和购买公寓相比，购买楼花所需要的前期资金少，只要在新楼完工前将楼花转售，就有可能赚上丰厚的利润，因此购买楼花并转让成为很多人的投资选择。然而，越来越频繁的楼花转售已经扰乱了地产市场的秩序，不仅推高了房价，也给地产市场带来了许多问题。虽然近日加拿大税务局（CRA）宣布要严查转让楼花不报税的行为，但加拿大对楼花转售行为的监管还远远不够。
楼花转售利润高
温哥华价值增长高达80%
和二手房市场不同，楼花转售市场更加私密和缺乏管制，没有政府机构或相关规定要求开发商提供转让的相关信息。频繁的转让行为也被指责为推高房价和增加地产市场波动性的罪魁祸首，尤其是在多伦多和温哥华两大市场，某些情况下也成为洗钱的工具。
西蒙菲沙大学（SFU）研究温哥华和多伦多房市的教授Josh Gordon表示，没有官方记录的转售行为已经引起了很多问题，但是政府仍然没有采取措施。
和股票市场不同，购买楼花只要求投资者有20%甚至更少的资金，而从楼花出售到公寓建成，公寓单位的价格可能已经大幅增长，投资者只要在公寓建成前出售楼花，就可以坐享其成。
多伦多和温哥华的开发商评估，在公寓建成前，大约有5%到10%的楼花被转手。今年公寓市场火热，价格持续走高，转售也愈发盛行。今年前9个月，大多伦多地区有超过2万6000个新公寓单位被售出，可能是创纪录的一年。房地产咨询公司UrbanAnalytics的数据显示，在温哥华，计划在2022年底完工的在建或未动工的高层公寓项目中，只有3％的公寓仍未售出。
虽然没有官方数据显示楼花被转售的利益收成，但根据地产咨询公司Urbanation的数据，从今年多伦多地区完成的开发项目来看，从楼花开始出售到公寓落成，5年时间里公寓价值增加了45%，从每平方尺575元增长到835元。温哥华的楼花市场也是如此，从预售到二手销售平均价值增长达到60%到80%。
开发商有专门条款限制转让
对于楼花的开发商来说，他们处于两难的境地。一方面希望楼花尽早售出，因为只有出售大部分的单位后才能拿到银行贷款开始动工，一方面又不希望自己出售的楼花成为自己的竞争者。
一般来说，开发商对于楼花能否转让以及转让的条件有严格的规定。如果楼花允许转让，购买合约中通常会列明可以转让的时期及需要支付的费用。由于很多合约禁止客户在MLS（多重销售系统）、社交媒体、Craiglist和Kijiji等平台做广告，很多人只能通过自己的社交圈寻找买家。
即使合约禁止，但由于某些楼花转让利润较大，很多买家还是会偷偷转让。有开发商表示，他们每天都要上网查看楼花转让的信息，看看是否有自己的客户违规转让，而且，如果开发商在同一栋公寓中仍有未出售的楼花，那么转让的客户就成了自己的竞争者。
温哥华RelianceProperties的CEO Jon Stovell表示，“我们不想和自己刚刚出售的产品竞争。”很多开发商都是在自己的楼花全部或大部分出售的情况下才允许转售。
转让费用多少不等
通常来说，开发商收取的楼花转让费用从几百元到几千元不等，但并不绝对。近日，Reliance Properties与JimPattison Group将温市中心豪华公寓“One Burrard Place”的转售费用提高到了利润的25%，而非原先购买价的1.5%，他们希望借此防止越来越多预购的买家在公寓未落成前把合约转让。
2015年底，这两家公司开始预售位于温哥华西端BurrardSt.夹Drake St.的公寓“One Burrard Place”。该公寓楼高53层，预计2019年竣工，落成后会成为温哥华市最高及最豪华的公寓之一。
在短短两年间，这栋公寓的价格已经飞涨起来。开始预售时，450平方尺的公寓单位售价由40万元起，即大约890加元一平方尺。在2016年初，全部354个单位售罄。地产经纪称，现在同类单位每平方尺的价格已升至1250加元左右，换言之上涨了360加元，约40%。
原来的协议规定，转让楼花的买家需要支付原先购买价的1.5%，而最近Reliance Properties要求买家签署修订协议，他们需要支付给开发商转让获利的25%。
也有开发商完全禁止楼花转售。多伦多的开发商和地产经纪BradLamb就在他开发的项目中禁止这种行为，他认为转售行为对开发商有巨大的伤害，一方面增加风险，因为某些情况下被转售楼花的买家需要支付过多的钱，所以他们不愿意完成交易；另一方面会影响未出售楼花的价格。
尽管如此，还是有客户会在网上转售楼花，Lamb表示，他的员工每天会通过搜索公寓地址、名字、照片等信息查看是否有客户转让楼花，并假扮潜在买家确认信息，一旦确认后，Lamb会给客户发信要求他们撤销广告，否则会没收客户的押金并收回公寓。
楼花有预先销售渠道
温市府提议本地居民优先购买
正因为楼花价格成长空间大，因此非常抢手，对海外投资者来说也是如此，尽管卑诗政府去年8月、安省政府今年4月相继推出海外买家税，但楼花市场目前还不包括在内，也就是说，海外买家购买楼花时并不需要支付海外买家税，只要在公寓建成、交易完成的时候才会确认买家身份。
不少地产商在开发初期先通过内部渠道销售楼花，其中包括售往海外市场，而不开放给本地真正有需要的买家。等到本地买家可以看房时，很多好的户型都已经被抢购一空了。Gordon教授认为，如果真正有需要的买家持续被排除在外，那么本地居民会产生愤怒情绪，可负担房屋问题将继续恶化。
上个月温哥华市长罗品信在市议会提出动议，本地居民可以优先购买公寓楼花。
温市府提出这项动议是希望参照西温政府的做法，希望设计一个公平机制。西温市府曾与开发商签订合约规定，Westbank旗下的Sewell'sLanding楼盘在预售第一个月内只能面向西温本地居民销售，其后的两个月内也只能开放给大温居民。合约还要求该楼盘所有买家签署文件，承诺不会在楼盘最终交割前将楼花转卖给他人，且楼房建成后会由自己或家人居住。数据显示楼盘的近七成预售楼花已经售出。
罗品信表示，很多民众对温哥华地产界存在的暗中预售楼花、转卖翻炒楼花、一次性收购大量楼花等投机行为感到忧虑。动议通过后，温市府将着手出台新政策，给予在温哥华本地居住和工作的市民购买预售楼花的优先权，并打击购买大量楼花进行翻炒的房产投机行为。
楼花转售逃税问题严重
CRA出手调查
除了恶化市场的可负担程度，楼花转售也引起了很多逃税漏税问题。加拿大税务局（CRA）调查人员称，他们从过去的经验发现，楼花被转卖后，很多人未对转卖所得收入进行申报。从今年夏天开始，CRA已经对卑诗省和安省的楼花转售市场展开调查。
由于只有开发商手中才有交易信息，而那些信息是不公开的，所以CRA需要向法庭申请查看交易记录。此外，CRA将对所有涉及公寓期房交易的各方，包括开发商、买家及地产经纪等进行调查，查看他们之间来往的任何信件，包括电邮等。
10月24日，CRA宣布将严查多伦多转让楼花不报税的行为。CRA已经获得法庭文件，调查去年多伦多69个公寓开发案中的2810宗楼花转售交易。到目前已经锁定约100宗楼花转让交易为审核对象，15宗已经完成审核，其中5宗被发现有违规迹象需作重新评估，发现逃税金额约7万元。
今年夏天CRA也申请到法庭文件调查温哥华地区的3项公寓开发项目，确定了50宗楼花转让交易，目前数据仍在分析中。
有业内人士表示，转手楼花且没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。如果被税局查到转让楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。
至于什么样的公寓项目才会被调查，CRA的发言人Paul Murphy在一封电邮中说，所有高风险的开发项目都会被调查，高风险的衡量因素包括开发规模以及项目的公寓数量等。
开发商们对政府的调查态度不一，有人认为楼花市场确实需要管制，逃税的人需要补交税款，而也有人认为，楼花销售和转售文件属于买家和发展商之间的私密文件，不应该被公开，这种行为可能会限制楼花的售卖以及正当的转让和交税。
无论如何，我们清楚的是，这个市场存在很大的隐私和不透明性，政府已经着手调查，但目前的监管仍远远不够，想要达到地产市场的稳定，政府需要做的更多。
