【资深经纪人@告诉你】购买曼哈顿房产的技巧和秘诀!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-22 华美优胜海外房产投资


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  许多海外买房,初次踏进曼哈顿房市,在看房时不知道要怎么挑选最适合自己的房产,尤其作为投资用途的人,经常会问,曼哈顿哪里最好出租,哪里租金更高?看完这篇文章或许对你有所帮助。


  专家建议所有买家,在看房前,先能回答或明确以下几个问题:

  第一, 购房预算多少?

  第二, 购房的用途?

  第三, 资金是否到位?

  第四, 是否需要贷款?


  我最常碰到的问题是,“我的朋友在北卡州只花了十多万美金买了二卧的全新公寓,在曼哈顿我用50万能不能买到全新的二卧公寓?


  我也想啊,但曼哈顿就是曼哈顿,它和北卡州根本没有可比性。在曼哈顿如果你的预算只有50-60万,基本上只能买到二手Studio,面积大约在450平方尺左右,而且选择不多。如果预算在100万上下,可购买较好较大的Studio或一卧一厅的公寓。



  对于买房的目的,许多人带着复杂的情绪,因为看到周边很多朋友都来纽约买房,因此自己也想买一套。当我询问一些客户买曼哈顿公寓做什么用时,八成的人这样回答:“先拿去出租,等到2、3年后也许自己住啦。”对这样的回答,经纪最是头痛,因为出租和自住是两个不同的思考方式,很难找到一个十全十美,既满足个人喜好,又是很好投资用途的房产。


  如果资金还没有转到美国的账户,不要先急于找经纪四处看房。我建议一方面着手资金的到账问题,一方面先看些资料,了解曼哈顿房产总体情况,甚至自己先各处转转,有个大致切身的感受。


  如果需要在美国申请贷款,但没有美国的报税纪录、没有美国收入、没有信用分,现在纽约只有少数贷款机构提供海外购房者贷款。可以咨询经纪,介绍有这类贷款的机构,进行咨询,看是否符合贷款条件,并准备贷款资料。


  在曼哈顿买房,要学会看一些数据和名词。除了价格和房产面积以外,CC代表Common Charge就是物业费,RET代表Real Estate Tax就是地税,这两个数都是以月为单位。R/B/B=2.5/0/1代表房间数有2.5间,卧室(Bedroom)没有,厕所(Bathroom)1间。PPSF代表每平方尺的价格。WIC代表这个公寓单元有一个走入式的储藏间。W/D代表公寓内有洗衣烘干机。421A Tax代表这个公寓有地税减免。


  在曼哈顿购买公寓,究竟应该怎样选择?哪些因素更重要呢?


  曼哈顿基本除了北边110街以上的房价还较实惠外,110街以下的曼哈顿大部分社区都是很好出租的社区,各有特点,都能吸引不同的租客。曼哈顿房屋的出租率很高,空置率只有2.3%。因此不怕买的房子租不出去,只要价格合理,租只是时间长短的问题。


  选择房产首先还是地点最重要,在曼哈顿好地点的房产就是离地铁站近的地方,大约步行7、8分钟能到地铁站都算不错了。


  曼哈顿的建筑房龄相差很大,一些100年的老房子还非常结实,同时很有纽约建筑的特色,像Art Dec建筑, 颇受一些租客的喜爱。只要公寓内的装修比较新,房子的年代不是太大问题。



  公寓内的设施多少,也是租客会考虑的因素,一般战后兴建的公寓都有健身房、游泳池等设施,战前的公寓设施比较少。对一些年轻的租客,他们会很看重大楼的公共设施是否齐全。


  具体到看房时重点要看哪些东西,这里也有一些技巧:


  1, 不要只看面积大小,同样的面积,买2卧室的房子,更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。


  2, 除了看面积,要看户型,尽量选择方正的户型,同时不要有多余的浪费空间,尤其走道(Foyer、Gallery)越少越好。


  3, 不要太执着方向,老外不太关心东南西北。另外曼哈顿岛的方向不是纯粹的南北向,因此房屋的朝向有时不是十分准确。主要还是看光线是否通透,或是窗外的景色。


  4, 选维持费 ( common charges 管理费+ property tax房产税) 低的房子。在曼哈顿,大约一平方尺的维持费是$2-2.5美金,以这个做评判标准,看维持费的高低。


  5, 要看有多少个单元在楼里出租,有些楼有太多的出租供应,那你买的房子可能面临很多竞争,需要更多的时间租出去。


  6, 买新的Condo, 不仅好租出去,而且房产增值速度也更快。但是适合更有实力的买家。


  7, 公寓内是否有洗衣烘干机,会加分。同时厨房的抽油烟机能够将油烟排出室外的,也是很受欢迎。但大部分旧公寓的油烟机都是内循环的,不具备排气的功能。


纽约曼哈顿·东河湾海景公寓

价格:$98万起

全国免费咨询电话:400-600-4982

【推荐理由】

1、优惠政策:可享15年减免房产税;如按每套房屋估值1百万美元来计算,该免税计划可在15年内共计少缴约24万美元。

2、交通便捷:临近地铁站,水上巴士站,方便到达曼哈顿下城;

3、就业环境:临近科技公司、文化创意公司、剧院、画廊等;

4、优质教育:纽约大学;威廉斯堡蒙特梭利学校;威廉斯堡社区幼儿园;胡安莫雷尔坎波斯初中;伦纳德邓克丽小学。

5、项目可贷款。





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