买新房?买二手房?美国房产该怎么选?

2017年11月24日 美国恩宠月子中心


注美国房产的人都知道,中国人已经连续多年成为美国房地产的最大海外买家群体,其中买房出租投资占据到了最大的比例。而在这旺盛的需求下,有一个问题也同样在第一时间摆在了购房者面前。新房和二手房究竟孰优孰劣


讨论这个问题之前,首先我们先把购房者按照购房目的大致分为自住与投资两大群体。自住因为家庭人口,预算,工作地点等等多重因素限制,情况较为复杂。


新房(公寓)的初始投入小,购房压力相对来说比较轻,容易形成正向现金流

这一点非常容易理解,公寓类型的城市屋往往房屋面积较小,地段位于新开发的小区。而且样式设计上比较单调。但是这些看起来显性的缺点却是很多投资购房者的福音,因为这意味着资金贷款压力小,也容易收回成本,适合中产阶级家庭投资。


然后,主要的租赁需求都由公寓提供,所以公寓容易找租客,可做到“以租养贷”,即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待,在国外通常能达到5%以上年租金回报率,是一种正现金流的投资方式。此外,公寓多位于市区或学校附近,比郊区别墅生活更便利


热门城市独立屋可遇不可求,可售房屋货源少

相对来说,中国人赴美买房,比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示,美国新城镇的扩张远没有中国迅猛,像在国内购房一般买便宜的地段,等发展起来再升值,在美国是难以行通的,可以重点选择发展较好的成熟区域


由于美国有世界上最好的教育,现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人,因此,与此相关的房产需求十分庞大,绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求,准备到美国读书美宝父母要多加留意学区房。因此,有教育资源的城市、地段,就成为中国人在美国买房的最热门地区,如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。


而这些因素堆积下,较好地段的独立屋不仅房屋单价高,更重要的经过房市一段时间的抢购,好的二手房货源相对稀缺,比较难以获取


大都市地区,多户住宅是租赁住宅的主体,且在中心城市和郊区分别占到72.9%和57.7%;


非都市地区多户住宅占40.8%,略低于独户住宅,47.1%,在各类地区中,2-4个单元的小型多户住宅中的租赁住房单元数量最多


中心城市,50个单元以上的大型多户住宅也是租赁住宅的一种主要形式,其单位数位居第二。


新房在维护费用以及能源花销费用上更占优势



可能会有购房者忽视房屋后期维护的费用,但事实上这是非常关键的一个点。而且这部分的损耗会随着时间年限递增。


在房屋保养维修上,新房除了更加现代化的设计,一般都选用更节能环保的建材和设备,能源使用更高效,业主早期的保养和维修费用也更低。新房从上到下,由内而外全部都是崭新的。新房配套的家电往往都配有原厂保修,一般能较好地避免租客在租房使用时对房屋老旧家具等造成损坏而产生的不必要纠纷和费用。


新房出租,业主不必担心是否要换屋顶、管道、油漆、中央空调或窗户(建商也对房屋品质提供保障,一般在十年内出现的建筑上的问题都可以解决),无需花费精力在安全监测和旧物翻修上,业主承担的风险和花费的人力物力少了,租客住房体验更优的同时,也少了后顾之忧


而二手房如未在近期进行部件的更换和升级,在保温、节能方面的表现就会逊色于运用了最新的材料和技术的新房。虽然买家购买二手房时,卖家也会提供通常为期一年的房屋保修。但综合维修保养费用,二手房业主的支出明显更大,短时间来看,可能区别不大,随着时间流逝,差距会越来越明显。



综合来说,投资新房用于出租有以下几个优势:

新房优势1:前期投入小,资金压力较轻

新房优势2:在租客市场更受欢迎

新房优势3:房屋维护费用日积月累会成为一笔大开销


当然了,对一个购房者来说的利处,对另一个购房者来说可能是弊处。比如,新房之前没有人住过这一点,可以说没人留下任何问题,也可以说没法知道是不是有问题。但是我们仍可以通过一些方法,来确保自己买到称心如意的新房子。例如:


检查建筑商的业绩记录。看看该公司还建过哪些建筑,此前的项目是否按时完成,建筑商和购房者之间是否发生过冲突?


多逛逛。如果你住在附近,而且此开发区建好的房屋已经有人居住,可以问问这些居民打听该建筑商是否高质量完成了工作且履行了合同义务。

不要期待你的家会跟样板房一样。需要注意,你在样板房中看到的花岗岩柜台、环绕立体声家庭影院和新派喷头浴缸等豪华设备,都不包括在基本价格内。它们需要额外的费用。


看房时带上你的经纪人。如果现场有建筑商的房地产经纪人,他们会非常热心地帮助你。但是现场的经纪人是为雇佣他们的建筑商服务的,他们会为开发商谋求最大利益,而不是购房者



最后,考虑无形因素。相似风格的房屋会吸引相似的购房者,大多数开发区都会照顾到家庭的需求。根据不同购房者的需求,一致性、孩子能否在街上玩耍等因素,可能是优势,也可能是劣势。

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