花旗私人银行的Dan O’Donnell正推荐他富裕的客户投资主要城市的超热中心之外的房地产项目。

40岁的花旗私人银行房地产负责人Dan O’Donnell说：“暂停对纽约，伦敦，或者旧金山中心位置的房地产投资吧。”O’Donnell通过私募股权基金，直接联合投资，投资池，以及“俱乐部”交易的组合，帮助亿万富翁客户至少进行了2,500万美元定制的私人房地产投资组合。花旗银行表示目前富有客户总投资的5％应投资于房地产。

等一下。根据房地产研究公司Green Street Advisors，商业住宅指数比六年前创下的衰退低点已上涨94％。资金似乎已经作出选择。然而，到2015年二季度底，私募股权房地产基金在全球已坐拥创纪录的2,540亿美元等待部署，比2014年底大幅增加了37％。

O’Donnell认为客户对于商业住宅的需求几乎是“贪得无厌”的。自2010年以来，他已经斥资60亿美元为他的客户投资商业住宅，其中包括4亿美元纽约最贵的大楼，432 Park Ave；6,400万美元西好莱坞的日落大道的4栋房屋开发；和近2亿美元的，位于One Dalton St的波士顿四季酒店。对432 Park Ave和One Dalton St的投资，客户只花了“几天”时间决定。

这样的投资越来越多。这就是为什么O’Donnell现在开始推荐客户远离“门户城市”——如纽约，伦敦，波士顿，旧金山，洛杉矶的市中心房产投资，而是在周边寻求机会。在旧金山，他要寻找Market Street以南位置，一个可以同时轻松前往市中心和通勤到硅谷的地方。他也寻找其他机会，在价格过高的伦敦外围，在建通勤列车和城市中心相连的Berkshire和Buckinghamshire。

在纽约，他的外围投资是和凯雷集团合作开发布鲁克林的Boerum Hill。曼哈顿中心的住宅楼即将创下“每平方英尺（0.09平方米）6,000美元，8,000美元，甚至10,000美元的记录。”O’Donnell不赞成这种“泡沫”市中心价值论。他认为Boerum Hill的每平方英尺1,000美元到1,300美元的价格更现实。布鲁克林适合“在纽约工作的成功人士，而不是全球精英。”换句话说，医生或律师等有钱的专业人士，但不是有疯狂金额财富的富豪。

你如何保证你不会买到华而不实的房屋？O’Donnell说，他主要看周边社区是否受益于人口结构的变化。Boerum Hill非常符合他的逻辑。

回到曼哈顿，投资者需要非常谨慎。在经济衰退期间，负担不起房贷的业主不得不将他们的房子出售给精明的开发商。曼哈顿房价现在又超速上升，精明的开发商已经把所有的钱赚回来了。

O’Donnell建议只对结构良好的交易投资。你的兴趣必须与开发商完全一致。一个全新的项目，表面上看起来性感，最终完工时可以完全变味。三年前，迈阿密的房产看着便宜，O’Donnell希望进入。但迈阿密公寓的开发需要富有的买家以预售款资助开发成本。O’Donnell不喜欢的是：如果市场下跌，你会一直依赖于善变的买家提供的大部分项目资金，投资者很容易就接手烂摊子。

他警告说：“最糟糕的事情之一就是你拥有部分完成的建筑。”它往往需要数年时间才能销售完成，并收回你的钱。这是O’Donnell最终从迈阿密房市得到的教训。

投资者应只投资于“一切就绪”的交易。他说，所有的地方都要得到必要的许可和批准。“这样一来，即使在经济低迷时期，我们也可以看到这个项目取得成果。”总之，到一个房地产周期的后期投资阶段，一个精心策划的退出策略不是一种奢侈，而是一种必然。

来源：barrons.com

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