504项目是众多EB-5投资移民项目中资金安全性最好的:SBA 504 贷款审批都审些什么?,美国移民ALC微信公众号文章

美国就业发展借贷中心推广的美国中小企业局 504 贷款项目（简称“504项目”）中经常提到“贷款审批”这个概念，这究竟是什么意思？它怎样影响 EB-5 投资的资金安全性呢？

大多数 EB-5 业内人士都知道，504 项目是美国众多 EB-5 项目中资金安全性最好，资金退出机制最灵活和最有保障的项目。这些优势决不是凭空吹出来的，而是由美国联邦政府严格控制这一项目放贷风险的事实决定的。美国政府的风险控制就是针对申请贷款企业的还贷能力进行多角度专业评估，按照统一信用标准决定是否批准贷款申请，这道程序就叫做“贷款审批”。504项目贷款审批的基本原则是写入美国中小企业局标准操作程序（SOP 50 10 5（f））的，由美国中小企业局培训和管理的认证发展公司（CERTIFIEDDEVELOPMENT COMPANY）来具体实施的。只有按照这一原则核准的企业才被政府承认具备获得 504 贷款的资格。中小企业局对每一个具备贷款资格的企业都会授予书面授权书，这样该企业才得以使用包括 EB-5 资金在内的 504贷款组合去开发或者购买 504 项目的固定资产。而这正是所有美国其它 EB-5 项目普遍缺乏，对尽职调查资源有限的EB-5 投资人又至关重要的挑选低风险项目过程。

那么具体来说，认证发展公司和美国中小企业局都在审查什么呢？

每一宗 504 贷款申请都要严格按照美国中小企业局标准操作程序（SOP50 10 5（f））进行以下七道程序的审批（详见 SOP 第 233 页到 234 页），目的只有一个：

确认申请贷款企业未来的现金流可以作为还贷的最主要资金渠道。如果企业的未来现金流不强，就算信用再好，也无法通过贷款审批。

第一关：围绕申请企业的资产负债表进行第一轮财务分析。

第二关：围绕申请企业历史损益表，纳税记录和现金流预测进行第二轮财务分析。

第三关：围绕行业均值比较和趋势进行财务比率分析。

第四关：针对企业所有人和管理人员个人信用记录和行业相关经验进行讨论。

第五关：围绕抵押资产估值，可清偿价值与清偿顺位关系进行的抵押充分

性分析。

第六关：针对企业信用记录进行讨论。

第七关：其它相关信息（比如申请是否涉及连锁经营等）

以上七层筛选是 504 贷款审批的统一程序，任何 504 贷款申请都不可能回避。

在认证发展公司完成初审后，企业资料还要提交美国中小企业局进行相关数据和信息的第二次核实才完成终审。不难看出，严格风控是 504 贷款的精髓。这就不难解释为什么 504 贷款的历史违约率仅有百分之一，而获批504 贷款企业的破产率则低到千分之一点六五。作为美国政府全力扶植的优质企业“孵化器”，504 贷款帮助了如微软，苹果和联邦快递这样众多美国优秀企业完成了“幼年时期”的扩张融资，逐步铸就了一个个商界传奇。

各合作机构和投资人如需参考美国中小企业局标准操作程序（SOP 50 10 5（f）），请随时联系中国市场相关负责人。谢谢。

美国就业发展借贷中心

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