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加拿大房产投资

房产投资收益是靠现金流还是靠房产升值，这两个观点没有对错，实际上反映了同一个投资型房产在其生命周期的不同阶段，其价值的评判标准及升值预期是不同的。

房产的生命周期和社区紧密相关，一般而言分四个阶段，成长期，稳定期，衰落期，更新期。

在成长初期投资，房产比较新，社区的配套设施还不够完善，价钱相对来说比较有吸引力。经过五到十年的发展，商业设施，社区中心，学校，公园，公共交通等逐步建成，社区进入稳定期。至此，在成长初期投资的房产会有较大的升值，普遍要高于同期其它房产的涨幅。

投资处于稳定期社区的房产，持有一段时间后，一般会有平均涨幅，不会有大幅升值。

而投资处于衰落期社区的房产，其涨幅一般是低于平均水平的，现金流怎么强调都不为过。好处是，经常可以找到租售比不错的房产。

并不是所有的社区都会经过更新期而再度起飞的，不少社区就此沉沦，再无起色。有机会吸引中高收入人群进入购买旧房产并翻新后居住，就是所谓的“Gentrification”过程，直译就是社区的贵族化过程。所以，眼光独到，买到贵族化初期（更新期）的房产，投资的主要收益将是房产升值（被动升值）。如果愿意投资装修或翻建，还可以有享有房产的主动升值。

自1970年以来的四十多年里，多伦多贵族化成功的社区屈指可数，比较出名的有King West，The Beaches和Leslieville。其它不少中产社区沦落为低收入社区而随波逐流。

上图显示了合法的分租房产的分布情况，对比社区的收入情况，可以发现出租房大部分位于低收入区，特别是Parkdale，以其古色古香的建筑，便利的交通，临湖的风景，本该已经步入更新期，拥抱贵族化，但分租带来的各色人等让中高收入阶层望而却步。

现金流是商业用房估价的重要依据，不同区的投资回报率预期也不同。一般而言，越是好的区，其预期回报率就越低，房产价值越高。比如在Bayview Village，地铁站边的shopping mall在前两年以五亿加币易手，租金年回报率只有区区3%而已。从商业的角度来看房产升值，主要靠两条，一是租金上涨，二是预期回报率下调。商业类房产的价值判断是一个非常理性的过程，所以在交易过程中很少会发生抢房大战。

住宅类房产的价值判断主要是根据供需关系，分析近期同地区类似房产的成交价格，推断出房产价值。所以，住宅类房产价值的判断带有强烈的感性色彩，造成住宅类房产为追求主动升值进行的投入和产出是不成正比的，受欢迎的厨房卫生间装修，回报率最高。受个人喜好影响较大的升级，如游泳池，通常不会有什么回报。住宅类房产卖的是社区，学区，邻里关系，只要有成交就是合理的。

投资新开发的社区或是即将贵族化的社区的住宅，房产增值将会是主要的投资收益来源。

投资于稳定期或是衰退期社区的住宅或是商业房产，稳定的现金流产生的储值效应是房产收益的大头。装修或翻建也可带来可观的主动性增值。

从世界范围来看，经济全球化使得加拿大，特别是多伦多和温哥华的高价房产，具备了避险资产的功能。所以，世界越是不太平，越是高价的房产，房产升值空间会越高。而相对低价位的投资房产还是要靠稳定的现金流。

（作者：Kelvin Chen  来源：加拿大房产投资）

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