为了降低抵押风险，使房地产抵押适应经济形势的变化，满足购房者不同的贷款要求和投资者的投资愿望，目前美国房地产抵押市场上，拥有多种多样的创新品种。如仅房利美Fannie Mae就有十几种抵押。

虽然抵押的品种繁多，但大概可以分成几大类：

一、固定利率抵押（定息抵押，Fixed rate mortgage）

固定利率抵押是在整个抵押期内利率固定不变的抵押。这种抵押在经济稳定，预期利率变化不大的环境下比较常用。

为了适应不同借款人的喜好，固定利率抵押设计了不同还款方式，可以分成四类：

一是恒定摊还式抵押，每期还款额按贷款本金总额除于还款期数，再加上每期剩余本金的利息计算。

二是还款额恒定抵押，在整个贷款期间，每期还款额相同。

三是还款渐增式抵押，在抵押贷款的头几年的还款额较低，以后每期还款额按事先商定的比例逐渐增加，设计这种抵押的目的是为了应付通胀对抵押利率的影响。

四是气球式抵押，在抵押到期之前每期一直维持较低的付款额，在最后一期全数还清余额，如每期只付利息，最后一期付完本金。

（二）可调利率抵押(Adjustable rate mortgage)

固定利率抵押由于利率和还款方式都固定不变，在经济不稳，特别是通货膨胀时期，放贷者因要支付储户较高的利息，可能会使其贷款收益为零甚至亏损，造成放贷者很大的损失。

为了避免利率风险，房地产抵押越来越多的采用可调利率抵押。可调利率抵押就是根据经济条件的变化，相应调整利率（有时也包括付款方式）的抵押。

可调利率抵押在放贷时设定一个起始利率（由于利率风险较小，起始利率一般比固定利率抵押低），然后每隔一定时间，按利率实际变动情况调整利率，利率的调整范围一般事先规定一个上限（floors）和下限(caps)。

一是按价格指数调整的抵押，它根据价格指数的变化定期调整抵押利率；

二是参与分享增值的抵押，这种抵押在开始放贷时，规定一个利率，并评估抵押房地产的市值，整个贷款期间利率不变，但每过一段时间，重新评估抵押房地产的市值，放贷者按比例分享部分房地产增值额，作为利息补偿。可调利率抵押也设计了不同的还款方式。

（三）逆向抵押贷款

住着大屋缺钱花是美国部分有自有住房的退休老人的真实写照。针对这部分人，美国创新了一种逆向抵押贷款。

（流行的广告词是：你为购房辛苦了一辈子，现在是房子为你服务的时候了）

其做法是，借款者以自己的房屋产权作抵押，向房地产金融机构贷款。

金融机构定期（如每月或每年）向借款人发放贷款，这样借贷人债务越来越大，到期一次还清，或直至借款人死亡，抵押权人按合同约定处理抵押的房产，偿还贷款债务。

由于这种抵押是金融机构定期向借款者放款，借款人负债上升，而不像常规贷款那样，由借款人向金融机构还款，负债下降。因此资金流向与常规贷款是相反的，所以称为逆向抵押（Convertible mortgage）。

逆向抵押的主要优点是允许借款人把住房资产变成现金以满足特别需要，如老年住户对现金的需求，同时增强了一、二级抵押市场将住房资产转变成现金的能力。

同时，逆向抵押一般要求借款者年龄要62岁以上。

美国地产那些事儿

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