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2016年03月09日 澳洲房产大全



【评论员文章58】《布里斯班房产那点事儿/前传》[【狼图腾/上】


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文/大悟



前言


写这篇之前,我在想,一个偌大的城市,几行文字很难面面俱到,又是规划,又是项目,又是价位比较。这样写出的东西,虽是面面俱到,却毫无生气,我也不知道要写多久,会写成啥样,索性还是按照自己所看到的,所听到的,所感受到的去写,这样写成的东西,简单明了,读起来也会轻松和有趣一些。





正文


应很多投资人的要求,再一次去考察布里斯班,开了10几个小时的车,看了10几个项目。我不得不说,来到布里斯班已经10几次了,每次来到这里,她都在变化中。很多倾心于布里斯班的投资人,首选一点,就是其吸引人的价位和良好的租金回报。

作为昆士兰的首府,布里斯班大致情况是什么样子的?简单说几句。


  • 昆士兰省总GDP约为1350亿澳币,布里斯班占据48%

  • 澳洲未来最大的基础设施投资在布里斯班,投资总额1420亿澳币,历时20年,这其中包括了布里斯班港及机场的重新建设。

  • 世界高级经济论坛G20峰会的举办地,同时每4年承办亚洲及太平洋地区城市峰会。

  • 每年接待超过2100万人次,每周航班3300次。

  • 2018年,与黄金海岸一起,共同承办英联邦运动会,53个国家参加。

  • 平均每天8小时日照,每年261天晴天,是全澳洲1年中晴天最多的城市,(悉尼236,墨尔本185




连通器的原理相信大家都明白,当两个连通的试管水位不同时,为了保持气压平衡,水较多的试管中的水会自动涌向水位较低的试管,保证水面平衡。其实市场又何尝不是如此?


当一个城市或区域涨得太凶,能承受的人越来越少时,那么资金上不能承受的这些人们会从其周边城市或区域开始筛选,慢慢向外扩延,直到选中合适的,前提是在周边要有这样的项目才可以,如果没有的话,这样的城市或区域会被自动忽略,直到选中为止。因此,在悉尼,墨尔本房价蹭蹭涨,涨到越来越多人承受不了的时候,投资人们便悉数将目光投向了布里斯班。


有人说了,去布里斯班你要选择带地的项目,这次去选择开车前往,沿路上除了看到很多的动物植被外,偶尔会经过一些城镇,而这样的城镇几乎是没有公寓的,因为并不缺地,当然也有很多别墅在售,仅仅是因为喜欢带地的投资人,当然也可以考虑。


布里斯班的人口接近为悉尼的一半。有人说,如果是布里斯班15公里的地方,或许相当于悉尼30公里的地方。从人口密度的角度来讲,是有一定道理的。布里斯班的人口密度大多围绕在以布里斯班市中心为首的不到10公里范围之内。如果选择10公里之外,换句话说,选择的精准度要远远高于悉尼。这也是为什么海外买家不一定敢选择离市中心太远的地方。布里斯班就更是如此了,对此我表示很理解。


关于公寓,和独立别墅相比,算是新兴事物,只有区域足够成熟,足够紧缺,足够多的人愿意住在这里时,才会有公寓出现。因此,如果在布里斯班的市中心以内找到全新的带地项目,这几乎是不可能的。而到了黄金海岸,除了冲浪者天堂全是公寓外,越往西也越看不到什么公寓,这也印证了我上边的话,越紧缺或越有特点的地,才越有可能出现公寓,当然了,顶级豪宅区的地也很紧缺,但是想盖个公寓却是极为困难的事情。



布里斯班CBD周边的项目诸如北岸Newstead,Fortitude Valley, New Farm, Bowen Hills, Hamilton, 西边ToowongMilton, 西南边West EndSouth Brisbane, 东边Cannon Hill CoorparooNorman Park等等,我就不一一列举了。每个区域都有自身的优劣势。在这里我只浅谈几个区域。



布里斯班CBD“狼头”解析


布里斯班市中心那么多区域,其实若你若把布里斯班CBD看成一只张着嘴的狼头,含着一根骨头,很多区域就很好记了。


NEWSTEAD 狼头 + Teneriffe 狼眼


Newstead一瞥



Teneriffe一瞥



Newstead位于狼脑壳的位置,是目前非常火热的区域,之所以火,也是因为在售的项目比较多,因此知道的人比较多,包括开发商MirvacMetro等都在此有项目。2房价格直逼悉尼的2房公寓。


在布里斯班和一些当地人聊过,对于这个区域的评价都非常非常高。我的总结是Newstead靠近Teneriffe,而Teneriffe位于狼的眼睛,是十足的顶级豪宅区,在这里,沿途你会发现很多看起来很旧却被定义成Heritage(古建筑,不可推倒重建)的楼宇,而这些很多在几十年前内部就已经改造成住宅公寓了,靠近水,完全的低密度区,


10年前Mirvac在此开发别墅类项目,今天看起来依旧很惹眼,因为要比传统上的昆士兰别墅漂亮得多,而当时的价格就已经在100万澳币左右了,而今,这样的物业价格已翻了3倍还要多,售价在300---500万澳币,而且你还不一定能买到,而目前在售的3房公寓价格超120万澳币的比比皆是。之前我在处女作新书《澳洲房产那点事儿》里有一篇题目叫“贵有贵的道理”。现在身边朋友都会拿这句话和我打镲。其实也的确如此。足够稀缺!


Teneriife的区域并不大,地皮很昂贵,基础设施并不完善,这也催生了像Newstead这样周边区域的迅速崛起。其实当你真正来到Newstead,你很难想象,他的三房公寓被Mirvac卖到超过100万澳币,这Tm可是布里斯班啊,可是so what?过100万澳币还叫贵?Mirvac最靠水的那期,约在3年前交房的Pier据说顶层公寓被卖到了近1000万澳币的传言不胫而走。


Newstead未来会被打造成高密度区域,区域内有就业,有很多大型公司的大厦如昆士兰银行,WatpacVirgin等都驻扎于此,还有大型购物中心,基建正趋近完善。但是未来的公寓一起大量放出,还是有一定的供过于求的风险的。会一定程度上影响租金收益。可是话又说回来,既然足够稀缺,又如此受当地人青睐,地就这么大,开发完了也就完了。


NEW FARM 狼鼻



从狼脑壳过了眼睛就到了狼鼻,这里是New Farm了,New Farm的当地文化氛围很浓,各种西人酒吧,餐馆,都伴着浓浓的文化气息,这有点悉尼Surry Hills的感觉,但是Surry Hills不靠水,而New Farm要和悉尼Double Bay相比,其逼格又不够,原因是布里斯班很多的老独立屋看起来就像被雨水冲刷过似的,颜值十分一般,我有几个澳洲朋友,2014年在New Farm出手过,185万澳币的物业,不到1年,中介认为115万澳币可以轻松售出,还有一位95万买入,不到1年,现在135万澳币,他还不想卖。


现在你还敢低估布里斯班的房市么?


稀缺的不可复制,这几乎就是底牌了。你也不用羡慕他们,在布里斯班这样典型的昆省类独立屋往往都是古建筑Heritage,你是绝不可以推倒重建的,另外,其Renovation(翻新)的成本十分昂贵。

FORTITUDE VALLEY 狼喉

过了狼鼻往里走,就到了狼的咽喉地带Fortitude Valley,这里也是布里斯班中国城的所在地。


说实话,其夜晚热闹程度与悉尼的China Town相比不要差得太多。晚上8点多,多数饭店都没什么客人,想通过看哪家饭店人多吃顿饭的认同性原理在此暂时不发挥作用。当我从一家附近的日本饭店走过,一个客人都没有,里边的日本小妹服务员看我的眼神非常绝望,我心里只能默默地说一句亚麻带了。


Fortitude Valley和布里斯班传统的华人区Sunny Bank相比,依然逊色很多。晚上随便吃了一口饭,我特意驱车去了趟Sunny Bank,那里可真是“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣、红旗招展、人山人海”啊!但是西人非常少。新移民若要在此未来的生活,说真的,我一旦都不替你们担心。


SPRING HILL 狼嘴




狼的下颚为Spring Hill,布里斯班的中央火车站坐落于此,这种类型的火车站属于一有火车就有的站台,因此对应的区域是有一定底蕴的。Spring Hill也的确如此,区域很成熟,但是在当地人看来,区域内商业氛围较浓,缺乏生活类设施,比如在这里很少有较著名的餐馆,这和South Brisbane相比,相差很远,南布我在后面会说。


关于学校,在此半岛的尽头是昆士兰理工大学的所在地,同时澳洲著名大学,也是昆士兰省第一大学昆士兰大学的Foundation(类似预科)也位于此。


当然了,区域好的基建都不怎么样的也比比皆是,而Spring Hill区域内的独立屋中位价居然能达到89万澳币,位列昆士兰全省第29位,也不算奇怪了。

BOWEN HILLS 狼耳



穿过咽喉要道,最后我们来到了狼耳Bowen Hills。作为过去一年涨幅最猛的区域,Bowen Hills过去一年的涨幅为16%,当然,但拿1年说还是不足以让人信服的。


从地理位置来讲,地图上可以很清晰的看见,无论是高速路还是火车站,枢纽全部位于BowenHills,因此,Bowen Hills倒有点布里斯班市中心的要塞的感觉。这也应该是最惹眼的一点,而且临近大型医院---布里斯班皇家女子医院,布里斯班橄榄球主体育场等基建,另外包括大型开发商Leighton,昆省新闻中心等也都在此驻扎。

再加一点教育,布里斯班的顶级私立中学Brisbane Boys GrammerSchoolBrisbane Girls Grammer School都坐落在此区域。当然了,私立学校你住哪里,只要有米,都无所谓的。


之前澳洲卓越的开发商Lend Lease在此的项目Yard就坐落在此。


Bowen Hills这样的区域是非常容易向投资人去解说的,原因是亮点很多,这也是房产很有趣的一点,但你要知道,好的区域往往却未必好说,语言毕竟还是很有限的工具。


Bowen Hills之所以房价还低于Newstead,同样是目前大力开发的区域,我认为,这和Bowen Hills目前的居住感不够强有很大关系,原因是区域缺乏文化底蕴,我去到那里,和当地的负责租赁的澳洲人也聊了下,他们对于未来的租金有一定担忧。而且投资人比例达到了70%。区域内的公寓在不断增多,总的来讲,区域的发展是需要时间的,小燕子建窝需要一点过程,中间的一些瑕疵在所难免,总的来讲,并不算坏的选择。



KANGAROO POINT 狼食

狼口中含的骨头是著名的区域Kangaroo Point,这让我想起几年前悉尼一个区域Breakfast Point。彼时,中介兜售此处房产时的翻译,“早餐点”,我想那这个一定就是袋鼠点了。


布里斯班河流经了大半个布里斯班市,连接南部北部,东部西部的桥,无论是步行还是车行加起来多达13座,其中最久负盛名的大桥就是Story Bridge,也是布里斯班的地标,这相当于悉尼的海港大桥,位于悉尼南部大桥下的区域大家都很清楚Circular Quay, 而布里斯班对应的区域就是这里KangarooPoint



由于较优越的地理位置,很多大型酒店坐落于此,同时很多澳洲当地人对于此区域也很是青睐,区域的生活环境还是很不错的。与多数CBD一样,这里的物业投资自住比例相对来讲,投资人多一些,过往由于布里斯班发洪水的原因,KangarooPoint并未能幸免。另外所在位置于大桥下,也往往为投资人所诟病,究竟有多吵,说实在的,我去后,并未感觉如眼睛看到那般嘈杂。



狼头基本走了一圈,读者朋友应该对布里斯班CBD有个大致了解了。


在下篇中,围绕几个依然很有特点的狼群将再做点评。


感谢阅读!


未完待续



【评论员文章58】《布里斯班房产那点事儿/前传》[【狼图腾/下】


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文/大悟



上篇中,简单的谈了下布里斯班CBD的几个热点区域,其中都位于布里斯班河的北岸。而在这篇里,布里斯班CBD外一些比较有代表性的区域,应投资人所要求,给出我的感观。



布里斯班北区HAMILTON


Hamilton靠近Ascot,都是布里斯班传统的富人区,很多大型开发商在此都有或有过项目。是大型邮轮布里斯班终点站,几个月前去时已是黄昏,阳光透过游轮照落在海岸边,周边餐厅内的人群悠闲地走来走去,让我感觉这不是Circular Quay是哪?


上周去的那次,伴着小雨,沿着布里斯班河岸去向Hamilton,倒有种法国戛纳的感觉。雨水让草地更葱绿,让泥土更深沉,视觉差难免会给我一种莫名的亲近。这里的独立屋价格不菲,加上离布里斯班机场很近,而布里斯班机场未来将再投资1.5亿澳币的再发展,都对于这样的区域的未来有所促进。


Hamilton区域不算小,和布里斯班CBD的那些小型项目加紧建设之景不同,未来20年,Hamilton的区域变化空间将是很大的。你只有去看,才能感觉到。公寓类项目,在一定程度内,你并不能保证其建设的数量刚刚好满足需求,这也是非常难的。Hamilton中心区目前最大的问题是物业太多,未来几年这种情况可能依然会持续。


值得一提的是,随着Hamilton周边的仓储区租约的陆续到期,慢慢地将不再续约,土地将被陆续开发。布里斯班历史最悠久的高尔夫球场Royal Queensland Golf Club就坐落在此,而且是18栋冠军级别的场地,我对于那里的公寓类项目感觉非常不错,原因很简单---给我的感觉很好,我愿意住在这里,当然这因人而异。和位于Hamilton中心区域大量公寓相比不同,这里给我的感觉更具有Brisbane Style,区域位置安静,靠水,周边环境优美,楼盘价位差拉得很大,40几万到200万不等,而且我看到很多澳洲Family在此定居,包括年龄很小的孩子骑着脚踏车从我车前经过(当时吓我一跳)。想必除了区域内的环境外,大型开发商开发的大型规划类项目,也的确做得挺用心的,同一开发商,比悉尼项目强得不要太多。


要注意的是,目前选择Hamilton,你并能期待房价会有突如其来的增长,这并不现实,和当地的租赁管理部门聊过,他们也认为未来租金市场对Hamilton而言将是巨大的考验。



布里斯班东南区WEST END + SOUTH BRISBANE


说完北区,最后写一下布里斯班的南部和东部。


在我没去过布里斯班南部前,有人说布里斯班南边不好,但并没有说怎么不好。估计他也不懂,就知道卖CBD吧。


一个城市,还是一个区域,有可能的话,你一定要去亲身感受一下,才能真正感受到什么叫“气息”,无论是文化气息,还是食物气息,这些是感官上的,是很难通过语言真实传达出来的。


West End一瞥




West EndSouth Brisbane因为靠近昆士兰省最好的公立高中Brisbane State High School而闻名遐迩,单拿这两个区域比较,我个人更喜欢South Brisbane。其实两个区域离得非常近,West End的独立屋较多,房屋看起来很昆士兰,很旧(但是也并不便宜),印度人挺多的,街道上看起来有点衰败的感觉,没什么生气。 目前沿水一带的公寓开发商也不少,但是楼层高度要比CBD低很多。不算高密度区。


反观South Brisbane, 就有生气的多了。著名区域之South Bank也坐落于此。

South Bank一瞥


悉尼的情人港来过悉尼的人都应该去过,可以说是必去之地,密度那么高的悉尼CBD,情人港可以算是毕竟空旷供人们休闲娱乐的好去处了,布里斯班市中心周围,SouthBank就相当于悉尼的情人港了。布里斯班之眼(摩天轮)坐落于此,18公顷的绿地沿着布里斯班之河平铺在南岸,夜晚驱车途经此地,你会骤然发现,其实布里斯班的夜景是在美不胜收,绝对不比悉尼差!而这也要归功于SouthBank的功劳。South Bank1988年布里斯班承办世界博览会时的地方,当时昆士兰政府耗资6.25亿澳币打造,为的是几年欧洲移民来到澳洲大陆定居200年,当时吸引了超过1600万人次来此参观游览。


同时,South Brisbane也是布里斯班现代文化浓郁的代表区域之一。包括昆士兰现代艺术中心,昆士兰艺术馆,昆士兰表演艺术中心,昆士兰国际会议中心(G20峰会举办地,被认为是世界前三大峰会举办地),昆士兰自然博物馆,昆士兰州立图书馆,昆士兰军事博物馆全部坐落于此,是澳洲现代文化的重要区域。

South Brisbane一瞥






关于教育,除了全昆士兰最好的公立高中之外,昆士兰音乐学院,昆士兰艺术学院,格里菲斯大学电影学院也悉数在此。


同时,这里位于James St左右,有很多非常有名的餐厅。当地人说是吃货必到之地,泰国菜,西班牙菜等等,有机会可以自己去体验下。


所以我觉得是非常适合生活学习的区域。和以上Newstead, TeneriffeNew Farm相比,这样的区域比较新,比较现代,也更符合中青年人的生活方式。 反观现在Newstead等的售价2房售价都超过70万了,South Brisbane可以真正算是一个很好的选择。





布里斯班东南区 COORPAROO


最后谈一下布里斯班东区。以Coorparoo为代表,无论是从数据上,还是从地图上,布里斯班东区都是目前布里斯班CBD周边公寓开发商最少的地方。


而房价增长却并不慢,原因是可承受能力较强。

看了上图,你可能会说,这才涨5%啊???


很多人是因为以悉尼,墨尔本为首的近两年涨势很猛并且入了市,抱着站着说话不腰疼的情感来判断的,而过去十年悉尼的房屋价值平均年涨幅为4.8%,墨尔本6.3%,布里斯班才3.6%,请别忘了2008年的那次金融危机。


贼是吃肉了,贼也挨过打。


布里斯班的东区,如Coorparoo,是全布里斯班最古老的区域。“老”往往意味着需要变化。我个人理解,之所以在西方社会古老的城区,但凡无法去变化的,多数是因为历史的原因不允许,这倒情有可原,比如悉尼的东区可变性就非常差,而有些区域位置很好又缺乏变化却是因为当地人们从情感上难以接受不喜欢变化,而事实上变化带来的益处是远大于弊的。


比如悉尼的LeichardtMosmanRedfern, Erskineville, 墨尔本的ToorakArmadale, 这些区域在开工建公寓时,都遭到了当地居民的反对。可事实上,以Leichardt为例,旧的跟贫民窟似的,几乎难在此找到像样的别墅,全是小排屋,而其本身地理位置又极为优越,这样区域内新公寓的落成,将在一定程度改变当地人的面貌和年龄结构,造福更多的人,也难怪当地居民不乐意了。



Coorparoo区域基建很发达,澳洲两大超市Woolworths和Coles都在此,未来还将建设大型电影院等设施,算是布里斯班东区的中心位置,除了火车站,公共系统也十分发达,且靠近布里斯班隧道及Gateway高速路,因此去黄金海岸和阳光海岸都比较方便。


上图中请别忘了Coorparoo,作为本文中所提区域里中位价最低的区域,过去1年房屋价格居然也上涨了近11%,说明慢慢有投资行为了。



整个区域是完全的低密度区,十分缺乏全新公寓类项目,因此很多投资人并没听说过,因为不需要大幅推广就卖完了,但是我觉得与以上提到的一些区域内较多的公寓开工量相比,Coorparoo领衔的东区倒不啻为一个价格洼地,是值得投资的选择之一,从下图的中位价可以初见端倪。



从另一方面讲,尽管区域内也有上百万的古老独立屋,但是并不能说明区域内的人口组成有多麽卓越,Coorparoo目前的人口收入并不高,人口组成一般。但在我看来,这些都是可变的,比如悉尼土著人聚集区Redfern。如今的全新公寓类房价有口皆碑,位置好这点对于任何区域而言,都是永远不会变的。



澳洲著名城市规划类机构Urbis对于此区的投资前景还不吝惜溢美之词,说它涵盖了其一直强调的三大核心点,人口增长,基建设施以及就业。



需要指出的是,东区的Coorparoo是唯一一个不靠布里斯班主河流的CBD周边区域。





关于《布里斯班房产的那点事儿》狼图腾之前传先写到这,未来《布里斯班房产的那点事儿》新的文章会陆续登出,包括规划系列,区域系列,欢迎届时关注。




注:为了帮助大家对上边提到的区域房价有个大致的概念,上文提到的11个区的目前房价情况会有个大致的了解。(凭数字未必可以解决所有问题,有很多老区的独立屋很贵,但是公寓很破,因此公寓中位价就不高,在悉尼和墨尔本的顶级区域,这种现象时有发生。)


以上内容仅代表作者大悟个人观点。


感谢阅读。


本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。









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