英国央行加息是个什么鬼?说点大家都听得懂的行不?

2017年11月19日 悦居英国


英国时间2017年11月2日中午12时(北京时间20时),英国央行英格兰银行宣布加息25个基点,将现行利率从0.25% 提至0.5%。这是英国央行自2007年7月以来的首次加息。自此,英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。




/ 观点抢先看 /




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英国央行为何加息?


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忧虑?


融资成本上升?

房价下跌?

英国市场不再被看好?


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契机!


新增15镑还贷远不达金融危机

房价市场不涨反跌

英国政治、经济走向皆愈发清晰


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快报君投资建议


海外投资客竞争依然

关注11月22日最新秋季预算案

预测:2018年伦敦敦东南区房价看涨





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背景:英国央行为何加息?


英国央行:英格兰银行


什么是加息?


加息是一个国家或地区的中央银行提高利息的行为,从而使商业银行对中央银行的借贷成本提高,进而迫使市场的利息也进行增加。加息的目的包括减少货币供应、压抑消费、压抑通货膨胀、鼓励存款、减缓市场投机等等。加息也可作为提升本国或本地区货币兑其它货币的币值(汇率)的间接手段。


英国央行为何加息?


去年(2015年),在脱欧公投后,为了刺激市场,也为了主动出击避免事态进一步恶化,英国央行决定将基准利率由2009年3月份以来的0.5%,下调至0.25%,是英国央行322年历史以来的最低利率。同时,央行还宣布了一系列的经济刺激措施,包括购买600亿英镑的国债以及多达100亿英镑的公司债券。 这成为英国央行有史以来最大的一个一揽子政策。


今年11月2日,英国央行官方宣布,英国货币政策委员会以7-2的投票结果,决定将基准利率上调25个基点至0.50%。这是英国央行自2007年7月以来的首次加息。英国央行此次加息,等同于取消了去年脱欧公投后出台的紧急刺激措施



决定加息的两大主要原因,据《独立报》报道,央行内部的货币政策委员会(Monetary Policy Committee,简称MPC),一个是飙升的“国内通货膨胀压力”,另一个则是“生产力增长量的持续疲软”


简单来说,就是加息原因为控制通货膨胀,增加借贷成本,提升汇率。



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投资客们主要忧虑啥?



每一次政策变动,都无疑勾起房产投资客各种各样的担忧。这次加息的必然结果是贷款利率的上升。几大商业银行也的确纷纷出手动了自己的贷款利率。比如Barclays银行已经将其旗下10年期固定利率贷款的利率,由2.99%上调至目前的3.25%,同时利率1.59%的2年期固定利率贷款产品被取消。


Barclays银行


打算贷款买房的投资客不禁忧虑——是不是该谨慎入市?会不会导致房价下跌?英国此番加息和政治变动,是否暗示英国房产市场不如以往?


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加息+脱欧日程已定:英国房产投资新契机


融资成本变高?

每月新增15镑还贷,远不达金融危机


eMoov创始人Russell Quirk表示:“每月还款额的增加对人们来说是微不足道且可以应付的。一份15万镑的普通贷款,业主每月只需多从口袋里拿出15-30镑,这点变化没有理由被称为金融危机


@eMoov


贷款成本会上升,但上升得并不高。对于海外投资者来说,鉴于英国贷款利率远低于国内的贷款利率,所以说,我们也不必担心英国央行的加息会对海外投资的收益造成较大冲击。如果贷款是固定利率的话,在期限内,不会对还款额有较大影响。


申请了机构浮动利率(variable rate)贷款产品(60万英镑以上)的借款人,本月开始将会收到利率上调0.25%的通知,如果央行确定加息,那么这个利率就会增至0.5%。另外,首席经济学家指出目前市场上浮动利率的比例已经从2001年的70%跌至历史地位的40%。此外,0.25%的利率上涨对大部分浮动利率的贷款人的影响有限


@Nationwide


加息的明显影响是对于那些选择浮动利率的房主,或者是贷款期限快到期的房主,再续贷款的话利率会比之前的高,但并不会高特别多,因此不会对生活造成太大的影响


房价市场不被看好?

房价不降反跌,最低点一度达到8.63


莫里斯说:“好的一面是因为经济形势好转才会出现利率增长,因此这表明人们对未来就业的信心增强,信心也可能会流入市场。”


@莫里斯


去年英国脱欧公投之后,英镑对美元汇率短期内跌幅超过了10%,如果当时去英国买东西,相当于打了9折,于是很多人说要抄底英国。要去英国抄底,最好的资产就是房子。据《证券日报》今年8月报道,不完全统计显示,自2017年5月至8月的在90天内,中国买家在伦敦购买房产耗资超过36亿英镑,按当时汇率计算,合计高达约317亿元人民币。一些中国投资者(万达、李锦记、深圳富豪陈红天等)在以伦敦为首的英国城市,更是连出大手笔。


此番英国决定加息,似乎利好英镑。然而,在这一消息公布之后,英镑不升反降,反而迎来大跳水。加息当日,一天之内英镑对美元最低跌倒了1.30600,最高也才1.32971。英镑对人民币则是跌下了8.7,最低点一度达到8.63085



截稿前的英镑兑人民币汇率:1: 8.6857,略高于最低点


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快报君投资建议


加息,只是英国政府的市场调控手段,且并非是针对房地产市场的直接调控手段。适时调控的经济市场,更是说明了英国经济局势的稳步前进。


  • 海外投资客竞争依然


海外投资者而言,尽管加息会带来成本上的小幅上涨,但英国贷款利率远低于国内的贷款利率,同时伦敦稳定的资本和出租回报率表现为市场提供信心。此外,投资英国除了房产带来的投资利益外,同时也是一种海外置业的长远规划以及对子女海外教育等多方位考量,因此小幅度的加息并不会影响到海外买家对伦敦房产的投资热情


  • 关注11月22日最新秋季预算案


与货币政策相比,房地产方面的财政政策对房价的影响更大。因此相比11月2日的加息,关注英国房地产投资的朋友更应该关注今年11月22日即将发布的最新秋季预算案(Autumn Budget)。2015年的11月的秋季预算案发布了对英国房地产市场产生重大影响的3%额外印花税,今年秋季预算案是否会修改印花税条款,或调整变相帮助开发商清理库存的“Help to Buy”政策,亦或者直接出台限购政策,非常值得关注


  • 预测:2018年伦敦东南区域房价看涨


经济形势预测团队(EY Item Club)的经济学家表示,英国房价在2017年剩余时间内可能会保持低迷状态,但2018年上涨约2%-3%


@EY Item Club


一位领先的地产代理警告说,英国央行提高利率可能会导致伦敦东南部的房价下跌。


@Express: Lana Clements


从英国整体的经济情况来看,英国央行应该不会在短时间内连续加息(最快再次加息可能也是在明年),以免对借贷者造成太大的还款压力。但是今后,如果不出现大的事件影响,而且之后英国的利息的通道应该是呈现向上的态势,所以,大家如果想要贷款购买房产,依然越早下手越好。另外,利率上调,导致英国本地人由于贷款压力大而暂时不考虑购置新房,不少本地人也会抛售房屋但是另一方面来说,正因此,此时也是买入的好时机


至于利率增加是否会对房价会造成负面影响,历史数据表明基准利率的调整对房价影响并不明显,举一个日本的例子,日本长期低利率政策,目前甚至为负利率,但房价却没有因此而上涨。可见利率与房价并没有很大的相关关系



最重要的是,近来脱欧分手费已定,英国脱离欧盟的日程不再悬而未决。脱欧明朗,意味着更加稳定的市场动态的投资方向


再加上英国首屈一指的投资优势:


  • 移民增加,房屋供不应求

    由于移民人口增加,英国的人口增长处于历史新高。

  • 金融机构监管严格

    2008年全球金融风暴后,不同于澳洲新西兰等对相对宽松的放贷政策(尤其海外人士),英国收紧银行放贷条例,有利于英国整体房市的抗压能力,减少房市泡沫的机会 。

  • 法制健全

    英国的法律法规非常健全完善且公正透明,可以很好地保护业主的产权利益,免去投资过程及持有期的后顾之忧。 

  • 伦敦的房产安全保值

    伦敦是一个集政治、金融、文化、旅游、艺术、历史、科技、创新于一身的国际都市,其综合能力被评定为世界翘楚。这个城市充满无限生机和活力,吸引着世界各地的移民及投资者。

  • 全世界最优质的教育资源

    各年龄留学形成热潮的现象,不仅明确显现英国教育品质的认可度,也让投资者看到“以房养学”或通过出租回报的方式投资房产的成功可能性。



本次英国央行加息并非洪水猛兽。虽然加息对部分固定利率贷款的投资买家,会产生一定影响,但小几十镑的差距,远远不到需要警惕的程度。


反而,因此体现出的英国健康经济动态,加上脱欧局势的明朗化,再次提醒世界买家英国房产的投资价值。


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注:

参考资料:

https://www.theguardian.com/business/2017/oct/31/uk-interest-rate-rise-house-prices-moodys-property-market-brexit

http://www.express.co.uk/finance/personalfinance/825634/house-price-news-interest-rate-rise-London-prices-savills

http://www.glofang.com/news/show/87983/

http://m.toutiao.manqian.cn/wz_19ArSVZW2Zr.html#

http://www.juwai.com/news/233809.htm


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