近几年，澳大利亚房产在国内的热销已经众所周知，在以上海和北京为首的一线城市中，每周都在举办各种大中小型澳大利亚房产展会。国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波未平一波又起，来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。
2012年国内客户共豪斥42亿澳元进入澳大利亚房产市场，首次超过热衷投资澳大利亚房产的英美投资者。但是，很多还在观望的投资者一定还怀有疑问。现在，就让小编带大家一起揭开澳大利亚房产的神秘面纱。
历史走势
1880-2006年澳大利亚实际房屋价格指数
以上为澳大利亚统计局Australian Bureau of Statistics（ABS）公布的房产价格变动历史。
澳大利亚房产价格整体呈上升趋势，从2000年开始，有较大幅度上涨。正是由于2000年悉尼奥运会的举办，让世界对澳大利亚有了全新的认识。澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳大利亚带来了知名度，最关键的是成功拉动了整个澳大利亚经济的全方面发展。
1972-2008年澳大利亚实际房价和租金指数
澳大利亚丰富的资源、优美的自然环境、优质的教育资源、多元的社会文化等等，吸引了全世界人类的目光。以悉尼、墨尔本及布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生、商人、投资客户的首选之地。经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求，澳大利亚房地产业已经走上欣欣向荣的道路，房产价格和租金涨幅一路飙升。
澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长，最关键是得益于政府对房地产市场的保护政策。纵观全球房地产市场历史，自1988年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、德国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场，纷纷先后经历了房地产泡沫的破裂，或是受全球经济危机的影响遭遇大幅下跌。而同属发达国家的澳大利亚例外，在最近先后经历2008年全球金融危机及2011年爆发的欧美金融债务危机中，都平稳安全度过。这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。
2014年回顾盘点
澳洲八大首府城市12月的综合房价涨幅为0.9%，其中除了达尔文和堪培拉有0.6%的下跌，悉尼没有变化，其余的城市都有不同程度的上涨。结合12月的走势，首府城市除了达尔文和堪培拉，在2014年的第四季度都给出了一份相对满意的答卷。悉尼，墨尔本和布里斯班的投资回报率继续领衔澳洲其余城市，2014年整年的投资净回报平均值达到12.2%。
墨尔本是唯一一个除了悉尼，年涨幅大于5%的首府城市。其中25%负担性最高的区域全年收获7.7%的涨幅，中等负担性的区域收获最高的8.5%的涨幅，而最昂贵的25%区域的涨幅为7.8%。从中也可以看出大部分澳洲房产的购买者还是集中在中等区域的市场中，活跃的交易和多数澳洲投资者的投资习惯造就了这个区间内的强势收益。
2014年澳大利亚各大首府城市房价涨幅
纵观整个2014年，澳大利亚房市总体保持强劲的上行势头，全国首府城市房价平均涨幅达到7.9%。悉尼依旧保持龙头地位，达到12.4%的涨幅；其次是墨尔本，上涨了7.6%；布里斯班以4.8%的涨幅排名第三。
2015年澳洲房产趋势预测
展望今年，地产分析机构认为澳洲房地产市场或将展现出别样画面，房价增长模式的区域性差别将更为明显。
根据RP Data的统计分析，2014年的全澳房价年涨幅在4月的时候达到了11.5%的顶峰后，11月放缓至8.5%。从购房可负担性、租凭收益等指标分析可以得出2015年各首府城市大致的年平均走势。
墨尔本，悉尼和布里斯班在2015年会有比较优异的表现，还会继续保持澳洲房产升值的领军地位。墨尔本在2014年稳定的涨幅，积蓄着大幅上升的能量。在2015年第一季度应该会有不错的表现。布里斯班在去年的G20会议中成为世界的焦点。优异的地理位置和气候，让布里斯班逐渐成为澳洲度假和生活的首选地之一。继王健林的万达集团和张玉良的绿地集团纷纷投资当地的酒店式公寓和大型住宅区，布里斯班的房地产升值潜力逐步被世人所关注。较低的入手价格，高收益的租金回报都凸显出布里斯班的投资价值。在2015年其升值空间预计将超越首府城市平均水平。
澳洲其余5个首府城市在2015的表现预计不会太强势，甚至会有所下挫。阿德莱德和霍巴特或许会持续较为温和的小幅上涨。
SQM房产顾问及预测研究机构分析的预测
SQM在去年9月中旬公布了对整个2015年的一个预测。SQM非常客观的从汇率，银行利率和宏观调控的4个不同的情况下给出了合理的预测范围。目前，预测中最有可能发生的是第二种情况。
根据澳洲联邦银行的数据显示，澳联储近期调降了澳元兑美元未来两年的预估值。2015年澳元对美元的预估值降低到0.7600至0.7800之间。整个汇率市场看空澳元走势。
而在宏观审慎系统的执行上，部分澳洲政府官员觉得还没有必要施行宏观调控来干预市场。自从澳联储主席更换之后，这项调控措施也一并被搁置。
利率是最主要也是关系到房产投资收益的因素之一。2015年的第一次澳联储会议在2月3日举行并公布新的利率水平。在经过17个月的不变利率的走势下，澳联储终于在这次会议中下调了利率水平，从早前的2.5%降到2.25%。澳联储过去时时不肯下调利率的根本原因是怕过多的外资进入澳洲房产市场，而产生经济泡沫。而在G20后，中澳自由双边贸易的实施却又从不同层面上需要澳联储的支持。相应的下调利率，可以刺激自由贸易的进展。所以在2015年，澳政府先放弃小部分人的利益从而换回整个大环境下经济的发展。而此时投资澳洲房产的投资者会得到最大程度的收益。
SQM各大首府城市的房价市场增长预测
臣信结语
2015年注定会是一个丰收的一年，各种利好的消息会将澳洲房产价格推向新的一个高度。悉尼、墨尔本及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧。全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房产市场在2015年会被全球投资客户一致视为“资产避风港”，在2015年投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。
文章采编自《澳房智汇》第四期，作者：Winston
澳洲总部
地址：Level 3, 448 St Kilda Rd, Melbourne VIC 3004
电话：+61 3 9867 7875
网站：www.pbgcorp.com.au
中国总部
地址：上海市徐汇区虹桥路3号港汇中心二座3008室
电话：400-0994-428 / 021- 6448 3197
网站： www.pbggroup.cn
西安分公司
地址：西安市碑林区南关正街88号长安国际中心A座502室
电话：029-8935 6768
武汉分公司
地址：武汉市武昌积玉桥和平大道绿地国际金融城B2写字楼2316-2319室
电话：400 099 4428
