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文/大悟
几天前，一位几年前与我买过悉尼Wentworth Point半岛的客人在微信上问我：“Roger, Wentworth Point现在很火么？”
答曰“太火了，火得有点过了。”
我相信古希腊镌刻在阿尔菲神庙的那句话：“凡事勿过度。”
大涨之后意味着大跌，是应该借鉴的。
我不知道最近那些成功买到这里的国内客人，你们究竟有什么好高兴的。我几年前吐血推荐这里的时候写《悉尼第二个情人港》时，你咋不信呢？那时还没这么投资人出现，现在就不一样了。
回头去我新浪微博上看看放在微博网页标题位置的一群袋鼠上的那句话：
“When they are hot, it can be too late!”
现在hot没hot, late不late?
现在乌央乌央的国内投资买家全露头了，开始抢了，有什么意思？贵得要死。
这种大型规划项目，没什么好废话的，2年前也没基建，现在也没基建，房价挑了10几万澳币，你现在买究竟又得到了什么？除了价格变化了，无非就是身边一圈人都买了，你买的时候特有底，仅此而已，其实真正的变化依然没有发生。
房子就是居住的，没有基建，就是法国郊区城堡也是浮云，没任何意义。就像让凤姐穿上RobertCavalli设计的内衣一样，又能有啥冲动？底子不行，穿啥都不成。一个项目的基建就像是一个未出生婴儿的胎盘一样，是供给婴儿养分的，你没胎盘试试？
之所以去大谈特谈规划是因为一个有规划的项目往往就剩下规划了，规划本身没有错，但是迷信规划就是缺心眼了，整个世界都在发展，不规划何谈发展？但凡带规划的项目都是早期进入，我不知道为什么总是有一堆国内客人今天在微信上有的没的老来问我这个项目怎么样，我是骗你呢还是骗你呢？我说太贵你信么？那问还有什么意义？
我不可能一直说一个项目好，当他的价格超出我认为的低价时，在我的建议里，我会义无返顾的和他决绝。
你又怎么能奢求这样一大堆房子的涨幅超乎你想象？你怎么可以这么去看待问题？金子有什么了不起的，拿来做刀有钢好么？不就是少才贵么？所以这样的大型规划项目经历过一定涨幅后，其瓶颈是早晚要来的，看看河对面的Rhodes就知道了，活生生的例子。
你所能保证的就是在他还血淋淋般的是一个坑时，跳进去，就对了。开发商几年前就确定了地皮成本，建筑成本涨幅落脚到每一户涨幅能有10几万澳币？不是市场的泡沫是什么？开发商不涨价干嘛？你们若都不买，他自然就找到自己的位置了，老老实实让价格回归地球。
2年前澳洲的工资多少钱？现在呢？房价2年前多少钱？现在呢？开发商是做生意的，他管你？政府不一样了。未来这样的情况如果一直依赖于海外买家的话，这样的风险将是极大的。对于整个市场都不是什么好事。因为当地与海外买家是更是互相依存的关系，而不单单是竞争的关系。当地人不高兴了，执政党慌不慌？慌不慌？喵了个咪的，还想干不想干了！
现在澳洲的租金跟房价的关系就像是一个健美的运动员和他的一个大胖子好朋友。房价作为健美的运动员在前面呼呼跑，作为租金的胖子在后边跟得气喘吁吁，说：“丫能不能等等我。”
下图为目前此半岛的2房价格区间
下图为目前的租金情况
我觉得项目再好，也禁不住多，一多，多于后期买入的买家来讲将是非常头疼的事情，你药水再浓，滴到大海里，又能怎样？就是这种感觉。而这样的大型项目，早期进入往往是最有魅力的。
目前，悉尼的租金市场是一个大问题，原来租房的都去买房了，租金持续疲软，如果你期待买在悉尼，还要未来持有成本是正的，那么你需要非常有耐心才可以。目前悉尼这样的项目实在是太少了，得让胖子快点跑，健美运动员慢点。
下图为悉尼内西区Ashfield房价一瞥：
（1房66万起，这还没算Crown的项目，2房要近90万甚至更高）
2房的租金情况：
关于现金流情况，自己算吧。
我对任何项目都没有成见，我只是觉得有些项目的魅力是结合价位来讲的，从投资来讲，当我觉得它有的魅力的时候，往往也是因为它的价位也很吸引人，good for money, 但是太贵的话，再有魅力又怎么样？说到底，我是为了投资，为了赚钱，这个目的达不到，多少人买也不好使。
关于悉尼未来的房市，我倒觉得那些booming suburb，而且房价相对可承受的，未来的走势会更加稳健。因为现在的房价已经淘汰了很多靠谱的买家了，而这些买家虽买不起，但终归还是要买的，那么那些让他们可以承受的区域的项目则会更加有吸引力，而随着房价增长过快，这个人群的增长速度也会随之变大。当然你要买超高端的项目或豪宅就另当别论了，因为对于这群客人而言，现金流就是一个笑话。
但话说回来了，如果出现这样的区域，你也看不上，就像几年前我和你说Wentworth Point一样，“那有监狱！”“那交通不方便。”
关于悉尼的房市，我觉得需要冷静冷静了，问问买过这里的投资人其租金情况如何，对于中小型投资人而言，现金流的健康与否就像是动物的血液般重要，如果执意要投，切勿随大流，而这往往需要更大的勇气和更毒辣的眼光。
感谢阅读！
