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近期房地产的话题又热起来了。一线的暴涨，二线城市小阳春，三四线去库存仍然压力山大。国家政策频频出台，众多学者专家也纷纷对楼市建言建策，地产开发商又在憧憬坐地涨价，这让准备买房、卖房人迷惘了。

下面小编结合“两会”信息，来扒一扒房地产的前世、今生和未来，也许会让你驱散迷雾见青山，知道房地产的路在何方。

据中国经济时报报道，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在两会重庆代表团讨论时表示，目前房地产领域出现用加杠杆的办法去库存，这跟中央精神背道而驰，风险很大。

黄奇帆举例说明，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%、10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑的一两个月三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

网友称，“现在的房价涨得太离谱，我这样的普通工薪阶层真的不知道该不该出手，怕就怕举全家之力背负几百万的债买了房，一辈子就成了房奴。真心希望房价能回到正常轨道。”

全国人大代表、新希望集团董事长刘永好表示，房地产去库存政策不应搞“一刀切”。他认为，一线城市房地产去库存政策与其他城市要差别对待，对于三、四线城市房地产去库存，政策上应予以适当放开。

全国政协委员，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，特别反对为了短期去库存采取“饮鸩止渴”的办法。在他看来，去库存的根本在三四线城市，应该加快城镇化，引导农村居民先租后买，不要一步到位。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明指出，推进城镇化，让农民工市民化是一条路子。不过，千万不要指望他们成为房产市场的“接盘侠”。他分析称，应从制度改革入手，打破农民工进城门槛，让他们自由迁徙。

全国人大代表、娃哈哈集团董事长兼总经理宗庆后则认为，现在的房价到了该考虑年轻人的时候，不为房子发愁才能安心工作。他建议，保障年轻人一个家庭一套经济适用房，解决基本需求问题，确保低收入群体也能住上房。

2016年两会政府工作报告指出，化解房地产库存是今年结构性改革重点任务之一。部长纷纷发话，政府密集调研，暗含未来一线城市房地产市场政策继续收紧信号。

谈房地产各家有各家的观点，但任何事物都离不开一个规律，房地产自然也离不开房地产的周期规律。中国从朱镕基98年之后开始推行城市化，住房市场化以来，时间比较短。欧美和日本都经历了一、两百年以上的房地产市场化运作。美国有关房地产研究的著作很多，也比较系统。

中国城市化进程从98年到今年，接近20年，按照房地产周期运行规律，16年-22年这个时间点，我们也快接近房地产周期的上限，也是中国人口城市化率接近天花板的上限。城市化发展的一个显著特点，30%以下，是一个缓慢发展的初始阶段。从30%到60%是一个加速度过程。从60%到80%是个减速，后城市化阶段，这个阶段是趋势向下阶段。任何东西都逃不出规律，规律是不以人的意志为转移的。当然，中国是一党执政，可能会产生一点偏差。中国的房地产周期规律，我们不能忽略或者低估一党执政给经济规律带来的偏差和延缓。

我们有可能城市化率达到60%以后，还有一个5-10年的快速上升过程。这个基于什么理论呢，美国给出了答案，在经济周期当中，收入大幅度增加，人的居住条件会迅速改善，人均居住面积迅速提升。美国人均居住面积达到了80平米，在全球都是名列前茅。中国如果达到了发达国家收入水平，人均收入达25000美元，那未来房地产行业真的会成为宇宙第一产业。

2015年12月31日国家统计局公布数据，现有存量7.1亿平米住宅。这个7.1亿是竣工备案后的面积，称之为存量。开工在建和预售的部分不在其内。从2010年-2015年住建部施工许可登记的数据统计，大约有60亿左右的商品住房在建和预售中。这个数据并不十分精确，因为地方政府的棚改项目、安置项目、单位内部职工集资建房项目等上面没有按照相关手续及时登记备案。从2010-2015年6年间，通过国家统计局以及国土资源部公布的相关数据，现有品牌房企和全国中小房企未开发的土地储备还有约20亿以上的可开发量。

综上，7.1亿的存量，60多亿的在建在售，20多亿的土地储备，我们现在有近100亿平米左右的住宅和商业部分需要去化。简单测算，如果把这部分完全消化完，正好跟我们国家提出的城市化战略目标相吻合，达到70%。问题是我们在2030年不能达到70%。前面讲了，中国城市化率天花板在65%左右。也就是说在这部分里面还有10亿、20亿面积是靠以后居住环境改善，和人均居住面积扩大来消化的。

如何查找这些数据和指标呢，地方城市统计局，专业的民间机构发布的数据。比如克尔瑞、中国指数研究院，都会发布相关的数据和信息，帮助你决策应该在短时间买房还是延后买房，还是先租后买，等房地产趋势向下时再出手买房。

通过长周期、短周期、以及中国城市化率、存量、在建。中国城市化率达到60%，在不发生战争和大的经济危机动荡情况下，应该是在2018年下半年达到这个数值。也就是说，在房地产长周期运行加速度过程中，2016、2017年房地产不会停滞，更不会出现突然向下的趋势可能。

如果你所处城市存量不是特别高的情况下，在这个时间点下跌的概率是很小的。个人预测和判断，在2018年下半年，房地产业将正式进入趋势向下的阶段。包括一二线城市，三四线就更不用说了，同时会面临房地产的周期调整。此时准备购房，可以缓一缓，等一等。对于做投资的朋友，买实物房产只是一种选择，好的上市房企也是一种投资选择。

地方政府救市政策，主要表现在买房落户、教育、医保，随时间推移，救市政策慢慢到位。哪个政策最有效呢?阿尔法工场(ID:alpworks)王大国认为是双户籍。保留你农民的身份，留下你的一亩三分地，买房后同时给你享受市民待遇，享受市民应有的户籍、教育、医保，再过激一点，给你失业救济金，没有后顾之忧，农民兄弟才会真正放心买房。

实现欧美国家的自由迁徙，暂住证、户籍管理消失。三四线城市的去库存压力很大，由于土地财政、在建量、存量等，以及后续的经济艰难转型，都存在一定的问题。所以，在三四线城市买房，如果这个城市没有很好的资源，又没有支柱产业，买房要慎重。

中国房地产发展的二十年，错过了最好的长效治理时间窗口，我们的住房银行没有及时推进，类似美国的房利美房地美，和资产证券化。房地产的发展，国家一直没有房产指数，让很多潜在购买人失去了和这个行业共享红利的机会。在房地产业这个夕阳西下时刻，不知能否补上这个本该早就推出的惠民政策?

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