下文转自公众号：财经决策参考（微信号：caijingjuece）
近期美国房地产掀起新的投资热潮，美国房产网(www.usafcw.com)的投资专家对美国房产的投资优势做了一个详解。
不少有投资美国房产意向的客户都会有这样一个疑问，美国房产的确现在位于低谷。但是现在是否是投资的最佳时机还不能确定，未来是否会继续下跌。投资美国房产的优势与风险都在哪里？
在这里，我将以时下较为流行的SWOT分析法，对于美国房产投资做一个简单的分析，也许通过我的分析，能够解答一部分对美国房产有兴趣的投资者的疑惑。
首先对SWOT究竟为何物稍作解释：SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁等加以综合评估与分析得出结论。SWOT分别代表：Strengths（优势）、Weaknesses（劣势）、Opportunities(机会)、Threats（威胁）。
|
接下来我们通过SWOT具体来分析投资美国房产
S（优势）
美国经济世界第一、教育全球领先、市场机制健全、法律体系完善。许多客户会希望我们能对美国与其他国家置业做一个简单对比，其实其他国家诸如澳大利亚、加拿大等国与美国相比都没有太大的可比性。
就经济上而言，美国是世界经济第一强国，无论是经济总量亦或人均国民生产总值均位于世界前列。
教育全球领先：全世界排名前百的大学中，有半数均位于美国。而且美国所提供的大学教育是公认的最具有竞争力的。
市场机制健全：百年以上的市场经济发展，使得美国建立了完善健全的市场机制。就房地产而言，与中国相比最大的不同就是一二级市场并重，其中二级市场更为活跃。这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。
法律体系完善：许多国人对于投资美国房产的最大的顾虑就是担心自身权益被侵害而又难以控告。其实这种担心大可不必，经过多年的发展美国的法律早已健全完善，所有您所会有的担心都会有法律为您提供保障。同样以购置房产为例，在美国购置房产首期房款都是打到产权公司的账户而非开发商账户。产权公司会监督合同执行，并对房屋产权做检查，再最终确定交易之前，这笔钱都不会交给开发商。这就最大程度地保障了消费者的权益。
W（劣势）
维护成本较高。美国的房子很便宜，可是买得起养不起啊！这是房展会上许多客人的想法。对于这些只听了国内新闻与其他中介片面之言便妄下定论的投资者，我们也只能无奈地笑笑。的确，美国是要征收房产税，但是房产税的征收根据所在州的不同有所区分，而非许多其他中介所说的3%的中间位，这实际上是把房产税的最高位当做中间位来说了。
以我们代理的加州房产为例，加州的房产税在全美排在35位，在1.15%—1.75%之间。在全美来说是一个相对的低位，而为了抵消房产税所带来的负面影响，我们所为客户推荐的房屋都是位于易于出租、回报比高的房型，足以抵消房产税这一负面影响。在以后的博客中，我还会以我们具体房型的例子给大家做投资分析。
O（机遇）
房价处于历史低谷，机会百年难遇。美国在二战后发生过两次重大的经济危机，分别是70年代由石油危机引起的经济滞涨以及在80年代末由于贸易逆差、伊朗冲突和货币贬值引发的第二次经济危机。在这两次危机中，美国房地产跌幅都很小：1979－1982年期间跌14%，1988－1995年跌6%。
而标普公司的数据显示，截止到2010年末，以加州房产为例，已经累计跌幅达40%。今年一季度末，美国20个大城市房价指数已跌到2003年3月以来最低点。美国商务部数据显示，美国今年2月，新屋销售价格中位数（20.2万美元）是2003年12月以来最低。分析表示，美国房价跌幅已堪比1929年经济大萧条。
让我们看看上一次危机房价下跌后的表现如何，自1996年房价止跌后，美国房产市场迎来了黄金的十年，截止到2005年，平均上涨超过100%。而这仅仅是在6%的跌幅之后。在如今超过40%的跌幅后的美国房产会有怎样的反弹，相信您心里会有一个大概的预估。
而对于一些投资者对于美国房产进一步下跌的疑虑，我们可以通过购房与租房成本对比来看。当买房的成本低于租房成本，房价显然就很难下跌。德意志银行的数据显示：目前美国购房人仅用收入的9.8%来支付税后房贷、房产税和保险，比2007年房价泡沫最大的时候下降了17.2%，这是自1999年以来的最低值。在美国54个主要房地产市场中，有28个市场的支付房贷和其他主要费用的成本低于租房。
种种数据均表明，美国楼市即使不能“量价齐升”，也已处于底部。美国房产如今正处于U型底部，正是投资的最佳时机。
T（挑战）
回报率相比其他地区尚不明朗。不少投资者之所以更倾向于投资澳洲、 加拿大等地的房产是已经看到该地区的房产已经有了较高的升值。但是我们要看到与此同时，当地的房产市场已经有了虚高的迹象。部分华人聚居地区的房产甚至有了高达60%到一倍的升值。这在市场相对稳定健全的西方国家是很少见的现象。不少观察家已经提醒民众注意房产泡沫的存在。
许多精明的投资者都会运用杠杆原理或是OPM规则贷款来投资海外房产，在贷款置业的时候就不得不考虑汇率因素。由于澳币与加元的持续走强，在每次换汇还贷时，投资者就不得不承担由于外币升值而带来的还贷损失。而由于美元的相对稳定，波动不大，就使得客户可以免于承担这一部分风险。
至于升值因素的考虑，结合在机遇中所提到的目前美国房产正处于历史低谷，在此时介入风险远比已经呈现泡沫的澳洲与加拿大房产小很多，回报更是远高于两者。
正如巴菲特的名言所说，在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。相对于澳洲、加拿大房产的不正常的虚高，美国房产的非正常低价才是投资的最佳选择。
综上所述，美国房产的S（优势）与O（机遇）都是其他房产所不能比拟的，而所谓的W（劣势）相对而言，在我们为您挑选的高出租回报比的房型面前，又变得微不足道了。至于T（挑战），机遇总会伴随着挑战，成功者永远不惧怕挑战。
