今天我想讲的是在买房之前要做的准备工作。在买房之前，取决于购房人在美国的身份，需要做的准备工作也会很不一样。这篇文章就重点讲讲外国人在美国购房，包括持F学生签证的人士和大部分持J签证的访问学者，也包括刚刚移民来美国没有任何信用纪录和在美国的收入的人。持工作签证的人要求又会不一样，不在这篇文章的讨论范围内。
准备工作一：明确在美国购置物业的目的
希望在美国置业的外国人通常有各种不同的背景。常见的有:
1.移民，买房为了自住；
2.孩子在美国读高中，家长过来陪读。买房为了自住，但是希望几年后容易出手转售；
3.孩子在美国读大学，买房用来半自住半投资，以租养房；
4.国内资产太集中，希望分散投资风险，有计划，安全地把资产转移。这类客户通常除自住房外，通常专注于商业地产的投资。
这几类外国人的共同特点就是一般情况下无法申请到美国国内银行的贷款，需要用现金买房。现金出价在买房是通常有比较强的竞争力。一般美国人用现金买房后可以相对容易地用抵押贷款的方式把最多80%的购房款再贷出来，用银行的钱继续投资，前提是有收入有信用。这点外国买家就很难做到，占用现金太多，会使一些人望而却步。不过最近我常用的贷款经纪通知我，说已经有银行可以做外国人的房产抵押贷款了，虽然做不到80%，但是可以做到最多50%，这样能有效的盘活资金。
准备工作二：资金准备
想好了要买房，拿什么买呢？当然要资金先准备好。
大部分人买房，会喜欢买好的学区房。除了自家的孩子可以上好的公立学校外，将来万一搬走，好租又好卖，升值还快。既然大家不管哪国人，都喜欢买好学区，那好学区自然就房源紧张，常常出现抢房的现象。卖家也会挑三拣四，挑条件最好的买家。条件最好不一定是出价最高，卖家要卖房，自然是卖得越快，越少麻烦做好。需要贷款的买家通常等银行审批要一个月多，中间任何情况都可能发生。万一银行不批，买家买不成，也许会让卖家丧失最佳的卖房时机，并且增加了很多持房成本。这样现金买家就会大大的有优势。大部分卖家都会要求买家在出价时同时提供银行存款证明。这个证明必须是由美国境内的银行提供的，如果没有办法提供这个证明，卖家可能会完全不考虑这个买家的出价。
所以第二个准备，就是一定美国的银行账户开好了，钱也到帐了，再去看房。我们公司有一个真实例子，一个来自中国的买家决定买哈佛和麻省理工附近的一个物业，价格终于谈好四百多万，可是来自中国的钱始终不能按时到帐（大家都知道这个每人每年五万美金的限制），结果不但生意没有做成，买家损失大笔押金，买家和买家中介的信誉也受到影响。因为我以前在银行工作，很多人问我多于五万的钱怎么转出来，我只能实实在在的说不知道。但是这么多人已经在美国大笔置业，我相信大家多咨询是可以找到答案的。
准备工作三，了解不同的房产类型的优缺点
想好买房的目的了，钱也准备好了，那买什么样的房子呢？常见的词象SingleFamily, Multi Family, Condo,Co-OP，这些都有什么区别呢? 我们大概说明一下，不考虑地点因素。
Single Family，中文翻译成独立屋，顾名思义就是只能一家人居住的物业，单独建在一片地上，不与其他的房产相连。SingleFamily因为产权清晰，私密性好，占地大，家人有足够的户内户外空间，一般最受欢迎，最保值和最具有升值的空间。对大部分非常住美国的人来讲，缺点是所有的维护都要自己负责。从基本的剪草到房屋的修缮，都要分别自己找人来做，没有找到合适又合格的修理人员时，维护费用会大大增多。在大波士顿地区来讲，百年以上的房龄的房子很常见，维护可能会是非常操心的事。
Multi Family在东北部很常见。通常是一栋独立的房子，有两到三层，每一层都是单独的一户，有独立的进出。这种房型做投资房的最多。可以全部出租，也可以自住一层，其他的出租给别人。方便打理。
Condo实际不是一种房型，而是一种产权形式。Condo最常见的是公寓，也有很多是连排屋，也叫Townhouse，还有些是独立屋的形式。Condo的特点简单来讲就是房子内部你有100%的所有权，所有其它的公用部分和其他业主一起共享。通常每月要交CondoFee，也就是管理费，由业主委员会来统一安排负责公共区域的保险，清洁，扫雪和其它维护等，有些还包括水费，电费，取暖费等等。每个业主委员会的章程都不一样。买Condo要仔细研究所交的费用包含什么。我们在中国住的楼房，大部分就象这边的Condo。在Boston短住和投资的外国人，多半是买的Condo。市里面寸土寸金，独立屋都相当的昂贵。
Co-OP在纽约常见，纽约以外不多，暂时就不多说了。
这三个准备工作做好了，就可以联系专业中介去看房子啦:-)
Faye Fu
Hammond Residential
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