这两年有一种投资方式在奥克兰很流行,
有钱人跑到奥克兰附近城乡结合部,
买一块lifestyle的带地小农场,
然后坐等新一轮开发,
然后农地变建地,
然后数钱,
最早发现这种模式已经要出问题的是REINZ,
就是新西兰地产研究所,
REINZ定期会做一些研究分析出来,
最近他们分析了乡村地产市场,
发现问题来了。
因为,
新西兰变天了,
现在政策也跟着变了,
你想不到的政策影响都会出现。
小地主们开始放盘,
价格也在下跌,
到底为什么?
先看现象,再找原因,
REINZ数据显示,今年8-10月lifestyle物业的销售量比去年同期降低了21%。
在奥克兰市场,lifestyle物业的销售量从去年开始就下滑了,现在价格也在跌。
奥克兰周边lifestyle物业的中间价格在8-10月的三个月,环比从120万下跌到115万。
去年10月同期的价格为117万。
这至少证明短期资本增值不见了,高峰过去了。
于此同时,放盘的增加了。
REINZ在本周最新分析中说,“现在的情况显示奥克兰周边应该会出现增量的待售物业。”
“奥克兰lifestyle物业市场可能会面临一个特别困难的夏天。”这份分析说。
Auckland’s lifestyle block market may be facing a particularly difficult summer.
小地主们是哪两种人?
为什么有一种无所谓,
有一种会紧张?
郊区小地主一般有哪几种人?
传统上是那种就喜欢当泥腿子的新西兰人,玩玩烧窑,玩玩花园小牧场,非要一块大地不行,这种占多数。
另外按照interest.co.nz的分析说法,这两年奥克兰地区更多出现的是所谓:
“SUV driving land bankers……”
翻译出来,也就是:
开着四驱的囤地户
这个用词……大家懂了吧。
前面一种人不紧张,地价稍微跌一点也不所谓,
后一种就心情不一样了,
因为地主家也没有余粮啊。
换届后,
土地政策也变了,
这个政策明修栈道,
暗度陈仓
如果你不是真心相当泥腿子,而是一位囤地户,那么一般会碰到这样的情况:
你很在意从囤地到变现之间的时间长短。
如果你囤得太早,等待时间太长,成本会增加到不合理;
如果囤得太晚,赶上下降周期,就更不划算了;
然而,这样的算盘突然不灵了,
因为土地政策变了!
其影响力藏在这个政策里:
取消奥克兰城市发展边界,表面上是为了增加奥克兰可用土地,缓解住房危机,
但是其政策内核还藏有一式,就是打击囤地!
不信我们到工党官方网站上找,
在住房政策里面,
在建造更多可负担政策条目下面:
你可以看到关于“取消城市边界”政策的其他作用中:
政策解析中,非常清楚地写明“也对土地囤积谋利、囤积不开发起到阻止作用”……
瞧,这里写着呢~
所以,绝对白纸黑字写明了打击囤地的意图。
是当初政策设计好的,只不过地主们要慢慢才能明白过来。
这样的政策预期,
让耐心短的人失去了兴趣,
提前变现出局的也就出现了。
所以,才出现了本帖开头的那一幕。
由于最近工党政府再次确认,将兑现选前承诺,废除奥克兰城市发展边界,囤地户意识到原先设想的周期,因为政府换届而拉长了。
资金不是很雄厚或者耐心比较短的,于是选择了放盘。
所以,既然REINZ这周已经发出了警告,更多的囤地户应该开始有所意识:这新政府难道是要搞一个微型的土改吗?
选举前:
选举后:
难怪这周新西兰媒体的评论说,“如果是投机型购买的话,时间就是一切,当看到隔壁更便宜的土地以后也可以用作房产开发的时候,许多lifestyle可能只好决定现在就卖……
报道说,“但是,
“如果新一批上市的待售物业,
“找不到等量的买家的话,
“他们也许就太迟了。”
最近:
奥克兰的城市边界问题
奥克兰的“城乡边界”(‘rural-urban boundary’),这是奥克兰发展的界限,也是一个老难题。
由于奥克兰边界内的建地越来越少,市议会的城市规划是:在未来30年内让30-40%的新房建在目前的边界之外,(即所谓的‘greenfields'发展区),这样还有60-70%的新房会建在目前的奥克兰城市边界内(即所谓的‘brownfields'发展区)。在奥克兰的边界处,长期呈现冰火两重天的格局。
早在2009年Motu经济学家Arthur Grimes说,延伸奥克兰的城市边界,就会为奥克兰的发展搬掉一块挡路石。目前狭小的边界只会让城市的房价越来越贵。
Grimes说,奥克兰不缺土地,扩展边界可以先沿着Northern Motorway向北扩展。他认为鉴于奥克兰人口增长迅猛的现实,对奥克兰的发展限制应采取更灵活的姿态。扩展边界后将产生新的低价土地,从而吸引商业开发、居民房建设,并以此平抑房价。
这种看法被现在的工党政府所接受。
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