“买二手物业不是以最低的价格拿下,而是以最合理的价格买下” | Buyer's Agent专栏26 (原创)

2018年07月02日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

 663 篇原创文章




作者:大悟

微信:262739843




一、关于定价与讲价


人们买东西,如果是定价,或者约定俗成的事物,我们不太会讲价。比如你去apple店买个电脑,是不会讲价的,尽管价格也不便宜。


对于澳洲的二手物业,卖房中介一般会给出指示价位区间,当然难保一定准确。当我们对某套物业感兴趣的时候,第一想做的事情,就是看看有没有讲价的可能性。


为什么?因为大家会觉得现在大势不好。


市场的确有大势,而每个区域其实也有它对应的势,什么是势?说白了就是供求关系。大势不好,不代表每个区甚至每条街的势都不好。原来200个人看一条街的房子,现在因为各种因素,只有100人看了,有什么关系呢?依然很抢手。


我不认为大势对于所有区的所有物业都有影响,也不认为对于所有要买自住房或手上有闲钱的投资类买家有影响。


所以,那些觉得现在大势不好,所以我可以肆意的压低价格的想法是不对的。因为没有不好的产品,只有不好的价格。在任何的大环境下,你只需要找到价值符合你预算的最好的产品就好。


作为Buyer's agent,我在和对方中介出价的时候,我更喜欢去摆事实,讲道理,直至最后对方不讲道理的说一句:“反正owner就是要上拍卖场。” 那算你赢。


当然,owner的想法也是人之常情,否则要拍卖干什么呢?


只不过对于你来说,讲价之前,第一你在资金和心态上要先准备好,第二,你需要一双慧眼去识货。


澳洲的二手房市场,并不是一个完全讲理的市场,因为一个sought-after的区域或一栋被众喜爱的街区的高品质项目中有成色的物业,并不是在任何时候都有在售的,有溢价是非常正常的事情。


因为正是因为稀缺,才会有溢价,平淡无奇区域的项目是很难上拍卖场的,更别谈溢价了。所以,们要给出的不单是这套物业所本来就存在的价格,还有溢价范围。



二、关于恐惧与贪婪


上周和一位客人去拍卖场,我在拍前和她说,到时候你不需要管到场多少人,1个人也好,10个人也罢,都无所谓,按照自己的节奏来就好。


因为我们的物业找寻从头到尾,都是一个理性的过程,包括周边区域的售出价格及频率,包括区域的内在价值,包括合同的细节等等,我们都了然于心,这个产品只要在我们认可的价位区间,就是我们认可的产品。


最后,我们很顺利的拍下了。


巴菲特所说的“别人恐惧时贪婪”, 并不是因果关系,即因为别人恐惧,所以我应该贪婪。比如一栋楼着火了,别人光着屁股往楼外跑,你看到他家虚掩的门里有颗大钻戒在梳妆台上闪闪发光的向你招手,便不要命的进去揣到睡衣兜里据为己有,那叫傻,不叫贪婪。


我最近有位客人说的话特别好,“大悟,我不用最低的价格买入,只要价格合理即可。” 


别人都恐惧了,物业没人买了,owner期待值变低了,房子on the market的时间太长了,卖家中介也烦了,但这不一定代表这套物业不好。一个有慧眼的买家,不是一定因为这些外因就把这套物业排除,而是要明辨的去判断这套物业的最合理价格,因为这个时候,你的谈判空间也是最大的。


在新房市场,经常会有人在看户型的时候,说:“这套户型这么好,为什么没卖出去?”  我真想反问一句:“你这么好,为什么还单身?”  这么聊天真没啥意思。



三、关于理解与喜欢


最近,很多朋友加我微信,希望我做他们的buyer's agent,希望让自己的预算最大化,如果你这么想,首先我很感谢你的垂青,但我还是要实话实说,尤其是对投资类买家:


我做你的buyer's agent,不一定是按照你的方式去找房子,因为你的方式往往有片面性。“找”(do)和“怎么找”(how to do)是两码事,如果不解决怎么找的方法论的问题,那么“找”本身依然是毫无意义的,我不建议你白花钱。



来看个例子:


这套房子位于Annandale, 上周拍卖场上售出的单层semi,torrens title即带地的,2房1卫no车位,内部75平,占地134平,卧室朝西,而且位于一个大路口。


你现在问问自己,不考虑目前需求和预算的话,你愿意出多少钱买下它?还是免费都不要?


有人会说:


“哦哟,不是独立的house啊!”

“哦哟,怎么只有一个卫生间啊!”

“哦哟,没有车位啊!”

“哦哟,内部太小了!”

“哦哟,占地太小了!”

“哦哟,卧室朝向不好啊!”

“哦哟,我不要西区的!”

“哦哟,风水不好啊!”


中枪没?(中枪请在大全平台回复“解药”二字,我给你黑玉断续膏。)


这套1900年的单层semi在上周以130.5万澳币被拍走,2013年3月74.5万澳币卖出。未来有加建的可能性(STCA)。


我想问问那些2013年花75万澳币买了“你喜欢的”朋友,如今“你喜欢”值多少钱了?



当然这是一个极端的案例,买家对于市场的了解度当然是最终选择什么物业的参考标准之一。



通过今天的文章,我最后想跟大家说的是,首先,虽然大势不好,但二手房市场仍然很有意思,只不过受限于自身认知,更加不容易买到好产品的。其次,机会来了,不要错过,因为你不知道下一个类似的物业要等到什么时候。最后,过去买的不好,没有关系,但要越来越好。


感谢阅读。




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作者大悟介绍



Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编



号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。



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