据澳洲主流媒体报道，澳洲的房屋抵押贷款累计已经高达1.4万亿澳元，虽然住宅公寓在不断地涌入市场，但房价依旧高居不下。近日一份报告在研究了悉尼和墨尔本的房屋供应量之后，直接指出房地产市场的未来不容乐观。

报告称，澳洲的房屋抵押贷款每年都在以1千亿澳元的速度增加，但目前所大量建筑的公寓楼户型可能并不适合家庭居住，这可能会对房主和投资者产生一定的风险。

据统计，悉尼和墨尔本两地的房市中在近两年内会有超过2万套公寓涌入市场。而专家发现这些公寓都是为单身人士或两人家庭设计的，但事实上，大部分购房需求却是来自刚刚组建的当地年轻家庭和新移民中的年轻家庭。

但由于房价居高不下，很多家庭都是小户型期房的投资者，其价格多在50万澳元之下，面积在50平方米左右。而调查表明，年轻家庭真正需要的是80平米左右的家庭型公寓，价格在70万到80万澳元之间。

悉尼和墨尔本目前已经是全球房价最不可负担的地方。悉尼的中位数房价是当地家庭平均收入的12.2倍，成为全球房价最不可负担的城市第二。墨尔本的中位数房价是当地家庭平均收入的9.7倍，成为全球房价最不可负担的城市第四。

因此，很多家庭在高房价的压迫下不得不把目光投向城市外面。在墨尔本，新的购房者选择在离城市中心30至50公里远的地方安家，这在一定程度上加大了在市中心内小户型公寓的风险，不过澳洲房产是否会出现泡沫目前还很难说。

据最新的数据表明，澳洲建筑业表现指数（Performance of Construction Index）上个月下滑了0.2点，跌至46.1。50点代表增长，低于50点即是建筑业发展呈紧缩态势。这已经是澳洲住宅建设急剧下降的第三个月了，有关组织警告称，这样的趋势持续下去可能会拖累澳洲经济。

同时住宅建设下降了9.2点，跌到43.1，是去年1月以来最低的水平。这个暴跌使得上涨了9.9点，到达56.3点的公寓建设的成绩黯然失色。商业建筑也有很大的反弹，是6个月以来第一次回到扩张态势，上升了15.4点，到达51.9点。而连续20个月呈紧缩态势的工程建筑在二月份的下跌幅度有所减缓。

部分专家也表达了对上月的住宅建设急剧下降的忧虑，认为如果该状态一直持续下去这将会影响澳洲的整体经济。专家预计今年的住宅建筑将保持健康的水平，但不会进一步增长。虽然独立式住宅的建设在一些市场还是十分强劲，但是鉴于土地不足和住房基础建设的用户自费过高，显然还是满足不了基本需求。

部分地区的房价可能还会出现上涨的趋势，但澳元的突然走强可能会给海外投资者当头一棒，同时澳币的持续上涨还可能会破坏澳洲的经济的增长。一些专家认为澳元升值主要有两大原因：一是商品价格复苏，二是美元走弱。

虽然像铁矿石和石油这样大宗商品的价格上涨以及美元疲软推高了澳元汇率，但澳洲经济出人意料的强劲数据也的确对澳元上涨起到了一定作用。现在澳洲债券变成全球投资的焦点，因为澳洲的两年期债券回报率已达将近2%。而德国、法国和日本的债券回报都是负值。

然而一些分析师认为，澳元涨得太快会令澳洲经济存在着隐患。如果短期内澳元还会继续上涨，澳洲央行就有可能采取一定的行动，甚至就会把利率下调到一个历史新低点。

虽然澳洲房产价格一直保持着平稳上涨的趋势，但随着大量新房涌入市场，澳洲房屋租金可能将开始下跌。据最新的数据显示，如果把所有州府城市的独立屋和单元房租金进行综合计算，那么澳洲的房屋租金在过去的12个月内完全没有上涨。

在过去的1年时间内，澳洲独立屋的房租下跌了0.2%，单元房的租金则上涨了1.3%。有分析师认为，在未来的24个月内，澳洲新建房屋数量可能会达到顶峰，大量的新建商品房将会涌入市场，这极大可能会影响澳洲的房屋租金。

虽然2月份的统计数据显示，澳洲单元房和独立屋的租金都有所上涨，但分析人士认为，这种上涨属于每年年初的季节性上涨。在过去的1年时间内，悉尼的房屋租金上涨了1.5%，墨尔本的平均房租上涨了2.2%，堪培拉的平均房租上涨了1.6%，而霍巴特则毫无增长。

此外，布里斯本、阿德莱德、珀斯和达尔文的平均房租则出现了下跌。而珀斯和达尔文的房租年度跌幅更是创下了历史记录。

一些专家表示，房租的涨幅和当地的人口增幅、流动率以及房屋供求影响有直接的关系，在澳洲的一些大城市如悉尼、墨尔本和布里斯本，预计将有超过4万套公寓在今年完工。这是否会影响该地区的租金还需要结合多项因素观察。