美国房产投资须知全解答 买房要花多少钱!

2014年04月03日 美国华仁国际



  一、在美国买房的“游戏规则”

  规则1:买房比租房划算

  在美国,房价不算贵,但是租金、水电费比较贵,所以买房比租房要划算。再者,买房可免缴个人所得税,美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策,对买房者提供诸如免税、低息贷

  款等多种优惠。美国个人所得税一年税款大约占年薪的20%~40%,而因为买房将月收入付了银行利息就可以免税,租房却是不免税的。

  但买房也要考虑美国房产高额的物业税费,100万美元左右的房产每年物业税高达2万美元以上,加上保险费、水电费、养车费、过路费等在内也是一笔不小的开销。

  规则2:买房不能投资移民

  还在办理绿卡的移民申请人能买房吗?答案是可以的。但值得注意的是,美国的房产管理与移民机制是相分离的,虽然申办EB-5投资移民同在美国购房置业并不矛盾,但用于个人购房置业的款项不能算作EB-5移民的投资款。外国人可以在美国投资买房,但却不能借此获得美国身份。

  规则3:新移民有工作才能贷款

  美国的一手房价比二手房要贵很多,如果看中一所新房子,可以在它建成之前先买下来,不然等到房子建成时价格就上涨了。美国银行对于那些没有工作的投资移民是不给贷款的,因为没有工作也就意味着没有信誉。但只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录,就能轻而易举地从银行贷到款。

  规则4:签约45天内可退房

  想买美国房子的人,可以通过移民公司联系房产中介,也可上网查询自己选中房屋的所有情况。然后交1万美元的定金,3个月后就能交房,如果是现金买房手续会更简单,一般两周都可以搞定。交易成功后,双方经纪人分别获得相当于成交额3%的佣金;若买卖不成,双方经纪人分文不收。如果一切正常,45天后合同生效。

  买方在这45天里可自己花300美元,请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现不可接受的质量问题,买主可以单方面中止合同,拿回定金。如果已签约付款,但是买主对房子不满意,或发现有更喜欢的房子,在45天内还可以随时退房。

  规则5:院子以外树木不能砍

  美国大多数房屋的内部结构都是木质结构的,但能够达到8级抗震标准,用来防水隔热的砖块只作为外装修使用。买主在买下土地后经政府审批可以把树木砍掉盖房子,但只能砍伐或修整属于自家范围内的树木,院子以外的树木属于国家财产就不能动。

  规则6:有产权和有居住权不同

  在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。


  二、美国楼市冷资料

  美国按息抽高,楼价急回?

  在近期因为伯南克的言论而急升的30年固定按揭利率,到达4.67%,所以引致不少人担心美国楼市复苏的幼苗会夭折?

  分析过往30年不同的经济周期中,按息在短期内急升逾100点子的情况,发现楼价除了在1994年那一次下跌外,其余都录得升幅,结论是按息抽升或会减慢楼价上升的速度,但不会导致楼价下跌。

  一般而言,按息每上升1个百分点,买家供款便要多付10%,若利率急升,固然是会削弱负担能力。不过,目前美国楼价及按息相对历史水平仍属低位,负担能力就达到近30年的高位。

  按美银美林的预测,美国楼市要再上升两成,按息升到6%,才会令到楼市进入{不能负担}的水平。

  美国按揭负担比率大升?

  当下美国的楼市复苏被称为{无按揭复苏}(Mortgage-lessRecovery),意思是有一部分买家

  以全数现金买楼,无须承造按揭,故利息上升对他们并无影响。

  这些以现金买楼的大多数是投资者,当中不少是海外买家。

  据美国房地产经纪商协会的报告,今年5月此类以现金买楼的个案,佔整体交投达33%。

  美国新屋库存高吗?

  美国楼市的供应量,已经跌至到8年的低位,若以最近的新屋销量计算,新屋的存货只需要4.1个月便会沽清,落成量若未显著增加,卖方依然会佔据上风。


  三、在美购房的财务规划要点

  作为外国人在美购房,除了明了两国市场的差异,最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起,为了尽快走出危机,美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时,美国政府对外国人买房持欢迎态度,没有任何条件上的限制,理论上,哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上,外国人与美国当地人完全一样。不过作为海外置业者,在财务规划上仍有几个要点值得注意。

  首先,需要做好一次性付款的准备。

  过去,外国人在美购房时如需向当地银行贷款,需要先设立一个由第三方监管的账户,并存入一定的资金作为担保。 不过最近两年,吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨,要求的条件非常繁杂,甚至有些矫枉过正。从买卖双方谈好条件同意成交到最后房屋的交接,各种 手续的办理需耗时1-2个月,其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中,有两个条件外国人很难达到:第一,在美国有两年以上的缴税记录;第二,优良的个人信用报告。中国投资者如果不是常年在美居住,很难达到要求。我听到一个故事是:一位购买价值100万美元房子的中国人,向银行 申请20%的贷款都被拒。因此,投资者最好对自己的财务状况进行测算,做好100%全额付款的准备。

  其次,通过中介选房。

  在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行,房产中介一般收取房价6%的中介费,中介费统一由卖家交,买卖双方的中介各得3%, 总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。用中介的好处是可以利用其网络,全美房产中介有一个共享的数据库,其中有很多普通房产网站看不到的详细信息,包 括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史,以及卖方的贷款总金额,这是一个对买家非常有利的信息,有这个数据就知道了卖家的经济状况,好比打牌时知道了对家的底牌,可以据此和对方讨价还价。因此,对美国市场不熟悉的投资者,最好通过中介买房。

  第三,购房手续可委托公证行办理。

  由于美国房屋买卖的文件和流程都已经规范成型多年,所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程 中会牵涉到一些法律文书和政府文件,对外国人来说,亲自去办这些手续好像没有必要,可以请专业的公证行来做,公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买 卖价格谈成后,交易双方可以把文件交给公证行审核,公证行的工作包括:1、调查卖方的房屋文件,保证卖方的确有房子的所有权;2、办理房屋的产权交接文 件;3、保证卖方在完成房产交接后拿到钱款。

  第四,细致了解房地产交易的相关税费。

  美国的房地产交易一般主要包括以下费用:洪水调查费10美元(查看房子是否处于洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定,此为强制保险,以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋检测费(买方会请第三方房屋检测机构对标的房屋进行检测,以免入住后发现问题而引起不必要的纠纷)。如果买家需要银行贷款,费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。

  第五,拥有房产后需每年支付房产税。

  中国的房价中包含了政府的土地出让金,而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府,但政府每年会对 业主征收两种房产税。一种是计价税(Valorem Tax),按房子的价值征收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价,但每年政府都会重新估值,当然,政府的估值总是有利于自己,房价涨时跟着涨,跌时却不 跟着跌,导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费(Mello Roos),这一税种针对建于新开发地区或新地块的房子,征收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定,每个城市都不一样,一般为房屋总价的1.5 %-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。

  第六,出租物业需考虑管理费用。

  出于投资目的的购房者,如果暂时没有自住需求,可以将房屋出租以求回报。以笔者的考察,哈佛大学校区的2500 平方英尺独幢别墅叫价45万美元,如果用作出租,年租金约为3.5-4万美元。当然,这些租金收入同样需要纳税。同时,有一点必须要注意的是,美国出租屋 的房屋修理由屋主负全责,一般情况下,屋主会委托物业公司负责管理,这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。管理费和房产税合起来,每年会是一笔不小的支出。

  第七、买房要看房价

  繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location,Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。

  前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库 10年新独栋房价仅20万左右!忙不迭把我家大掌柜叫过来,就在我们寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘:(Walnuts Creek) McDonough,GA,这是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!

  第八、房屋检查

  如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

  九、个人信用记录

  再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产说等,这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350 美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。

  这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账纪录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到 740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。

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