,那折旧的新政策将对他没有影响,如果转手,第二任业主就要考虑折旧方面的减低了。


持有成本不要漏掉

这部分的问题之前曾经聊到过,今天再次提一下,大家根据自己情况做加减法,具体情况咨询自己的会计师:


o广告费,中介管理费

o租赁费用

o房屋保险,房东保险

o会计师费用,记账费用

oCouncil Rates

o折旧费用

o贷款利息和银行手续费

o物业管理费用

o维修费用

oQuantity Surveyor费用

o园艺费用


要注意的是新的预算案取消了远途差旅费(因为被滥用得太多)


常见失误

退税环节最常见的错误有以下几个:


1,申报的费用太少

由于缺乏经验,很多投资人往往不知道很多费用可以申报,平时关于房屋的花销凭证不全,记录错漏,导致申报的开销低于实际开销,产生了隐形损失。


2,认为房屋太老,不做折旧审计

绝大部分老房子多多少少都有可折旧的翻新部分,具体情况还是应该请折旧审核师(quantity surveyor)进行实地审核并告知可折旧金额。


3,翻新后忘记做折旧审核

有些朋友在做了简单的浴室厨房装修后没有及时做折旧审核,导致每一年的折旧金额没有最大化


4,过去几年没有申报折旧,就算了

其实过去几年的退税,大部分情况下都是可以申请更正的,好的会计师都会指导你怎么操作,分分钟拿回几千刀哦。


文章摘自网络

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