郊区小地主笑容凝固:刚囤上地就来了土改的政府

2017年11月24日 新西兰微财经


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这两年有一种投资方式在奥克兰很流行,

有钱人跑到奥克兰附近城乡结合部,

买一块lifestyle的带地小农场,

然后坐等新一轮开发,

然后农地变建地,

然后数钱,


最早发现这种模式已经要出问题的是REINZ,

就是新西兰地产研究所,

REINZ定期会做一些研究分析出来,

最近他们分析了乡村地产市场,

发现问题来了。


因为,

新西兰变天了,

现在政策也跟着变了,

想不到的政策影响都会出现


小地主们开始放盘,

价格也在下跌,

到底为什么?


先看现象,再找原因,


REINZ数据显示,今年8-10月lifestyle物业的销售量比去年同期降低了21%。


在奥克兰市场,lifestyle物业的销售量从去年开始就下滑了,现在价格也在跌。


奥克兰周边lifestyle物业的中间价格在8-10月的三个月,环比从120万下跌到115万


去年10月同期的价格为117万。


这至少证明短期资本增值不见了,高峰过去了


于此同时,放盘的增加了


REINZ在本周最新分析中说,“现在的情况显示奥克兰周边应该会出现增量的待售物业。”


“奥克兰lifestyle物业市场可能会面临一个特别困难的夏天。”这份分析说。

Auckland’s lifestyle block market may be facing a particularly difficult summer.


小地主们是哪两种人?

为什么有一种无所谓,

有一种会紧张?



郊区小地主一般有哪几种人?


传统上是那种就喜欢当泥腿子的新西兰人,玩玩烧窑,玩玩花园小牧场,非要一块大地不行,这种占多数。


另外按照interest.co.nz的分析说法,这两年奥克兰地区更多出现的是所谓:


“SUV driving land bankers……”

翻译出来,也就是:

开着四驱的囤地户


这个用词……大家懂了吧。


前面一种人不紧张,地价稍微跌一点也不所谓,

后一种就心情不一样了,

因为地主家也没有余粮啊。


换届后,

土地政策也变了,

这个政策明修栈道,

暗度陈仓


如果你不是真心相当泥腿子,而是一位囤地户,那么一般会碰到这样的情况:


你很在意从囤地到变现之间的时间长短


如果你囤得太早,等待时间太长,成本会增加到不合理;


如果囤得太晚,赶上下降周期,就更不划算了;


然而,这样的算盘突然不灵了,


因为土地政策变了!


其影响力藏在这个政策里:


取消奥克兰城市发展边界,表面上是为了增加奥克兰可用土地,缓解住房危机,


但是其政策内核还藏有一式就是打击囤地


不信我们到工党官方网站上找,


在住房政策里面,

在建造更多可负担政策条目下面:



你可以看到关于“取消城市边界”政策的其他作用中

政策解析中,非常清楚地写明“也对土地囤积谋利、囤积不开发起到阻止作用”……


瞧,这里写着呢~


所以,绝对白纸黑字写明了打击囤地的意图。


是当初政策设计好的,只不过地主们要慢慢才能明白过来。


这样的政策预期,

让耐心短的人失去了兴趣,

提前变现出局的也就出现了。


所以,才出现了本帖开头的那一幕。


由于最近工党政府再次确认,将兑现选前承诺,废除奥克兰城市发展边界,囤地户意识到原先设想的周期,因为政府换届而拉长了。


资金不是很雄厚或者耐心比较短的,于是选择了放盘。


所以,既然REINZ这周已经发出了警告,更多的囤地户应该开始有所意识:这新政府难道是要搞一个微型的土改吗?


选举前:


选举后:


难怪这周新西兰媒体的评论说,“如果是投机型购买的话,时间就是一切当看到隔壁更便宜的土地以后也可以用作房产开发的时候,许多lifestyle可能只好决定现在就卖……


报道说,“但是,

“如果新一批上市的待售物业,

“找不到等量的买家的话,

“他们也许就太迟了。”

最近:

奥克兰的城市边界问题


奥克兰的“城乡边界”(‘rural-urban boundary’),这是奥克兰发展的界限,也是一个老难题。

由于奥克兰边界内的建地越来越少,市议会的城市规划是:在未来30年内让30-40%的新房建在目前的边界之外,(即所谓的‘greenfields'发展区),这样还有60-70%的新房会建在目前的奥克兰城市边界内(即所谓的‘brownfields'发展区)。在奥克兰的边界处,长期呈现冰火两重天的格局。
早在2009年Motu经济学家Arthur Grimes说,延伸奥克兰的城市边界,就会为奥克兰的发展搬掉一块挡路石。目前狭小的边界只会让城市的房价越来越贵。
Grimes说,奥克兰不缺土地,扩展边界可以先沿着Northern Motorway向北扩展。他认为鉴于奥克兰人口增长迅猛的现实,对奥克兰的发展限制应采取更灵活的姿态。扩展边界后将产生新的低价土地,从而吸引商业开发、居民房建设,并以此平抑房价。

这种看法被现在的工党政府所接受。



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