房地产知识101：普通公寓vs合作公寓

什么是合作公寓(co-op)？

在纽约市，75%可购买的公寓（几乎100％二战前建造公寓）的公寓都是合作公寓。

当你购买了合作公寓，你并不真正拥有你的公寓。相反，你拥有合作公寓的股份。

你买越大的单位，拥有越多合作公寓的股份。每月维护费包括建筑费用，供暖，热水，保险，人员工资，以及房地产税。

购买合作公寓的优势

Ø 合作公寓一般比普通公寓价格便宜。

Ø 部分每月维护费是免税的。

购买合作公寓的劣势

Ø 所有准买家必须由董事会批准。董事会审批过程往往耗时和严格的 - 要求有关财政，就业和个人背景的大量信息。即使是名人也会被一些挑剔的纽约合作公寓董事会拒绝。一般没有美国永久居留权的外国人难以购买。

Ø 每月维护费比普通公寓要高得多。这是因为维护费包括建筑的抵押贷款部分。

Ø 许多合作公寓董事会限制可以贷款的金额，比普通公寓要求更高的首付。

Ø 合作公寓是很难被出租的。每个合作公寓有其自身条例，有许多对出租的限制或直接禁止出租。

什么是普通公寓（Condominum）？

普通公寓作为新建公寓在纽约市变得越来越受欢迎。不同于合作公寓，普通公寓是“真正”拥有的物业。买公寓就像买别墅。每个单位都有自己的契据和税单。公寓提供了更大的灵活性，但价格通常比合作公寓高。

购买普通公寓的优势

Ø 在大多数情况下，购房者可以出资贷款（最高可达购买价的90％），需要更少的首付。

Ø 买卖普通公寓，你不需要得到公寓董事会的批准。任何人都能购买，包括外国人。

Ø 普通公寓可自由转租，给你更多的灵活性。

Ø 每月维护费比为合作公寓要低得多。

购买普通公寓的劣势

Ø 公寓一般比合作公寓贵。

Ø 每月维护费不能扣抵所得税。

Ø 纽约市房地产市场普通公寓少，这限制了你的选择。

来源：About.com

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