FLIPPING!美国房产的经典“赚翻天”手段初探,美国大华府地产微信公众号文章

FLIPPING，修复翻新，就是买下老房、旧房对其翻新改造，然后出售，以获取较高的差额利润。利润高的能翻一倍以上，有的甚至能到200%，最少也在30-40%左右。FLIPPING在北美房产行情火爆时期曾一度盛行，次贷危机后销声匿迹了好一段时间。最近由于美国房地产市场的复苏，FLIPPING又卷土重来，成为美国房产市场上最炙手可热的赚钱门道。

对于Flipping来说，最重要的一环就是：设法在那些比较好的社区拿到最便宜的二手房或者说旧房子。这时，就要“八仙过海各显神通”啦！

众所周知，在美国市场上有两种房子相对比较便宜：一个叫shortsale，中文有译作短售屋；一个叫法拍屋。其实，这又都与银行的Foreclosure相关。

所谓Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”，贷款买房的人在还清贷款以前，房子是属于放贷者的，一般情况下是银行。如果借贷者不能按合同约定按期供款，并且超过了法庭规定的赎回期限，放贷者就可取消房主的赎回权，将房产拍卖，以取回贷款。

整个Foreclosure过程有三个阶段：第一阶段称为Pre-foreclosure房主只要拖欠一次贷款，银行就可在法院备案，发出欠款通知 (Notice of Delinquent)警告房主。经过三至六个月，房主仍拖欠贷款，银行就会发出违约通知 NOD(Notice of Default)。第二阶段称为Foreclosure，在发出违约通知 (Notice ofDefault) 二个月后，房主既没有卖掉房子又还不出贷款，银行就会发出拍卖通知 (TrustDeedSale). 一般在通知发出２１天后进行公开拍卖。第三阶段称为 Post-foreclosure如果拍卖不成，银行只能把房产收为己有，然后把它投放到普通的房产市场。这类房子叫银行回收屋或银行屋,英文叫REO (Real Estate Owned )，其交易过程与一般售屋过程一样。

其中，最合算的，当然是在第一阶段就把房子抢到手。如果能花最少的钱买到房子，当然是件好事。不过，在这种特殊时期买房子，通常是没有机会检查房子的。这就需要买手“稳、准、狠”，眼光奇准、胸有丘壑啦。

最近笔者就在大华府费尔法克斯郡的burke区入手了一套townhouse的边间，三层总面积是2242平方英尺，有三间卧室、两个半洗手间。这套别墅建于1978年，附近学校评分都有8、9分。整套联排别墅的购买价仅为34万5千，市场价预估可达45万美元，也算小有斩获，今后即便出租每月亦可收2000多美元。殊可欣慰的是，在出资购买时，笔者虽然未能深入了解房屋全部状况，但在拿到钥匙进入别墅时，却惊喜地发现房屋保养状况相当不错，地下室也非常干净整洁。可谓非常幸运！