警惕!海外诈骗事件频发!细数房地产十大骗局,为您敲醒警钟!

2017年11月19日 英伦大叔



最近,发生在海外的诈骗事件频发,有不少的华人被骗。其实,各种诈骗事件一直都在我们身边,只是没有选择到你,我们应该时刻保持警钟长鸣。

 

今天,东哥就来给大家列举分析一下在房地产圈的十大骗局,希望大家引以为戒!

 

1. 美国底特律房产虚假宣传

底特律由于2008年金融危机,三大汽车巨头裁员14万之后,很多人离开了这个他们曾工作过的城市,使得底特律的逐渐沦为空城。几年前,央视也报道过底特律楼市崩溃,几千美元就可以买2-3层的别墅。中国上海的某家公司就利用这个信息,在国内兜售“号称5万美元”就可以买到美国的豪华别墅,并承诺包租5年,回报率可达60%。事实上,投资者只是买的底特律的烂尾楼,不但房价远远低于5万美元,而且由于经济萧条,底特律的房子几乎租不出去。而且每年还要向中介缴纳税费管理费等。

 

分析:在国内买卖海外房屋一定要通过多途径自己打探房屋所在地的基本情况,不能相信中介的一面之词。而且要提前了解好相关的后续费用,税费等支出的情况。

 

2. 澳洲虚抬房价骗局

在澳洲,有的市场营销公司会自称房屋推销者,帮助开发商将定价过高的房产卖给毫无戒备心的投资者们。他们会利用电话,信件,报纸广告的方式,来接近潜在买房者,再邀请潜在买房者加入所谓的“信息之夜”活动。当时现场必定十分火爆,充满了击掌庆贺和鼓掌声,从情绪上感染买房者,最好是让买房者激动地当场签约。他们可能会提供一站式金融服务,包括律师、会计和金融顾问。他们说这是为了给买房者行方便,实际上是不愿让你从外部的专业人士那里获得独立的意见。

 

分析:通过多渠道来调查房屋信息,价格的真实性,并且在通过中介或者某公司来进行房屋买卖前要调查中介或公司的注册和经营情况,对于经营期限过短的公司要格外谨慎。还有重要的一点是,要多听取别人尤其是专业人士的意见,不要随便自己做主。

 

3. 英国楼盘「烂尾」个案

客户在购买房产的时候,中介说是住宅用地,但是签合同的时候却发现是学校用地,而且在项目还没有完全竣工的时候,开发商又给投资者发信说要他们预交地租。然后开发商还要提前把租金回报在楼价中扣除,变相称为优惠。结果,投资者在满足开发商一系列不合理要求后,楼盘烂尾,投资者拿不到回报。

 

分析:其实,英国大部分楼盘都会提供租金回报,只是建成后会通过委托其他管理公司的形式承办,确保单位出租。开发商提前收揽租金有可能就没打算把项目委托给管理公司,把项目空置,从而省出委托费用。还有就是英国的土地开发用途是经过政府批准的,用途与合同不一致,就有隐瞒地权,甚至不拥有地块的嫌疑。

 

4. 加拿大租房诈骗案

其实不止是投资,当房东也同样免不了被骗子盯上。20174月多伦多的一个房东在网上发广告招租客,收到一名女子的电子邮件,该名女子表示愿意租该房间,并愿意支付3000元订金。511日,房东收到女子寄来的订金支票,但是金额却是25500元,远超过订金数额。女子指示房东将支票存入房东自己帐户,然后要房东将多余的金额22500元转给她指定的两人,房东就按约将多余的钱汇出。但是523日房东却被银行通知,这张支票是假的!结果房东被诈骗损失22500元。

 

分析:支票是会延期兑付的,所以当你把支票交给银行到银行真正入账需要一定的时间,所以,当收到他人给你多余所需金额的支票的时候,一定要提高警惕。

5. 购楼收租诈骗案

2008年年底,英国爆出了两宗大型购楼收租的诈骗案,涉及的城市包括伦敦、利物浦、曼彻斯特、格拉斯哥、纽卡斯尔等。根据英国严重欺诈办公室(Serious Fraud Office SFO)一位高级官员透露,在2004年至2007年房地产市场繁荣期间,数以千计的人购买了包租房产,一些地产商由于垂涎巨额利润,不惜推销新落成或翻新过的房产,谎称承租,然后以最高价九折出售,实际房价则远低于售价;待投资人购得房屋之后却不实现一定有人承租的承诺,造成投资者的巨大财务损失。而且,当时苏格兰皇家银行、北岩银行以及布拉德福德-宾利银行都因为替本案中估价过高的房产批出抵押贷款,损失达到数百万英镑。

 

分析:很多海外投资者对于英国的房产投资,都是购买房产后以出租收取租金的形式来获利。这样就造成了有的开发商以“包租”为宣传来吸引海外买家,由于海外买家不能时时的与开发商或者承包商见面,而且对英国市场也不够了解,所以,就给了他们钻空子的机会。东哥建议大家,要是出租房产的话,还是找亲戚朋友帮忙或者专业的,口碑良好的房屋管理机构为好,同时还要看好租约合同,并且尽量做到多了解房屋的出租情况和房屋的状况。不要因为房租按时交付,就不过问房子了。

 

6. 黑客入侵律师邮箱

英国的房屋交易流程都是由律师来完成的。买卖双方的房产代理及律师都会从专业的角度出发,为自己的客户争取最大利益。购房资金必须在确认交易后,由买方直接汇入买方律师行的银行账户,只有买方律师确认所有的法律手续已完成,才会将资金转给卖方律师行。现金交易是不允许的。房产律师必须有房产专业资格及专业保险,如果在交易中出现任何错误给客户带来损失,客户可以投诉律师行,并将得到相应的保险赔偿。英国所有的房产在国家土地局有电子注册,任何人都可以通过国家土地局进行房产信息的查询。房产交易完成后,买方律师将帮助您向国家土地局进行登记。登记完成,您即成为房产的法定拥有者,即使丢失了房产证书,也不会对您的所有权产生任何影响。但是,最近有一种骗术是专门假装律师去骗取买房的首付的。骗子是怎做到的呢?

首先,骗子黑进买房律师的律所的邮件系统,假装自己就是这个律所本身。然后骗子获得了买房和律师的往来邮件后,跟踪房屋的交易进程,在适当的时机,假冒律师,发送一封乍看毫无破绽的邮件,骗买家将钱汇入骗子的账户里。

 

分析:这种骗术,属于技术含量较高的骗术,毕竟不是每一个骗子都有这么高超的技巧,攻破律所的安全系统,黑入邮件系统。但是,正是因为这个原因,才使得这种骗局防不胜防,很难被发现。为了防止这种情况的发生,东哥建议大家最好做到:

 

① 尽早与律师见面或者通话,避免知道骗子来假扮律师,你还不知道。

② 尽早确定付款的流程和日期,如果遇到变化,要提高警惕,及时与律师直接联系

③ 收到要求付款的邮件后,要与律师确认沟通,但是不要使用邮件里的联系方式

④ 碰到任何有疑问的事情,一定要联系律师。

 

7. 低价拍卖房产骗局

其实,不光是外国人,就连英国本地人都会上当。今年9月份,一个苏格兰人,就在一家拍卖公司的网站上低价,竞拍了一个公寓。尽管他当时说的很清楚,一定要在他看完房子后才决定是否购买,但是,拍卖公司还是在仅仅电话通话几分钟后,就将他的定金划走,完成了交易。当他来到这个竞拍得到的公寓的时候,发现这个公寓马上就要被政府拆除了。当地的安全部门甚至由于房屋的质量太差,不予许这个买主进楼查看。他联系拍卖行,拍卖行说可以帮他再把这个房子转卖。但是,这又相当于再害一个人了。现在,这个可怜的买家只能看律师,是否能够帮他拿回本金了。

 

分析:当大家遇到一个房产的价格,甚至拍卖价格过低的话,一定不要贪图小便宜,一定要谨慎再谨慎。全面的了解关于和这个房产当地的情况,政策再出手。甚至是司法拍卖,都有有可能遇到你拍到了心仪的房子,但是却发现里面已经被无家可归的流浪汉占据或者原房主赖着不走的情况。对于非当地人,把占据的人赶走还是比较费心的。

 

8. 房屋的真实状况被隐瞒

一名购房者C先生希望退休后能到苏格兰生活,于是将积攒多年的80,000镑养老金投资到位于苏格兰Gorbals的一家弃置酒吧,希望能将这个酒吧改造成当地第一家素食中餐馆。然而,购下这处房产后,他们忽然收到一纸信函,要求他们再支付一笔高达175,000英镑的建筑维修费。这顿时使他的晚年退休生活打算完全泡汤。在成功购入房产后,C先生返回香港,把酒吧的后期财产转让等相关工作全权交给了Buchanan MacLeo律师行代办。买主表示,在他和老伴返回香港后,曾多次联系BM律所询问进展,并索要负责酒吧的当地物业管理部门信息,但始终联系不上。随后,当他们于20141月再次返回苏格兰探查进展,结果在酒吧内发现了一封来自当地物业部门的信函,被告知该房产需要再花175,000镑的维修费用才可正常经营。于是,他发现自己上了当。

 

分析:一般在英国购置房产,正常的流程是,买方律师应该主动提供一份所购房产的调查表格并将其发给卖方律师,卖方律师应该如实对房产实际信息进行填写和补充,然后再将表格返还给买方律师,买方律师再应根据所掌握的信息与买主进行协商并作出相应解释,此流程被称为财务尽职调查(due diligence)。如果 C先生的代理律师并没有按职完成due diligence的流程,或并未将获知相关必要信息告知买主,那么可以认为是买方律师的疏忽。相反,如若买方律师完成了due diligence的流程,但由于卖方律师提供的信息不足或卖方律师故意不提供某些信息,则可视为是卖方律师的疏忽或故意欺诈行为。第三种可能是,如若房产卖方并未充分告知其代理律师所售房产的所有必要背景资料,致使卖方代理律师在提供信息时出现缺失,也可归责为卖方的责任。

 

我们在买房尤其是较老的房子的时候,一定要注意,这个房子是否有一些结构问题,或者老化问题等硬伤。如果是商业的地产,还要了解商业地产的相关规定要求,比如酒店超过多少层必须有安全楼梯之类的。如果买的时候没有,购买狗就需要花费额外的费用来安装,也算是一笔不小的支出,而且还影响经营时间。

9. 房地产众筹骗局

房地产杂志The Real Deal在今年7月揭露了一个全球性的房地产骗局。公司名叫Bar Works,在纽约曼哈顿西村,布鲁克林,旧金山,拉斯维加斯,迈阿密,甚至是伊斯坦布尔都有分布。而实际上,它只是一个皮包公司,充当了一个名为Renwick Robert Haddow的英国职业骗子的幌子。Bar Works给受害者们的投资方案非常诱人:Bar Works会租用或者购置一些零售空间,然后把它们变成有一个摆台和几张桌子的办公室,租赁给创意课程的人。现在公司需要一些资金来扩张,所以它允许投资人在其中一间购买几张桌子来获得租金提成。每笔生意会有两位数的回报。Bar Works通过各种网站,电子邮件社交网络和代理来宣传这个创意,在全球范围内非法募集了3600万美元。

 

分析:其实,现在在各个国家的众筹平台有很多,允许小投资者在平台上购买他们从来都没有见过,也根本不了解的房产或者投资产品。而且,平台上的房产和投资产品没有收到很严格的监管。这样的环境就给了诈骗者可乘之机。建议大家不要轻信众筹平台上关于房地产的产品,不要轻信高额的回报,因为房地产的投资和当地的环境关系很大,对当地的环境不够了解的话,很容易就进入诈骗者的圈套。

 

10. 租房被“偷梁换柱”

A同学在英国一所大学上完了语言的培训之后,准备在学校附近租房子住。他找来找去,找到了一个房间,房间相对比市场上的其他房子破旧一点,但是也比其他的房子要便宜40%左右。去看房了之后,是一个房东老太太迎接了她,并且与她签了合同。当时A同学也没有仔细看合同,也没有想得太多。结果,等到入住的时候,才发现给她准备的不是她当时看的房间,而是一个更小的房间。她与房东理论,结果房东就是拿合同说事,说合同上写了就是这个房间的价格。而且,押金已经交了,除非再找另外的租客来,否则退房就会损失押金。

 

分析:很多留学生刚刚到了国外,人生地不熟,而且语言水平也有限。更重要的是,很多的留学生缺乏社会经验,对合同的效力不顾重视,这样就给了某些无良房东可乘之机。建议大家签订任何合同一定要看清条款,看有没有对自己不利的条款,有异议的地方要仔细让对方解释清楚。

 

东哥总结:

房地产是天然的,欺诈的理想目标,它很容易被解释清楚,很容易被人接受,但是其中的细节很多,区域性政策很多,可以制造圈套的地方也很多。今天给大家介绍的房地产骗局可能只是沧海一粟,但是,如果能给大家敲醒警钟,能够给大家带来一些防骗经验总是好的。只要我们提高警惕,不断充实自己的知识,保持冷静的头脑,相信,骗局会离我们越来越远。



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