什么是商业地产?

2014年06月01日 美国地产投资



简单讲,商业地产是作为商业用途的地产。 与住家地产相同的地方是都有升值潜力,不同的地方是商业地产能给拥有人带来收入。
长远看,和其他不动产一样升值,同时还为投资者带来收入。
美国国税局把收入分为主动收入和被动收入。房产租金属于被动收入。


商业地产分几类:
• 办公楼
• 多家庭/公寓楼
• 零售、购物中心/店面 (包括NNN)
• 工业地产(仓储,工厂)
• 旅店
• 特殊用途 (老人院)
美国75%的百万富翁是通过房地产投资致富的。
在最成功的地产投资人里, 超过90%是投资商业房地产获得财富。
通过向银行贷款投资地产, 可以发挥杠杆作用。
而税的方面,政策又对投资人有利。 比如“折旧”,即按年数(30年左右)将地产价值每年的“损耗额”计算出来,直接从租金收入里减去。同时贷款利息也是“抵消”收入的一项,还有部分维修费用,交通费用也可以拿来减税,使地产收入的真实“税率”低于普通收入,这也是美国地产投资受人青睐的原因之一。
下面举几个商业地产案例:
Marano家庭1979年到1999年在曼哈顿下城陆续买了四个相连铺面。总共花了$254,500。
2011年卖给51个中国人组成的投资开发公司, 卖价:$8.5 million. (见下图)

案例二:
• 2003年,66岁的Harry Macklowe 以1.4billion(14亿美金)的竞价买下GM大楼。当时所有人都认为太贵。几月后乔布斯租下楼前广场地下室,设计“玻璃方块”,开苹果店。
• 2008年GM大楼估价:2.7Billion (27亿美金)。

我的好友夏女士2010年与合作伙伴一起买下华盛顿附近的26个公寓加27个车位,成交价:210万。(地是lease的)贷款65%。
他们接手后自己管理,做简单维修,调整租金,平均每户涨租$400。
2012年做重新贷款,银行估价350万。重新贷款后拿出一百万,继续寻找投资机会。


投资美国商业地产能得到相对稳定的收入和升值潜力,是不争的事实。后面的文章我们将介绍商业地产的价值是怎样计算的,以及怎样寻找适合自己的投资项目。

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