PDRIA讲师Aaron LIU讲述地产开发的故事

2015年03月24日 澳洲地产投资置业顾问




PDRIA讲师的故事Aaron LIU(PDRIA讲师/地产开发项目经理)


澳洲地学院每个讲师都充满着传奇的经历和讲不完的故事。讲师们来自不同领域,不同背景,不同文化,但当聊起来地产开发,各个眉飞色舞,好像有讲不完的话,用各自独有的魅力感染着、影响着一批批PDRIA开发课程的学员。2015年3月5日,Aaron LIU讲师讲述他的故事。


澳洲地产开发研究学院经历了初期的发展,如今的讲师队伍可谓是藏龙卧虎,涵盖了开发公司高管、管理公司项目经理、大型地产项目开发经理、四大银行的融资专家、专门从事地产开发业务的税务会计师、律师等。如果这个讲师团队是一个乐队的话,Aaron LIU就好像是这个乐队的低音鼓,话不多,但句句有分量。为人低调、说话严谨是他的作风。有时候他的话语不多又不拘言笑,但说起项目时又变成了话痨。今天就说说他给我们讲述的故事。


案例一 —— 诱人的机会,深藏的陷阱

几个月前,悉尼东区出来一块开发土地。位置很好,价格也不贵,大约在180k190k左右。Stage 1DA获批,Unit Mix还不错,两层Basement。这个区的每售价最少12000左右/平,算下FeasibilityROC(成本回报率)至少35%。打眼一看真是一个黄金机会。客户出了Indicative Offer,拿了项目给我看。我查了下当地的Planning Map,发现附近有一个大型的storm water pipe,而且这个地块处于floodzone。当百年一遇大雨来临的时候,整个地块都将被雨(洪)水淹过。客户因为觉得有了DA,看到了获批的GFA,对planning 方面好像有些掉以轻心,一心着急拿下这块位置极佳,价钱很低的熟地。当看到Flood Issue时,马上打电话稳住客户后,先不要急着成交。随即我找到了Stormwater Consultant,让他看了Stage DA。得出的结论是,如果要建Apartment,需要在Apartment底下造一个5000多立方米的蓄水池,在蓄水池下再建两层Basement。当大雨来临时,洪水可以流入蓄水池,再从另一端排出。蓄水池的防水要做的很好,否则大水可能淹没整个地下停车场。单单蓄水池这一项,起码将建筑成本增加数百万澳元。基本把利润吞噬殆尽。客户得知消息后,万分感谢。避免拿上一个烫手的山芋。


案例二—— 弄巧成拙,忍痛割肉

挖掘区域规划变更带来的价值,是每个开发商梦寐以求的愿望。可如果功课做的不足,可能弄巧成拙。被悉尼某一区域在进行Master Plan Study,其中很多区域的Zoning有了修改,限高被增高了大约1倍之多。有些地主看好了这个机会,想趁机把土地出手。


其中一个地主让建筑师做了一个大楼概念图,设计图做的非常华丽,气派非凡。告诉买家Master Plan被通过后,该地块可以造一栋这样的商住楼,GFA非常诱人。买家没有经得住这个愿景和卖家agent口吐莲花的诱惑,交换了合同并交付了几百万的定金。


可当做到规划申请时,买家遇到了大问题。如果将这栋楼按卖家拟定的高度用于住宅楼,大楼的Overshadowing问题很严重(周围近距离高楼林立),根本无法达到最低规划要求,因此Council只能按照这个设计考虑批准做办公楼。不仅美好的愿景破灭了,而且项目的Feasibility被尽毁。经过再三考虑,买家只能忍痛割肉,放弃已经支付的几百万澳元,避免日后更多的损失。


案例三 —— 争分夺秒,留住DA

客户陈先生最近拿了一个很好的项目,谈笑风生的来见我,他说刚买了块熟地,DA再有一个月过期,但是之前没有Renew过,我们可以向council申请Renew DA。这是一块条件不错的熟地,他希望马上开始预售,同时做CC,再做建筑融资,进行招投标等等。我们对这个流程在熟悉不过了。就当大家按照常规的流程启动该项目的时候,发现这块地的DA已经再5年前Renew过一次,无法再次Renew了。如果再1个月DA过期前不开始Major Work的话,客户需要再次申请DA,轻则面临着项目的延迟,重则DA审批可能有变。


为了在DA过期前完成要求的Major Work,在接下来的一个月我们将平时三个月的工作压缩到了一个月。一周要求Architect出建筑设计图(ConstructionCertificate), 一周Tender,一周Site Preparation, 一周完成Demolition和开始地基工作。无论如何一个月的努力没有白费,DA总算是保住了。回头想想,如果客人在买地是能先让我们查一下DA History或者律师的尽调在彻底些,这个项目就不用如此惊心动魄了。


Aaron的故事还有很多很多,包括项目过程中Builder倒闭的,或则BuilderSub-Contractor倒闭的,或是施工开始后发现别人的地基达到了我们地块上的。他回忆起这些经历时,有时深邃的眼神中还能看出当时的担心和忧虑。幸好,大部分情况下都化险为夷。


要想听到Aaron亲口讲述华人开发商在澳洲遭遇的障碍和陷阱,请报名参加澳洲地产开发研究学院在201535日举办的悉尼规划方向及开发潜力区域的解读研讨会,届时Aaron会现身说法,和大家交流下这些年做项目经理经历的一些轶事。虽然这些事情已经过去了,可对我们刚刚进入澳洲市场的华人开发商来说,都是需要处处留心的教训与经验。是残酷的,是充满调整和陷阱的。可正是这些不确定性和风险才让这个行业充满机遇与回报。如果重复犯别人的犯过的错误,这是无知的代价。


活动细节

时间 2015年4月9日 周四晚6点-8

地址 - 澳洲地产开发研究学院多功能活动室 (Level 1, 65-67 Foveaux St Surry Hills) Central Station 200

费用 - 地产开发研究学院学员免费; 非学员( 全费$98, Early Bird $48)

报名 - 邮箱:[email protected];电话:0416 157 138 (Irene)


关于澳洲地产开发研究学院( Property Develpment Research Centre of Australia)是一家专门从事于地产开发研究及教育的研究机构。学院关注地产市场及政府规划动态,分析开发热点区域及开发潜力区域。学院院长及在任讲师均为地产开发行业领军人员,总结一套完整的开发系统理论,重点分析开发风险,评估回报,降低开发项目风险,提高收益率。学院学生遍及地产开发各个行业,被视为地产开发商力量凝聚的平台。


Aaron LIU -- PDRIA现任讲师/地产开发项目经理

Aaron在建筑及开发方面具有10多年的经验。他曾在澳洲本地知名项目管理公司担任多年项目经理,并随后担任多个开发项目高级经理。他管理的开发项目规模从1500万澳元至3亿澳元不等。近些年帮助多个华人开发商处理开发项目中的棘手问题,将项目带出困境走向成功。


(转自澳洲地产开发研究学院PDRIA)


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