「专家专栏」没有收入支撑房价还敢逞能?,锦尚财富管理中心微信公众号文章

股市两个月前开始疯涨的时候，深圳的楼市就开始在全国一片低迷时候开始涨；股市昨天跌了，而深圳楼市依旧失控，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升近40%。其实，股市开始出现松动，甚至有下跌的倾向，不就是前期高涨欢呼后的结局吗？楼市难道不同吗？楼市只是股市的慢动作罢了。

目前，深圳市政府并未对飙涨的房价进行干预，“这是市场行为，政府控制不了”。尽管大涨大跌对经济带来的伤害远远超过所能带来的利益，为何政府等管理部门却放任其发展，而投资者也不顾房地产市场整体低迷而匆匆入市呢？

　　市一级决策层的分析，大概是借助中央“3·30新政”等救市政策带来的放松管制的信号，即保增长的任务压过了稳定市场的任务，因此大胆的将房价交还给市场。根据深圳官方的测算，如果房地产投资增速能保持在20%以上，将对经济增速维持8%到9%提供有力支撑。数据显示，去年深圳房地产投资增速为20.5%，今年一季度增速接近30%。

　　购房者方面，深圳作为新兴互联网经济中心，大量人才涌入，从而为市场提供了以自住为目标的刚需购房者，外加新政降低了购房门槛，于是市场会形成一个良性的发展趋势。这就吸引了投资者涌入，从而炒热了市场。只是这样的市场形势会一直坚挺吗？

　　上海易居房地产研究院5月27日发布了《全国35个大中城市房价收入比排行榜》。其中的数据显示：房价收入比第一的并不是北京，而是深圳。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况，我国房价收入比不超过8便可以看作是合理区间——而深圳的房价收入比高达20.2；若剔除保障房因素，这个数字还会更高——尽管数据并没有包含二手房，但深圳楼市的泡沫之大，可以说是一个不争的事实了。

　　那么，深圳房价的上涨，对于全国楼市会不会起到一定的带动作用？笔者从宏观经济和历次调控政策分析，认为在国内房产投资者心智尚未发展起来之前，这种以泡沫为榜样，从而带动楼市小幅回弹的现象是有可能发生的。然而，这时候跟风入市的投资者，有很大的可能是用自己毕生的财富去豪赌一份飘渺的收益。深圳楼市最大的问题在于，尽管不同于温州当年的楼市是游资推高的，但是高高在上的房价收入比，在未来很可能让炒房者手中的房产“有价无市”；即使不像温州那样，因为资金链断裂导致楼市崩溃，但在经历过调整期的混乱之后，深圳楼市的下行趋势也是存在的。而那时，今天的投资者，就成为了接盘人。

　　此外，从宏观层面看，任何国家的经济在录得相当一段时间的增长奇迹的之后，随之而来总是出乎意料艰难的结构性调整过程，当年的日本和东南亚国家都未能幸免这一定理。而一旦经济失速之后，不景气的现实可能甚至会令悲观主义者之前的预估都显得过于乐观。而一旦经历时速，失业率上升，那房价便开始低走；那些在当初以泡沫的价格买入的、本以为会带来收益的房产财富，也就会随着泡沫的破灭而陷入泥淖，无法自拔。

　　从历次经济调整时期的市场活动看，由于巨大的制度变革，导致市场不稳定已经是常态：即，在整体下行过程中，会出现若干次的暴涨——这种暴涨是投资分析者和经济学家所讨厌的，一方面它会让之前的科学、准确预测显得那么滑稽，让人哭笑不得；另一方面，媒体往往会罔顾规律，把暴涨看作是回暖，从而引了更多投资者跌到在收益的幻象中——这也是投资分析者所痛心的。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊