【分析】悉尼房价会跌?别开玩笑了,人家那是在上涨的过程中读个条

2016年03月01日 今日悉尼


近年来悉尼房市呈现异常火热的态势,然而从2015年第四季度开始,悉尼清盘率下跌,开始不断有人评论悉尼的楼市“出了问题”,但事实真的是这样吗?2016年2月份开始,悉尼的清盘率大幅上升,而房价也开始“报复性”的继续上涨。所以,别闹了,那根本就是上涨的过程中读个条罢了。


为什么悉尼的房价会不断上涨呢?


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全球性通货膨胀的宏观环境决定

自2008年至2014年,美国为了复苏经济,转移风险,通过推行QE政策(量化宽松)印刷大量钞票购买长期债务,使市面上的美元货币量增长了三倍。有人形容美国在2013这一年内的印钞量相当于2000个平均年薪100万的工作,工作92年。而美元是世界储备货币,全球的主要商品都以美元作为基础定价。美国量化宽松政策的实施,导致美元大幅贬值,引发全球型通货膨胀危机。



为了对抗膨胀的美元,西方各国也相应实施QE政策, 保护并刺激本国经济。在大势所趋的背景下,澳大利亚也加入了QE盛会,在大量印钞降低利率的同时,大力扶持良性的房地产投资。据悉,2015—2016年度澳洲政府预算投入55亿元, 扶持小企业发展,刺激经济。金融海啸以来全球经济增速减缓使得地产投资遭到一定冲击,然而澳大利亚地产市场仍凭借良好优势保持领先地位,在安永(EY)2015年12月的调查报告中,澳大利亚再次跻身全球顶尖地产投资目的地前列。


安永针对全球53个国家超过1,600名企业高管(包括澳企高管124名)进行调查揭示,由于国内地产投资环境持续改善,澳大利亚与美国、中国、加拿大和英国共同获评2016年全球前五大最具吸引力投资目的地。


安永调查报告揭示,2016年关键趋势如下:

•  40%受访企业认为2016年全球资产价格将整体上扬;

•  57%企业有至少三起交易正在进行;

•  77%并购交易者预计,未来12个月市场前景对投资人来说将更加有利。




2
    供需决定

悉尼人口依然在不断的增长,供需矛盾依然在短时间内难以解决。房屋与所有的商品一样遵循供需关系决定价格的基本市场规律,依附于不可再生的土地资源的房屋,房屋有着不断增长的人口的市场需求,加上历史遗留的与人口数量不配套的住宅缺口(否则政府也提不出来66.4万套这么精确的数字!),实在很难找出房价下跌的理由!随着今年年初澳洲总人口突破2400万,悉尼作为第一大城市,供需决定了其房屋价格的稳定性。同时,悉尼的地理因素也决定了其可开发土地的稀缺性。



从上图我们可以看到,悉尼东部临海,北部、西部、南部都环山,形成一个盆地,这样的地理形势决定了悉尼的可开发土地资源极为稀缺,这也是悉尼政府为何对土地批复的极为严格。所以供需答案很简单,悉尼可开发的土地极为稀缺。


市场重回理性是不是好事?


绝对是,任何市场一旦进入一个疯狂的状态都不会是一件好事,就如同2015年的中国股市一样,4500的时候大家信心十足的说要挺进7000,然而现实却跟每个股票投资者开了一个大大的玩笑,A股一路从5100点下跌至3000,在经历新年两次熔断之后,下跌至2600-2700左右。人们在这一年经历了千股涨停,千股跌停,千股涨停又跌停,千股跌停又涨停,千股停盘,新年伊始,过热的中国经济进入了史上最困难的时刻。所以像这样的非理性的过热的上涨投资对于整个市场来说绝对不是一件好事。


(悉尼拍卖市场)


从长期投资来说,一个稳定的市场环境极为重要。然而澳洲地产的这次调整却是极为温和的,从某些角度来看,这个冷静的调整对于市场来说,是极为重要的,可以及时的“排毒”,避免进入到一种非理性的局面。从2月份开始,在经历了调整后的悉尼楼市,又重新步入了理性的正规,清盘率重新回归到75%以上,上北区甚至复苏至81.69%。


(悉尼各区清盘率)


同时,市场回归理性也对开发商提出了新的要求,那些浮夸的概念,必将被市场所摒弃,人们在经历理性之后,会对开发商的信誉,房屋的质量更加看重,因为房地产投资的前提是房子首先要盖起来去年悉尼市场上频繁出现不良开发商无法交工或者交工后出现严重的质量问题



(悉尼最新清盘率)


这种时刻,有实力的开发商无疑在市场冷静的时候更有抵御风险的能力,比如说以“匠心品质”理念为核心的首开澳宝,对于注重质量的实力开发商来说,市场回归理性,反而是一件好事,因为在市场大热的情况之下,人们是很难区分什么才是优质的项目以及实力的开发商,只有在市场冷静之后,沉淀下来的才是传世的精品。


未来悉尼投资新方向?


教育才是王道,所以必须是北区,尤其需要关注的就是Pymble,为什么这么说呢?首先对于投资来说,最重要的因素就是对未来风险以及机会的一个把控,为什么选北区Pymble,答案很简单也很暴力,1. 抗跌(稳定比例的本地居民可以抵御风险);2. 教育趋势(以房养学,未来学区需求将大幅上涨)。


2014年4月开始澳洲政府对中国开放了初中生留学市场,中国的小学生毕业可以直接申请去澳洲读初中,然而新政策的推出,市场往往没有那么快接受,同时各家留学机构并没有完全应对,但是在2015年开始,在各机构完善了初中留学市场之后,这一领域开始逐渐被人接受,随着中国的环境治理缓慢及教育的不平衡性(户口及高考地区制度的限制),中学生留学澳洲在未来将会有无限空间。



所以,我们回到未来悉尼投资新方向的这个问题上,必然未来,占有优秀教育资源的区域将更有投资的潜力,所以北区无疑是投资者要重点关注的区域,其中Pymble的教育优势显露无疑Pymble女子学院(PLC)是数一数二的优质私校,而育文武女子学院更是连彭妈妈都参观的优质学校。首开澳宝公司,不仅立足于“匠心品质”,首开的项目团队,在对于区位各项指标严格分析,无论是对于自住的居住需求还是对投资的未来考量,Pymble地区都是有着绝对的优势,首开在区域选择上从来都是高瞻远瞩,因为实力的开发商从不去被动的迎合市场,其战略眼光本身就是市场的风向标。国内的首开总部就有“一部首开史,半座北京城”的神话,而立足于澳洲悉尼的首开澳宝公司,同样传承着首开的精神,相信其在澳洲一定会创造出新的神话。






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