“最宜居城市”到底宜居在哪里?

2017年11月17日 澳洲太平洋房地产



所谓的宜居城市应该包含如下要素:安全、富有吸引力、社会宽容和谐、环境可持续发展、住房可负担、通勤交通便利、教育机构完善、公共环境和设施完备等。


上面这些要素将会对一个国家的经济和公共卫生起到良好的引导作用,使社会向可持续的方向发展。其决定因素又可以包括:


一、步行便利指数

 

步行便利程度指数是综合街道联通程度和公民住房到其他公共设施的距离得出的数值,这些设施包括公交车站、超市、加油站和报刊亭等。


维州、西澳和昆州都对居住街区的宽度进行了规定,以保证街区的宽度不会超过步行的合理范围。



西澳政府甚至将步行合理距离明确到米,他们认为住宅到达生活必需的公共设施距离不超过400米的话,可以认为是适宜步行的。

 

政府对住宅密度的规划是除了空间距离外影响步行便利指数的另一要素。


墨尔本、珀斯、和悉尼都规定了非常高的目标,每公顷15住宅。珀斯的目标就相对比较倾向于便利步行发展,是每公顷26住宅。


较高的密度意味着建筑之间的距离更近,相对而言,这就更加鼓励市民步行出行,同时也鼓励政府发展公共交通。



基于此,我们可以综合街道联通程度得出澳大利亚各州首府的步行便利指数空间分布。根据目前的政策实施结果,步行便利指数呈两极分化:郊区的居民普遍步行便利指数比较低;除少数例外,每个首府的高步行便利指数地区都集中在城区。



二、交通便利情况

公共交通便利程度是衡量宜居城市的另一大标准。澳大利亚规定,能够称为“交通便利社区”的标准是:住宅距离公车站400米之内、电车站600米之内和地铁站800米之内。各州在能够便利使用公共交通工具的城区占比上设置的公共政策目标和实现成果有着较大差异:


珀斯城区全部实现交通便利社区达60%的政策目标,54%的郊区也实现了政策目标;

墨尔本仅有14%的区域实现了高达95%的政策目标,同时这些区域多数为城区;

布里斯班只有13%的城区实现了90%政策目标;

悉尼的政策目标是100%达到交通便利社区的标准,但是目前实现这一目标的城区只有一个城区(占所有悉尼城区的1.6%)。

 

抛开过高的政策目标,总体而言澳洲几大宜居城市能够达到“公交便利社区”标准的城区占比相对比较可观:悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德都基本实现了城区的400米之内、30分钟之内的公交服务;墨尔本北部中央商务区表现尤为出众;悉尼的情况与墨尔本相反,南区的情况比部分北岸商务区更好;阿德莱德中央区域的交通便利程度也很高;相比堪培拉、达尔文和霍巴特的情况还有很大的发展空间。



三、公共开放设施建设

居住区周围的公园数量是宜居城市的另一个衡量标准。澳大利亚关于这一标准定义为能够步行抵达公共开放区域,则视为该社区有配备了公共开放设施。澳大利亚一向在此方面表现优异。



纵览四个宜居城市上榜国家的数据,步行可以抵达公共设施的城区分布均匀。这表示城市规划较为合理。


数据显示,布里斯班有75%的城区实现了步行能够抵达公共设施;珀斯有78%能够实现这一目标;墨尔本和悉尼都达到了较高的占比,为82%上下。


四、住房负担能力

悉尼房价5年来增幅达57%。澳大利亚政府为控制住房价格在可负担范围内,出台了各种政策。


居民整体收入40%以下的人群,当住房支出超过30%,则认为住房负担超过了可接受的范围。这个标准不仅能够直观的反应居民对住房的负担能力,还与生活安全感、社区满意度息息相关。

 


为解决住房负担能力问题,各州政府普遍采用在城市边缘设立低密度住宅区来使得房价控制在可负担范围内。于是,在大城市的边缘区往往面临着最大的可负担住房政策压力。


五、劳工通勤便利程度

劳工通勤时间是衡量城市是否宜居的另一重要因素。过久的通勤时间会影响劳工的工作效率,和对城市的舒适度评价。本文衡量标准为居住和就业都在同一地区所占人口的比重。这里的地区划分不是单纯采用行政区划,而是采用更为合理的统计学方式。

 

澳大利亚统计局从人口相似性角度出发,将劳工通勤便利程度的统计所采用的统计地理区域设定为SA2、SA3、SA4三种。


SA2地区是指在社交、经济上互动的人口数量平均在1万左右的范围;SA3是基于SA2整合的更大一级标准范围,代表基于地理和社会经济相似性人口在3万至13万之间的区域。SA4是澳大利亚统计地理主要结构中最大的次州级地区标准。


在大城市,一个SA4区域往往代表着有30万到50万人口在这一范围内居住和就业。

 


居住在城区的人口往往也选择在城区工作,尤其是从SA4的统计地理区域角度来看;

居住在城郊边界的人群大多数选择在城区工作,所以这部分人口导致中间地带的通勤便利程度指数大幅下降;


延伸至郊区,更多人口选择为了节约交通成本在附近就业,通勤便利程度再次上升。



六、食品健康指数


目前,澳大利亚几大州都暂时没有关于健康食品的政策目标规定。但是,随着高血糖、高血脂、痛风和糖尿病等疾病与健康饮食的相关性越加凸显,所以本文将食品安全也列为一项重要的参考指标。


本文将结合维州区域结构规划指南中关于食品环境的定义,将食品健康指数定义为即区域内住房3200米内配有亚健康/健康食品服务所占比重作为衡量指标。基于饮食结构相关性,健康食品包括蔬菜水果、新鲜鱼肉等;亚健康食品是指汉堡、披萨一类的西式快餐。

  


下图显示了墨尔本、珀斯、布里斯班和悉尼的食品服务健康指数:


四大城市的食品健康指数都非常均匀,持在46%上下。意味着在这几大首府城市只有过半的区域,3200米内只有西式快餐而无法购买到新鲜食品;

值得注意的是,因为墨尔本和布里斯班近几年发展速度过快,导致有些区域目前3200米内无法提供任何餐饮相关服务;

健康食品服务率超过75%的地区,墨尔本有2%;珀斯有6%;悉尼有8%,布里斯班在这项数据中拔得头筹,大约有11%的地区居民可以享受到健康为主的餐饮服务。


本文信息来源:RMIT ACU Western Australia Centre for Urban Research报,

文章采编自:澳洲财经见闻



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