澳洲城市发展研究院（维多利亚州）近日公布了最新统计的房产市场信息报告。本篇文章着重分析了本年度的利率及贷款情况。
经济市场信息更新
2017年第二个季度，市场经济活动于相较提升，国民生产总值(GDP)比上个季度增长0.82%。 这归因于个人消费、公共消费、大众投资和外销产量的增长。
但是于2017年第二个季度，国内年生产总值的增长率下降到了1.98%。很明显的是自2010年第一个季度以来国内年生产总值的最低年增长率。在2015和2016年的强劲增长之后，商业投资萎缩，而住宅投资也开始减少。
尽管如此，维多利亚州经济发展还是优于全国平均水平，2017年6月年度全州最终需求（SFD）与2016年同期相比下增加3.88%。澳大利亚北领地为8.75%和首都领地的5.13%，维州的表现位居第三。
利率
在2016年5月和8月降低现钞利率25个基点后，澳联储在其后的月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率1.50%的历史低位。
低于趋势的经济增长和低工资增幅，都导致了虚弱的通胀压力，因而造成了目前的低利率环境。
在2017年第三季度，通胀率低于澳洲央行（RBA）设定的不高于2-3%通胀指标。然而，结合悉尼和墨尔本住房价格的强势增长，以及住宅投资的需求，澳洲央行也不太可能继续减少目前的现钞利率。
根据澳洲审慎监管局（APRA）的指令，银行将只付利息的房屋贷款控制在新房屋贷款的30%以内。随着后续的更严格规定出台，比如只还利息的贷款只能贷到房屋售价的80%。这就导致只付利息的贷款需要支付更高的利率，不管是投资还是自住，从而鼓励贷款者本金同还。
自住房的官方标准浮动利率目前为5.25%（投资者的利率是5.8%）。然而，一些主流银行也会给房屋贷款者一些折扣，比如自住贷款利率为4.5%，投资者为5.5%，而首次购房者现可享有部分银行的次级4%可变利率的促销优惠。
金融情况—维多利亚州
贷款—房屋类型
截止2017年9月，过去的三个月间维州录得总计增加49,201笔新自住房贷款。强劲的人口增长和历史低位的借贷成本都大大巩固了强劲的自住需求。相比2016年同期的新生自住房贷款数量增加了10.2%。
在截至2017年9月的三个月内，相比于去年同期，新建住宅和近期建房（但尚未入住）的自住房贷款增加了16.3%，已建住宅贷款增加了9.0%。然而，在3个月周期中，已建住房仍然占据生自住房贷款总额的83%。
总的来说，截止2017年9月，过去12个月内，维州新生自住房贷款总计为184,804笔，比2016年同期相同房型申请的贷款数量高出2%。
贷款数额—消费者类型
截止于2017年9月，过去3个月新生自住房贷款总额同比上升了13.5%，也高于 11.5% 的房价增涨。这归因于自住者负担较高的已建住房贷款。这表明自住房需求已开始逐渐转移到相对负担较小的外城区（outer metropolitan areas）以及在新的社区进行土地划分建造新房。这一趋势变化使得新住宅的贷款增幅高于已建住房的贷款。
截止2017年9月，前三个月投资房贷款总额于2016年同期增长了3.7%。 这一增长速度于2017年已有所放缓，反应澳洲审慎监管局（Australian Prudent Regulation Authority) 对投资房贷款的增长需低于所设定10%的限制和只还利息的贷款不得超过所有贷款数量的30%。然而，投资房贷款值仍持续增长，在于投资者能够通过二线银行获得融资，而主流银行也于APRA规定下更有信心贷款给投资者。
贷款数量—首套房购买者和非首套房购买者
2017年第三季度首套房购房者贷款数量达到8,786笔，同比高于2016年第三季度33.0%。这是自2009年第四个季度维州政府对首套购房者贷款计划开始实行后，贷款总额最高的季度。
首套购房者需求激增归因于，2017年7月两界维州政府针对所购买自住房价高达$600,000澳元者开始废除首套购房者印花税，并对购买于外城区的首套购房者，补助增加至$20,000澳元。
非首次购房者的住房贷款在2016年第三个季度录得40,415笔，同比去年同期上升了2.6%。
首次购房者在贷款总额中所占的 18% ，此比例于四年来首创新高。考虑到对非首次购房者提供的贷款额度有所增加，这进一步凸显了两界维州政府对首次购房者需求的推动显著。
平均贷款金额—首套房购买者和非首套房购买者
2017年第三季度，首套房购房者的平均贷款金额同比去年同期增长了2.6%，而非首套房购买者的平均贷款也增长了3.6%。
首套购房者和非首套购房者的平均贷款金额差距，在2016年上半年有所减少之后，整个2016-2017年财政年度则进一步拉大了差距。
在2017年9月，非首套购房者的平均贷款金额比首套房购买者 ($328,800) 的平均贷款金额高$59,900。
文章采编自：澳洲城市发展研究院（维多利亚州）
