美国购房内幕(一):便宜还“包租”的大忽悠

2015年07月31日 诺德仕海外



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到美国投资地产已经是市场的新趋势。在市场上流行着一个传说:北上广的一间厕所,可换到美国的一间别墅!听起来实在是太划算了。问题是,这是真的么?

很可惜,英语有一个说法,too good to be true,好得过分了,以至于不可能是真的。这在这里也适用。

我们来看一个实际的例子,下面的宣传来自于确实在国内发售过的楼盘,我们只是隐去了发售中介的名字。佛罗里达那不勒斯市某地产,15-18万美金即可购得155-186平米的联排别墅。年净回报率8%,包租2年。2008年建成。

看起来这实在是一个大便宜,折合人民币仅仅6000一平米,出租的回报也远高于国内。即使你对是否能够获得这样的回报有哪怕一丝丝的怀疑的话,“包租两年”这金光闪闪的大字也足以令人放心了。

远便宜于国内的价格,远高于国内的出租比,还是美国的地产,这还有什么可犹豫的呢?且慢!不要被这一系列的光环迷惑,这里面其实有一个巨大的陷阱。

如果我告诉您,就在同一小区,一栋独立别墅的成交价格,仅仅是125千美元,您作何感想?如果我告诉您,就在这一小区,正常的房屋出租价格很低,而且租客寥寥,佛罗里达还对新房征收特别高的税,您又做何感想?实际计算下来,出租回报率仅仅只有2%

如果真正的出租回报率只有2%,那为什么广告里敢于承诺8%呢?原因很简单,当我把价值仅仅是10万的地产,以18万出售给你的时候,巨额的不当利润,足以支持我以“包租”的名义,返还你一部分来促销了。

真实的情况就是,这个小区的房屋仅仅是10-11万左右。国内将其包装后,以18万美元的天价和“包租”的噱头在国内销售一空。这就是所谓“投资美国便宜地产”的真相。

美国确实有值得投资的地产,但是在国内发售的基本都不是这个类型。在国内的销售往往有两个特点,非正常的房源和无资质的中介。非正常的房源,就是美国人自己不购买的房子。在纽约,洛杉矶,旧金山等大城市,正常的房子从上市到销售结束,一般不超过3个星期。这种正常的房子,根本没有办法拿到中国来推广和销售。时间来不及啊!所以要拿到中国来销售的美国地产,必须具备一个条件,它在美国半年内是卖不出去的。

这样的地产投资价值几何,就见仁见智了。

而无资质的中介是说,当前在国内市场上销售美国地产的人员,甚至包括一些“海归专家”,有一个算一个,都不具备美国地产执照,也就是说,都在“非法销售”。

地产执照代表着地产经纪是否受到地产行会的监督和控制。像把10万的房子卖出18万这种事情,一定会让地产经纪丢掉执照。但是到中国销售美国房屋的中介基本处于法律“两不管”的地带,无论中国的法律还是美国的法律都无法监管,也就导致了这种无法无天的行为。

那么如何判断美国地产是否值得投资呢?且听美家美户慢慢道来。

附:佛罗里达房屋的真实情况

同一小区,“独立别墅”(等级高于连排别墅)面积2139平方英尺(更大面积),就在20123月成交,成交价格只有125300美元(低得多的价格)任何人都可以用8550 Silk OakLn. Naples, FL 34119这个地址查询到此成交记录

在美国,连排别墅由于不占有土地,又将被永久收取物业费,其价值是远比独立别墅低的。而棕榈宫的物业费达到一年数千美元的高价。

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