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留学生租房被骗律师怎么看？

遭遇澳洲租房五大难题？

这些常识和建议请收好了！

事件回顾：十多名留学生租房遇骗子

近日，一名自称RMIT学生的刘姓男子中国留学生以转租公寓的名义在忆X网之类的论坛上发布信息，随后骗取了多名受害者的高额押金和租金。

这间位于A'Beckett St的公寓是刘某某与中介签的合同，他声称自己要回国三个月，这三个月把房子转租出来，要求受害者一次付清3个月的房租和一个月的押金，一共6800刀。刘某承诺周五会把钥匙交给房客，但最终却卷款逃跑。

随后，部分受害者在朋友圈和微博发起了声讨，竟发现受害者有十几名之多，初略的估算骗子骗走总共的金额目前已经将近30万人民币。受害人尝试报警，但警察以这是民事纠纷不可立案。

目前，仍然未有该骗子的下落，初步统计被骗金额达到59300澳元（30万人民币左右），已知苦主达十多名。

连线律师 专业点评

针对此次事件，今日墨尔本独家连线澳洲最大华人律师行“AHL法律”的沈寒冰律师，从专业角度进行解读。

今日墨尔本：沈律师你好，首先能否请您点评一下此次留学生租房被骗事件？

沈寒冰律师：这种骗局在澳大利亚以前发生过很多次，骗子们通常的作案手法很简单，往往是有些人先租下某处房子，然后把房子转租出去成为二房东，转租时向房客一次性收取很多房租，然后人就消失。这的确也是精心策划的一个骗局，他们确实利用了法律上一个漏洞，或者是一个空子，为什么这么说呢？因为第一，在澳大利亚，这肯定是一种刑事犯罪，但由于澳洲警察的不作为，如果这种案子你去报警，他们的第一反应会告诉你“对不起，请你去找律师”，他们认为你应该找律师去向骗子进行损失追讨。但对警方而言，他们也很难处理这样的案子，如果现在案犯已逃回中国，警方无法逮捕其“归案”的话，这样的刑事案件往往就不了了之。

接下来从律师的角度讲如何对他进行起诉；这儿也同样有这个问题，首先律师要找到这个人，确认他的真实身份之后，才可以对他发诉讼状；如果找到他了，接下来在法律上还有一个问题，就是：这个诉讼在哪里进行？第一种方法，你可以在澳大利亚进行，因为这件事发生在澳大利亚，获取了骗子的名字和真实身份以后，起草诉状，送到法院，法院盖章之后还要把诉讼状送到他手上；这起案件只能以民事案件来起诉，因为刑事案件的起诉权都掌握在国家手上，因此任何委托律师进行的起诉都是民事起诉。那么民事起诉这个案子基本是没有问题，可以赢下来的，那么赢了以后你手上能获得的是什么呢？是一张判决书，上面写明了XXX(诈骗者)欠张三（受骗人）多少钱，这里还值得注意的是，本案这么多受害人，法院必须分开审理，不能混在一起的；严格来说，每个受骗人都要委托律师去法院打一场官司。

那么假设被骗的十几个人都委托律师进行诉讼，都拿到了判决书，那么问题来了，你的判决书目前只在澳大利亚境内有效，你怎么来执行？目前澳大利亚和中国之间没有法律合作协议，没有签条约，那么你拿到判决书之后唯一的方法是到中国委托律师，请中国律师将澳大利亚的判决在中国法庭执行；这里我很坦率的说，按目前国际上律师的收费价格，如果中澳两国的律师都参与的话，到最后执行判决，受骗者能把钱拿到的时候，这个成本也完全是得不偿失的。这是我说的第一种方法，在澳大利亚进行起诉。这种方法效果不好，而且费用昂贵。

第二种方法就是在中国进行起诉。在中国起诉还是那个前提，就是你必须获取骗子的真实身份信息才能写诉状，如果那个骗子进行抵抗的话，他会说“对不起，中华人民共和国对这件事情没有管辖权”因为这件事发生在澳大利亚，我不知道中华人民共和国会不会有任何法庭会接受这样的案件，立案。如果立案，他需要去法庭答辩，如果法庭真的采纳了他的答辩意见，对他执行判决的话，问题又来了！不论是澳大利亚的判决在中国执行还是中国的判决在中国执行，前提是：他（骗子）必须有钱！如果他没有钱，又在外面不停的逃的话，法庭判决执行起来就很难。

中国现在不是有很多“老赖”吗？就是骗了很大金额的钱又到处逃窜。今天这个案子都是骗的一笔一笔的小钱，为什么说是骗子经过“精心策划”呢？首先，骗取的金额都不大，又利用两国的法律制度没有对接，第三，两国的警察制度也没有对接，骗子利用这个法律真空来行骗的确很可恶！

所以我对这次案件的前景还是比较悲观的，受骗人只能把这件事情当作一次教训，避免以后再发生！

今日墨尔本：那么，请问留学生们能如何识别这样的骗局呢？

沈寒冰律师：防范措施其实很简单，第一个就是可以选择比较正规的房屋中介去找房租房；第二呢，看对方有没有提供规范的租房合同和程序；第三，很重要的一点就是，澳洲的租房押金是要交到一个专门的委员会，交付押金后请记住索取收据。你的房东或经纪人必须在七天内将押金交到公平交易办事处(Office of Fair Trading)。你将会收到Office of Fair Trading所发出的收据。押金金额必须在合约上注明。

然后呢，你要看租房给你的人是不是房屋的主人？如果碰到二房东转租，从法律上说是可以的，但你要看这个二房东有没有权力转租，你要看他以前那个master lease租约里面，里面应该有个条款会明确写明承租人有没有权力转租，看清这个非常重要。

澳洲租房不容易！最易碰到的五大问题！

留学生刚到一个陌生的地方，最关心的问题自然是如何租个好房。只有在一个安稳的居住环境下，才能全身心的投入到学习工作中去。然而，事实并没有大家想象中那么的简单，租金贵房东坑等各种难题往往让我们不知所措。在澳洲租房究竟会遇上什么难题呢？这里总结了5个，并附上一些小建议，希望能帮到大家！

【难题1】安全问题：租金低的房子，往往是高犯罪区域

很多留学生刚来的时候，为了省钱，往往选择了租金相对低的房子，殊不知，这些区域，时常出现盗窃，抢劫等案件。

【难题2】房东问题：私人房东任意涨租金和赶人走

有些房东会口头承诺说租金包括了水煤电网等费用，但房东事后发现当月水费过高时，便强制要求租客多付租金。大多数租客在迫于无奈的情况下都不得不多付租金。

建议：在租房时，建议找正规的中介公司，一般正规中介都会和房客签署至少6个月的租房合同，在合同期内房东不能够调整房租或者是终止合同。这是对房客最有保障的一种租房方式。当然，遵照合约，房客也不能在合约期满之前搬出，否则将需要对房东进行赔偿。如果找私人住宅，也应该与房东签订好白纸黑字的合同，虽然口头协议在澳洲也是有法律效力的，但是实体合同会有更强的约束力。

【难题3】时间问题：很难在自己到达之前租到房子

如何在国内就租到澳洲的房子是很多同学们首次来澳州的最大问题。不少同学都发现虽然网上有很多房屋出租，但大多都不愿把房子留到自己来的时候，要求至少1-2周内就要入住。而真要等到出发前1-2周才开始找房子，估计大家心里也不踏实。

建议：澳洲的房子一般都是空房招租的，那就意味着每空一周，房东就会损失数百上千澳币，所以房东都会对中介施压，要求中介在最短时间内把房子租出去。同学们不妨在出发前1-2个月的时候，就开始联系想要居住地区的中介，告诉他们你的到达时间和租房需求。也要让中介知道你是诚心租房，可以在国内完成合约签署和定金支付。这样，此中介有合适的房源，就可以直接通知你，中介也省去了招房客，开放看房的麻烦。

【难题4】转租问题：不靠谱的二房东可能随时携款私逃

很多留学生会在假期的时候回国，澳洲的暑假一般是从11月放到次年3月初。学生回国了，但还是需要交假期的房租。此时，有些同学便会通过把自己的房子暂时短租出去来避免这笔不必要的租金开销。但事实上，有些不负责任的二房东，在预收了大笔房租后，就携款私逃了，新租客也没有大房东的信息，因此吃了哑巴亏。

建议：尽量不要选择短租房，尤其是租二房东的房子。首先你不无从知道租房信息的真实性和可靠性，其次，你也不知道二房东会不会中间多赚你一笔，又或者他直接携款私逃。而且频繁搬家也不利于环境的适应。所以，租房的时候尽量避免找二房东，建议还是通过正规渠道合约租房。

【难题5】室友问题：作息时间不同，卫生习惯格差异

比如有的室友，喜欢凌晨开始工作，然后开着音乐入睡。到了晚上夜深人静的时候，躺在床上就听到隔壁房间传来的各种摇滚音乐，平时读书已经很疲惫了，再碰到这种情况，就更难入睡了。随便和不少同学聊一下，也有很多室友不合的糟心事。

建议：

消费观差异太大的室友不宜，比如有人希望冲凉5分钟，空调不开工。

卫生习惯观差异太大的室友不宜，比如你能接受袜子多久洗一次。

生物钟观差异太大的室友不宜，比如你觉得早上6点是该起了，还是该睡了。

过于冲动情绪化的室友不宜，出国在外，大家都难免有一些不顺心的事情，互相体谅十分重要。

究竟该怎么做？！澳洲租房流程

那么，在澳洲，究竟要怎么租房才有保障了？？先来看看在澳租房的流程吧！

澳洲租房分为由无中介管理和中介管理两大类。

无中介管理的租房

这类租房信息通常由房东或二房东直接发布，入住时间和其它要求相对也比较灵活。通常在看房满意后，几天之内即可入住，甚至当天入住也是可以的。这类租房一般也会签署租房合同并收取一个月房租左右的金额作为押金，但是很少会签署入住时房屋的状况报告。

优点：灵活性好，入住时间可商议。有时还有单间出租，非常适合一个人找房的需求。

缺点：因为手续不严谨，这类租房交易也最容易发生纠纷。常见的纠纷为克扣押金和合约期间内随意涨房租。建议大家即使是向私人租房，也要签租房合同。所有支付的押金，租金都需要留有书面证据。有条件的话，尽量使用银行转账，避免现金交易。

中介管理的租房

这类物业是房东委托给中介管理的房屋。通过有资质的中介租房，对租客和房东双方都非常有保障，算是租房的最佳途径。

租房的流程一般包括：

实地看房

可租赁的房屋一般都有固定的开放看房时间，多为周四和周日。有些房屋也可以通过预约商定其它看房时间。（澳洲西蒙斯友情提示：最好提前一天致电中介确定一下看房时间，以免白跑一趟。）看房不但是一个租客选择房屋的过程，也是给中介留下良好印象的机会。不要忘了，最后和房东一起挑选租客的就是接待你的中介。因为澳洲的租房市场竞争非常激烈，一房难求的情况下很多地段较好的屋子都会收到多份申请，租房被拒也是很常见的。

填写租房申请

如果你对看到的屋子满意，可以向中介索取租房申请表格，填写你的租房意向。表格的内容包括愿意支付的房租，希望签租的起始时间等。

一般中介也会要求你提供之前的租房记录，可能还需要提供收入证明。总之，你需要提供给房东一些信息，让他觉得你有按时支付房租的能力和良好信用。

签租房合约

中介管理的租房通常都不提供短租服务，一般至少需要6个月的租约，之后按月自动延租。签租约的同时，还会要求租客签署一份关于房屋状况的报告，即"Condition Report".这份报告将记录房屋在交付给租客时的状况，作为退房时证明租客是否完好保持房屋的证据。中介会先出具报告让租客核对签署。大家拿到这份报告以后，一定要仔细核对一下房屋的状况。比如，地毯上有一个洞，墙面上有污迹这类的问题，一定要主动添上，以免退房时发生纠纷。

交押金

签约后，一般都需要交付一个月的押金，即"Bond".按照澳洲法律规定，这个押金必须存在政府监管的基金户头上的，不可以直接交给房东或中介。租约到期后，这笔资金需要房东和房客双方签字后才能解冻。

优点：手续正规，有法律保障，屋况也比较好。押金存在政府监管的户头上，有退回的保证。

缺点：租期较长，并且不能提前中止合约。因为中介代理的屋子都是整租，需要提前找好合租的室友。

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