地区指南 | 房产投资热区盘点—Cheltenham

2017年11月19日 澳洲中文台



截至今年3月底,Cheltenham的独立屋中位价是174.5万元。过去12个月,这区只有26间独立屋转手;而独立屋中位价期间累计上涨8.7%,与近10年来的8%年均升幅相若。与2000年的水平比较,Cheltenham的独立屋中位价由当年的57.5万元攀上目前的超过170万元,累计大涨了203%。

文/图 黄宝勋 


散发着英式情怀的Cheltenham,“九成九”住宅是独立屋,而且许多房子占地面积都很大。

Cheltenham坐落在悉尼西北区,毗邻是西北区交通枢纽Epping,以及华人消费热点伊士活(Eastwood) 和Carlingford。跟周边城区相比,Cheltenham就少了那份热闹,却散发着一股宁静的英式情怀。


甫踏出Cheltenham火车站,你不会见到酒吧,也不会找到商店,所望到的都是空间宽敞的独立屋。


虽然这区可说是“一店难找”,可是与伊士活、Carlingford和Epping的消费地段仅相距10至15分钟车程,尚算方便,加上区内有著名女校Cheltenham Girls' High School,所以这区的物业甚受专业人士和有子女的家庭欢迎。

认识CHELTENHAM

● 位于悉尼西北区,距离悉尼市中心大约25分钟车程

● 邻近西北区消费热点Epping、伊士活和Carlingford

● 华裔居民占一成半左右,中港移民合共占6.5%

● 四成在职者为专业人士,最多人任职医护界和教育界

● 独立屋占住宅总数“九成九”,没有公寓

● 65%住宅为四卧室或以上的大单位

● 租盘甚少,少于一成单位用作出租

● 僧多粥少,住宅空置率超低,不足1%

● 环境既绿化又宁静,散发英式情怀

● 火车站附近没有消费点,在悉尼实属罕见

● 著名女校Cheltenham Girls' High School高考成绩优异


买房


独立屋占全区住宅九成九

中位价升破170万 17年来涨两倍

低密度住宅区Cheltenham位处悉尼中央商业区(CBD)西北面21公里,相当于大约25分钟车程。此城区由Hornsby市政厅管辖,邮区编号2119,与毗邻的Beecroft相同,难怪有部分人把面积不算大的Cheltenham视为Beecroft的一部分。


Cheltenham的北面正是Beecroft、Pennant Hills和Thornleigh;东面毗邻North Epping;南面为Epping与伊士活;西南面是Carlingford;而西面为West Pennant Hills。

这座位于The Crescent的五卧室大屋,于4月初以286.5万元易主。(资料图片)

5年来未多添一间公寓   

根据最近公布的2016年的人口普查结果,Cheltenham的独立屋数目占住宅总数的98.7%,与2011年录得的98.6%比率几乎一样,远超过大悉尼区的57%比率;相连屋占1.3%,较2011年的数字微降0.1个百分点,跟大悉尼区的14%比率相差一大截。


近年来,由于楼市畅旺,加上越来越多人选择居于较容易打理的公寓,所以不少城区的公寓比例均告上升。就以Carlingford和伊士活为例,近年都有不少全新公寓楼盘或楼花(Off-the-plan)推出市场。


不过,Cheltenham的情况属例外,它依旧是一个“没有公寓的城区”。2016年的人口普查数据显示,与2011年的统计结果相同,该区连一套公寓也没有。对于爱好幽静居住环境的人士来说,消费点欠奉兼零公寓的Cheltenham,反而是此区具有吸引力之处。 


大屋随处见 小单位难求 

由于Cheltenham的住宅以独立屋为主,居住空间自然较为宽敞。区里面的六成半住宅是四卧室或以上的大单位,三卧室中型单位占三成,反之两卧室或以下的细单位合共占了不足5%。


CoreLogic RP Data的资料显示,截至今年3月底,Cheltenham的独立屋中位价是174.5万元,在新州独立屋中位价龙虎榜排行第142位。过去12个月,这区只有26间独立屋转手;而独立屋中位价期间累计上涨8.7%,与近10年来的8%年均升幅相若。




与2000年的水平比较,Cheltenham的独立屋中位价由当年的57.5万元攀上目前的超过170万元,累计大涨了203%


租房


租盘甚少 空置率不足1%

在Cheltenham,要租到一间心仪的房子并不容易。为何这样说?这并非因为这区的物业质素欠佳,而是由于放租的单位实在太少。该区绝大多数住宅单位由业主自用,放租单位仅占住宅总数的不足一成,仅占9.5%,明显低于大悉尼区的34%租盘占住宅总数比率。


参考2016年的人口普查结果,Cheltenham 有720个私人住宅,与2011年的时候相比只多出19个,难怪租盘难求。由于僧多粥少,这区的住宅空置率非常低,最新仅录得0.77%,即每130间房子才有一间无人居住,较Hornsby的2.51%空置率和新州的2.04%空置率低出一截。

在这个没有公寓的城区,大屋随处可见。


独立屋租金回报偏低

既然不愁找不到租客,这区的租金水平和回报率又如何? 根据CoreLogic RP Data的资料,截至今年5月底,Cheltenham的独立屋周租中位数是663元,在新州的独立屋周租中位数排行榜中居于第264高,只属中等。为此,这区的住宅租金回报颇低,按照3月底录得的楼价中位数去推算,租金中位回报率只有1.97%


另有房地产信息网站的资料指出,Cheltenham的独立屋最新周租达800元,12个月以来大涨了14%,租金回报率中位数有2.52%,较CoreLogic得出的数值为高。




Suburb View的调查显示,Cheltenham的三卧室独立屋周租中位数是670元,按照同类型住宅的180万元中位价来计算,租金回报率中位数是1.94%;四卧室的楼价中位数是126.25万元(楼价水平比三卧室还要低,原因之一可能是租盘和卖盘太少,当中存在的偏差或较大),周租中位数868元,租金回报率中位数就是3.66%;至于五卧室大屋的楼价中位数为186万元,中位租金是1,050元,租金回报率中位数是2.95%。


参考realestate.com.au 的网上租盘广告,发现近期连一个放租单位也没有。如欲住在此区,相信要自己努力储钱置业才行了。


人口与就业


低密度住区 华裔占15%

面积1.7平方公里的Cheltenham,人口有大约2,300人,即每平方公里住了1,300人左右,是一个低密度住宅区。


根据2016年的人口普查结果,Cheltenham区内大约四成半居民是英国裔和澳洲裔,另外一成半居民是爱尔兰裔和苏格兰裔,至于华裔居民占大约16%。67%居民在澳洲土生土长,较大悉尼区比率高出10个百分点。


海外出生人士中以中国人最多,8.2%来自内地,3.3%是香港移民;而英国移民人数与香港人数相若,占3.2%。在2011年的人口普查中,中国内地移民仅占全区人口的3.6%,较香港移民比率还要低0.4个百分点,如今已从后赶上。

位处伊士活的复康中心Graythwaite Rehabilitation Centre,与Cheltenham相距15分钟车程。

近七成家庭育有子女  


由于这区住了不少华人,所以华语成为最普及的外语,一成半居民的母语是广东话或普通话。不过,基于英国裔、苏格兰裔、爱尔兰裔和澳洲裔人口加起来占了接近六成,所以英语始终是最多人说的语言,近七成居民在家中只说英语,与大悉尼区比率相比高出11个百分点。


Cheltenham的居民年龄中位数是43岁,较大悉尼区居民的年龄中位数大7岁;而人数最多的年龄组别则为45至54岁,合共占18%。63%居民已婚,明显高于大悉尼区的50%比率;育有子女的家庭占69%,亦较大悉尼区比率多4个百分点,凸显出此区甚受家庭客欢迎。


该区也是中高收入人士聚居地,52%家庭的每周收入超过3,000元,较大悉尼区的24%比率超出逾一倍;至于每周收入少于650元的家庭仅占7%,远低于大悉尼区的17%比率。


最多人任职医护界教育界


这个西北城区的居民个人每周收入中位数为926元,较大悉尼区的719元多29%。家庭每周收入中位数是3,279元,较大悉尼区的1,988元高出65%;按每月有4周来粗略计算,即相当于每月收入中位数达1.3万元。每户( 住客没有亲属关系)每周中位收入为3,170元,与大悉尼区的1,750元相比更明显多了81%。



2016年人口普查中的就业统计资料尚未公布,而参照2011年人口普查的数据,Cheltenham就业人口大约1,100人,当中四成是专业人士,明显高于大悉尼区的26%比率;另外两成在职者担任管理层。


个别行业方面,最多人投身教育界,占逾11%,当中7%在中小学任教,4.2%任职于专上学府;医护人员是另一个热门行业,5.3%在职者于医院上班;至于从事电脑系统相关工作的人数占4.5%。

————————未完待续—————————

【下期预告】——地区指南 | Cheltenham的教育、休闲娱乐、交通、掌故


本报独家 谢绝转载


推荐阅读


生命的代价:悉尼整容行业乱象大起底

海归沦为“海待”?澳洲中国留学生归国就业的何去何从

澳洲进入了史上最严重流感季?因为你打了20年喷嚏却打错了方式……


乙肝猛于虎 但并不可怕 上 | 

补习VS天赋 谁更有资格进精英中学? 上 | 

遭遇恐袭怎么办?反恐信息何处寻?这份指南告诉你 一 |   


当朝鲜导弹飞来的时候

共享单车之乱谁知过?

“豪车爱国队”的高调爱国与异见者


请翻阅11月20日《澳洲新快报》

或关注澳洲新快网 www.xkb.com.au


收藏 已赞