EB-5的终极方案–SBA 504贷款

2014年08月13日 美国移民ALC



EB-5的终极方案–SBA 504贷款

美国中小企业局(Small BusinessAdministration 简称“SBA”)始建于1953年,是美国联邦政府专为支持中小企业发展,包括直接提供政府贷款服务在内的综合政府机构。SBA 504贷款项目的雏形出现在1958年,经过之后十几年的政策调整,逐步成为中小企业局在全美国范围最有影响力的融资项目。这个项目的贷款一部分来自金融机构,一部分直接来自美国联邦政府,专门用于支持有潜力快速成长的中小企业扩大生产经营规模,取得自身发展所需的固定资产。SBA504贷款在美国享有成功企业“孵化器”的声誉,大批当今声名显赫的国际知名企业,比如微软,苹果,联邦快递等在其创业阶段都成功借助了SBA504贷款的优惠融资条件顺利起飞。

2010年4月12日,私营机构“美国就业发展借贷中心”成功把SBA504贷款项目申请成为EB-5区域中心项目,获得了美国移民局的区域中心指定,从此开创了在SBA504借贷领域以EB-5资金替代银行第一贷款的先河。到2014年初,作为全美唯一使用EB-5资金的504贷款机构和唯一以504贷款模式进行EB-5投资的区域中心,美国就业发展借贷中心按放贷规模已经成为全美国最大的非银行504贷款机构。SBA504贷款EB-5项目集中了美国两个政府机构(移民局和中小企业局)的资源优势联手出击,以美国政府资金为EB-5资金“护航”,从风险控制,追偿机制,就业监督到资金退出各个方面都分别完败其它所有美国EB-5项目,达到了投资人期望的完美效果,受到世界各地EB-5投资人的广泛欢迎。

篇幅有限,本文只介绍这个EB-5项目最突出的四个特点。

唯一在风控上由政府参与严格审核的EB-5项目

《风险控制》 风控,风控,风控!有多少EB-5投资人知道,美国的EB-5投资项目在立项之初,除了自己内部的尽职调研,绝大多数项目是完全没有标准化第三方风险审核的呢?美国移民局对项目的审查只是局限在法律文件的合法性就业计算的有效性两点,完全不涉及项目的风险考察。因此,移民局批准一个项目与该项目风险大小完全没有任何关系。这正是“芝加哥会议中心”等具有欺诈倾向的EB-5项目能够顺利通过移民局评审,招摇上市的最主要原因。按照美国证券法核心精神,EB-5这种私募项目的风险应该由投资人自己评估,项目方只需要充分披露相关信息即可。

美国就业发展借贷中心的SBA504贷款EB-5项目是唯一采用第三方评审机构对所有项目进行预先严格风险审核的区域中心项目。而这个评审机构,认证发展公司(Certified Development Company简称 CDC)又是由美国中小企业局花大力培训和监管的六亲不认的非营利机构。认证发展公司对每一个504贷款个案都要统一按照中小企业局颁布的标准审批规则(SOP 50 10 5)进行风险评估和分析,通过后还需要提交中小企业局做最后审查,确保万无一失才由中小企业局发给项目放贷批准书(SBA Authorization)。每一个美国就业发展借贷中心的504贷款项目都必须经过这个严格的甄别挑选过程才能顺利获得EB-5资金,而大部分申请企业都会因为各种原因达不到要求而被无情淘汰。

那么,认证发展公司的审核标准是怎样的呢?按照504贷款申请表(SBA 1244表)的要求,申请企业必须向认证发展公司提交包括企业登记信息,信用记录,财务报表,纳税记录,企业主个人资历和信用记录,担保人背景和资信条件,抵押资产的第三方评估报告,环境报告等一共21项申请材料,从各个角度提供足够的信息供认证发展公司对贷款回收的可能性进行深度分析和评估。中小企业局颁布的标准审批规则(SOP50 10 5)长达91页之长,要求认证发展公司对所有504贷款申请要进行四种分析(资产负债预期分析,还贷能力分析,相关行业财务比率分析,抵押资产充分性分析),两类讨论(企业主与管理人相关行业经验讨论,企业及企业主信用记录评估讨论),外加确认相关附加信息一共七道工序才能做出最终是否批准的判断。简单说,504贷款的审批原则可以归纳为一句话:“只有未来经营稳定,凭现金流就足以还贷的企业才有资格获得504贷款”。


SBA504贷款项目给予EB-5投资人最大的福利是什么?就是作为风险的审评官的美国政府承担了项目的风险控制责任,因此投资人无须自己去深入研究项目的风险再加以筛选了。那么,美国政府为什么会花大力气替EB-5投资人把关呢?这是因为每个504贷款项目一旦获批,贷款中将包含一部分美国政府的直接投资,这就是第二贷款,通常位于EB-5第一贷款之后。由于这个第二贷款的风险明显高于第一贷款,因此美国政府为了自身投资顺利回收必须严把风险关。这样,被巧妙“植入”第一贷款的EB-5投资也就成为了美国政府风控`审核的最大受益方。

唯一以两倍以上固定资产抵押稳居第一清偿顺位的违约追偿模式

《追偿机制》一旦504贷款违约,作为EB-5投资人,能通过何种方式进行投资追偿呢?一般来说,如果存在抵押,贷款违约后的追偿条件优劣是由以下四个因素决定的:第一,抵押品是什么?固定资产还是股权?第二,抵押品评估价值是多少?是否超过投资额?超过多少?第三,在清偿顺序上EB-5资金是排在第几顺位?第四,没收抵押品后多快时间能完成拍卖拿回现金?

在所有美国EB-5借贷类项目中,504贷款的违约追偿条件是最佳的。这一点是由以下事实决定的:

§ 抵押品是以最有升值潜力的商业地产等固定资产为主,不是价值无法捕捉的公司股权。

§ 抵押品价值是EB-5投资的至少两倍,很多项目是在三倍左右。

§ EB-5资金所在的第一贷款处于清偿的第一顺位,美国政府的贷款处于第二顺位。

§ 通常抵押总值在一千万美金上下,一旦没收完成,可望在一个月内顺利拍卖变现。

在目前市场上可供选择的EB-5债权项目中,大多数不以固定资产作为抵押品,而是使用公司股权作抵押,甚至有些EB-5贷款没有任何形式的抵押品。这背后的原因通常是这些项目同时获得了银行贷款,而银行为把自己放贷的风险降到最低,要求自己这部分贷款使用项目上的固定资产作抵押并占据第一清偿顺位。这样一来,项目上不再有足够的固定资产空间可供EB-5资金抵押使用,即便有足够空间给EB-5贷款,清偿顺位也会被推到至少第二,第三甚至更后面,加大了资金追偿的难度。

另外,在违约追偿领域有一条规律,就是抵押品总值过大会严重影响拍卖变现速度。目前很多大型EB-5项目动辄抵押资产价值过亿,有的项目的抵押物业价值超过十亿。这样虽然看似保险,但一旦违约没收后,进行拍卖却没人来买,很可能3-5内年都无法变现拿回资金。相比之下,SBA504贷款项目的固定资产抵押价值都不大,从几百万到一两千万美元价值,在没收后一个月内完成拍卖,拿回50万美元本金及相关利息损失通常没有难度。

唯一两个政府部门参与就业监管的EB-5项目

《就业监督》美国中小企业局对所有申请504贷款的企业都严格要求创造就业。在504贷款申请表(SBA 1244表)上,明确规定了每获得65000美元贷款企业必须创造至少一个全职直接就业岗位,不能做出这个就业承诺的企业根本无法获得504贷款的批准。值得指出的是,虽然这个中小企业局的特殊规定与投资移民必须创造十个就业的移民局要求完全不同,但起到了大力支持和保障那十个就业的作用。在同一个504贷款投资项目上,除移民局外,有另外一个美国政府的监管机构提出明确具体的就业要求,这一点同样是所有其它EB-5项目所不具备的。这种双重就业要求大大提高了就业的可实现性。


美国就业发展借贷中心从2014年初起全面采用了业界最先进的EB-5就业布局:除个别项目考虑企业运营需要的最少直接就业(刚性雇员岗位)外,所有未来就业均来自无须通过真正雇佣文件(例如工资单和雇员报告)证明的“建筑开发产生的间接衍生就业”。只要建筑施工完成,转永久绿卡所须的就业就已经全部到位!这样做不仅彻底剥离了企业经营风险带来的直接雇员数量的不稳定性,而且使得所有就业到位的时间从移民局规定的I-526批准之日起两年半时间缩短到六个月左右,大幅度减少了I-829转永久绿卡获批的不确定性。


唯一具备市场流通性的标准化EB-5产品

《资金退出》经常让EB-5投资人头疼的一个问题是如何在获得永久绿卡后的第五或者第六年顺利退出项目。而一旦I-526申请或者I-829申请被移民局拒绝,首当其冲的挑战也是如何最快速度把全部资金从项目上撤出。然而,EB-5投资是个标准的私募产品,并不存在成熟的交易市场,任何时间资金的退出都需要项目方使用现金购回股份或者返还贷款,对项目方的财务负担是很大的,很多情况下需要彻底销售项目或者从银行取得足够的贷款替代EB-5投资人的资金,程序复杂,花费大,并不容易。

504贷款项目已经成功解决了这一传统难题。不同于美国其它EB-5项目上特殊性很强的EB-5商业贷款,504贷款在美国有一千多家银行参与放贷,由美国中小企业局统一管理。因为所有SBA504 贷款都使用统一的审批原则,504贷款成为了美国金融市场上是一种标准化的金融产品,凭借交易频繁的二级市场,银行和借贷机构之间可以快速从容进行交易,把已经过户的504贷款卖给其它银行,基金,人寿保险公司甚至私营投资机构。当美国就业发展借贷中心把自己的504贷款卖出后,获得的资金就可以归还EB-5投资人,实现资金的退出。打个比方, 504贷款如同已经上市的公司股份,随时可以在市场上进行自由交易。这种高流通性确保了投资人在获得绿卡且贷款到期后可以轻松取回投资,不用要求借贷企业提供任何程度的协助。在目前市场上所有EB-5项目中,SBA 504贷款项目是唯一具备高流通性,可以随时交易的标准金融产品,完全不需要企业任何协助EB-5资金就可以在需要的时候全身而退。


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