写这个题目的时候，我想起了2007年在深圳的一次买房经历。当时我在网上看中了一套房子，于是找到登广告的中介公司，中介公司交给我一份合同让我签，要我把定金2万元立即打进他们的公司帐户。这是份中介公司自制的格式合同，由买方、卖方和中介三方共同签订，大概意思是中介公司是买卖双方聘请的，买方要把购房款（包括定金）打入中介公司的帐户，由中介公司负责监督交易。这是份漏洞百出的合同，既不是委托合同，又不是买卖合同，可又好象合二为一，中介公司在合同中只是个监督者，只有权利，没有义务，也没有责任。中介公司的代表是位小姐，我问，卖方能收到这笔定金吗？她说交易没完成，不会付给卖方。我又问，如果过户前对方反悔了怎么办？她说，那这笔钱我们退给你，我说合同不是写反悔的话，卖方要双倍退还定金吗？你们怎么保证他双倍退还？她说另一半你得去找卖方退。我说如果他不退钱，你也不退钱，我该怎么办呢？她说，怎么可能呢？我们这么大的公司，怎么可能不退你钱呢？我又问，如果交易拖个一年半载也完不成，那你们不是可以一直不退我定金？钱放在你们帐户里可以生利息，多好的事啊！小姐仍然说，这怎么可能呢.........有趣的是，正是这家公司，在之后2008年房地产调控时，居然倒闭了，公司老板卷款几千万而逃，一堆愤怒的买房人只得去砸店铺.......我想，这就是所谓的黑中介吧。
一项重大交易没有游戏规则，无疑会乱套，给贪心的人可趁之机。跟中国一样，在美国，购房消费对一个普通的老百姓而言，可能是他一生中最大的支出，如果因为购房被骗，那将是多么悲惨的事啊！美国的法律制定者很清楚，在房屋交易过程中，买方往往处于弱势，必须制订一套切实有效的规则规范交易行为，防止欺骗行为，实现对购房人利益的保护。
那么，美国究竟采取了哪些措施呢？由于90%以上的房产交易，都是通过房产中介（经纪人）完成的，房产中介是个宠大的职业群体，因此，美国保护购房者的一项关键措施，就是从中介入手，对中介实施规范管理。
在美国，房产中介也是专业人士，必须参加专业课程学习并通过考试，才能申请执照。有过犯罪纪录或其他不良道德纪录的人士，申请则可能被拒。没有取得执照的人，是不能收取佣金的。房产中介的执照分两种，一种是Broker（交易商），另一种是Salesperson（交易员），交易员不能直接从事房产买卖，必须加入某一个交易商才可以。交易员从业达到一定的年限后，才能申请考Broker并成为交易商。
如果你是一个没有经验的购房人，你肯定很需要一个专业人士的帮助。但是，当真的有房产经纪人来帮助你时，你可能又会担心下列问题：
一、我得付经纪人多少佣金啊？经纪人是否会对我不忠诚，会不会联合卖方来欺骗我？
在美国，购房人一般都不用支付佣金，虽然这不是强制规定，但是行业惯例。买方经纪人的佣金，是由卖方经纪人来支付的，这笔佣金的数量，在买方还没有委托经纪人之前，就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了，这就好比一个悬赏广告，卖方经纪人在广告中称，谁要能帮助我卖掉这个房子，我就跟他分摊卖方付给我的佣金多少多少。尽管购房人不用支付佣金，但买方经纪人仍然只对购房人负责，而不是“谁给我钱，我就为谁服务”，买方经纪人对买方具有勤勉、遵从、忠诚、披露的义务。当然，买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系，购房人凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务，买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求卖方经纪人支付佣金。有了这份合同，买方经纪人必须遵从买方的购房要求寻找房源，必须如实披露他跟卖方之间的关联关系，法律不允许买方经纪人向买方隐瞒在佣金之外向卖方收取钱财的事实，如果买方经纪人同时又是卖方经纪人，这个情况必须提前得到买卖双方的一致同意才算合法。同时，买方经纪人有义务将房屋挂牌广告的全部内容告诉买方（通常是提供一份挂牌广告的打印件），有义务提醒买方在产权过户之前，聘请专业人士进行房屋检查（Property Inspection），如果买方不愿花钱进行房屋检查，过户后才发现房屋有重大缺陷，那么买方就只能自行承担后果了。
二、我签订的所有合同，为什么全是格式合同，它们是否对我不利？
当你看中房子准备提交Offer（出价文件）时，经纪人会交给你一份格式合同让你填写，这时，你可能又会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。我买第一个房子时就是这样，把合同看了又看，迟迟不敢签字。后来，才慢慢发现这个担心也是多余的。在美国，Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同，当这份合同交给卖方，卖方同意并签字后，这个Offer就成了一份生效的合同，对双方具有了约束力。由于房地产交易的复杂性，在美国，房产经纪人是禁止起草合同的，那么谁有资格起草合同呢？执业律师！所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的，这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映，对买卖双方都是公平的，买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了，比如价格、付款方式和某些选择项，填写这些空白处时，你的经纪人会向你作出解释，帮助你决定怎么填写。如果格式合同之外你还有额外要求，比如你要求卖方把冰箱、洗衣机、家具一起留下，你可以填写补充合同（Addendum)作为Offer的组成部分。值得注意的是，这些格式合同都有版权，房地产协会会员之外的人士是不能使用的，如果卖方不通过经纪人直接在门前插牌子卖房子，将来签订合同时是不能使用这些格式合同的。
三、我支付的定金有保障吗？如果最终无法完成产权过户，这些钱能顺利返还给我吗？
美国的房产中介与中国的最大不同，可能就是对代收的客户交易款项的处置和管理。美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户（Trust Account)，客户支付的购房定金和其他款项，属于保证金性质，必须存入保证金帐户，这个帐户是没有利息的，房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。购房人一般在提供offer时会附上一份定金支票，如果卖方没有在offer上面签字，这张支票是不用去银行兑现的。一旦卖方在Offer上面签了字，房产中介就会把定金支票存入自己的客户保证金帐户，或者按买方的要求直接转入过户公司的帐户。房产中介的保证金帐户受到政府管理部门的监督，一旦发现帐实不符或有挪用的情况，就会受到最严厉的处罚，严重者会被吊销执照或入狱。如果交易不成并非买方的责任，定金通常都会顺利返还给买方。
四、我支付给过户公司的购房余款有保障吗？过户时发现房产还有未清理的负债怎么办？如何拿到合法的产权证明？
美国的Escrow（过户公司）也是个中介机构，它设有一个专门的Escrow帐户负责价款的支付和清偿。买方的购房款通常是在交易完成（Closing）的那一天用现金支票的方式支付到过户公司的Escrow帐户的。所谓交易完成，通常是指价款交付和产权转移文件（Deed)的正式签署。这个过程是由过户公司完成的，过户公司是中立的，不代表任何一方，它的任务就是查询产权状态，准备产权转移文件（Deed），代办产权保险，编制交易报表（Settlement Statement或HUD-1），依照买卖合同代收买方支付的交易款项，分派交易款项（比如还银行贷款、付给经纪人多少佣金、卖方实得款项多少等等），以及将产权转移文件（Deed)报政府备案（Recording）。产权转移文件(Deed)备案之后，过户公司会邮寄一份拷贝文件给购房人，这份Deed文件相当于中国的产权证。
过户公司的性质有点儿象国内办理公证提存的公证处，由于买卖双方把完成交易的工作交给了独立的第三方完成，所以钱款是安全的，如果过户时发现房产还有未清除的负债，那么这笔交易是不能够完成的，过户公司会将款项及时退还给购房方。由于有产权保险，购房人也不用担心过户之后产权的合法性和完整性，因为产权保险公司在同意为你的产权提供保险之前，都已对你房产的产权状况了解个底朝天。即使真的出现问题给你造成损失，你也会得到保险赔偿。
在过户阶段，除了购房价，你还需要支付几项与过户相关的费用，它们是产权服务费（Title Service fee）、过户交易服务费（Closing fee）、产权保险费（Policy premium for owner's）和备案费（Recordingfee），这些费用不算高，象我们去年买的那个25.5万的房子，上面全部费用加起来才837美元。法律规定，这些费用的数额必须在过户之前告知购房人。
从上面可以看出，美国的房产交易基本上都是透过专业人士来完成的，规范了专业人士，就规范了整个市场。这种规范严格到什么程度呢？举个例吧，如果你打电话给房产中介公司咨询买房的事，前台接电话的服务员是不能回答你任何专业问题的，更不能带你去看房，否则就是违规。由于管理规范到每个细节，交易过程中的欺骗行为就少多了，而且事后的司法补救措施也十分完善，美国的法律对欺骗行为的处罚非常重，一般人不敢轻易去闯禁区，惹麻烦。
下面我把去年我们购买自住房屋所签的合同和文件目录列出来，这些东西加起来是一本厚厚的书，这本“书”跟产权证（Deed)一样，是购房人权益的保障，我们将永久保留：
1.跟经纪人签的委托合同《Employment of Broker by Buyer》
2.在卖方对房屋信息作出的披露文件上面签字表示知晓。这是份重要文件，如果卖方不诚实，不如实披露房屋的状况，就会承担法律责任，买方甚至在过户之后也可以据此向法院要求撤销交易。这份披露文件叫《Seller's Disclosure Statement》
3.房产买卖合同，如果只有买方的签字叫做Offer，一旦卖方在上面签字同意，就成了合同《Real Estate Contract》
4.房产买卖合同的补充合同，包括我们要求留下冰箱、洗衣机、烘干机和部分家具的补充合同，以及交易完成后才入住补充合同总共三份，补充合同叫《Addendum》
5.签字同意给定金的单据（Earnest Money Note）
6.签字同意进行房屋检查并选择检查内容的文件（Selection ofpre-closing Services by Buyer)
7. 在交易财务报表（Settlement Statement)上签字，表示同意按报表上所列项目支付购房款和过户费、产权保险费等
8. 在收到社区房屋规章制度后签字（Protective covenantsAffecting）
9.在各项房屋检查报告上签字，包括屋顶检查报告、空调检查报告 、水井和化粪池检查报告、白蚁检查报告等等。
最后附一份我们房子的产权证（Deed）照片：
来源：仙妮的小木屋 Shaney 网易博客
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