房地产抵押证券化对美国房地产市场的发展，对美国人实现其居者有其屋的梦想发挥了关键作用。

房地产证券化彻底改变了房地产抵押贷款来源单纯依赖金融机构存款的状况，甚至改变了贷款来源单纯依赖美国国内资金的状况。它通过抵押证券将资金来源管道伸向了广大的投资者，伸向海外资本市场。

房地产抵押证券化也对美国金融市场产生了重要影响，它不但大大提高了银行资产的流动性，而且为金融市场提供了重要的金融产品，并引发了资产证券化的革命。

房地产抵押证券化是指房地产抵押的抵押权人，以抵押权作为担保，发行各种债券或抵押权证（mortgage-backed securities，简称MBS）。

抵押证券按发行机构不同分为机构抵押证券、非机构抵押证券两类。机构抵押证券是指三家有联邦政府背景的机构发行的抵押证券。

这三家机构一是政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association, 简称GNMA，俗称Ginnie Mae）。

二是联邦国民抵押协会Fannie Mae，俗称房利美。

三是联邦住宅贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, 简称FHLMC，俗称FreddieMac，房地美）。

2008年金融危机期间，Fannie Mae和Freddie Mac出现了大量不良债务，美国政府出手接管了濒临破产的Fannie Mae和Freddie Mac。如今，它们又活跃在了地产证券融资的舞台上。

机构发行证券占抵押证券的绝大多数，比例高达94%，其他公司发行的抵押证券称为非机构证券，占的比例很小，目前仅占抵押证券市场总额的6%。

抵押证券按担保的房地产不同分为（住宅）抵押证券MBS（mortgage-backed securities）和商业抵押证券CMBS（commercialmortgage-backed securities）。

抵押证券主要是住宅抵押权证券和由机构发行，美国联邦政府有意识地培育住宅抵押证券市场。一方面建立贷款的标准化制度，并对住宅抵押贷款提供信用担保，另一方面由有联邦背景的机构发行抵押证券，保证住宅抵押证券有良好的信用和很好的保险制度。

由于机构发行的抵押证券信用好，风险低，同时贷款的标准化使市场流通容易、交易成本低，它被投资者广泛接受，成为除联邦债券外的第二大证券品种。

美国地产那些事儿

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