美国房产的有关税收及优惠

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-21 美国一线地产


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提起房税收,大家最熟悉的是房税。当然是和房有关的最主要的个人收入税,但你有没有考虑过其他的税种,包括赠与税和遗产税,以及和房产有关的各种税收优惠政策?

 

房产税

 

各州的房产税率各不相同。 下面是华人人口比较多的几个州的最新平均房产税率(不同的郡县会有不同的税率):

 


 

数据来源:WalletHub

 

(了解各州总的税收负担比较,参考:美国大城市税负比较

 

赠与税

 

如果你在将来把房产给家人,会涉到与税的问题与税没有房税那么直截了当。税收的多少要看接收人是不是配偶,是不是公民。一般来,非美国人与美国人的资产都是免税的,但因在美国的房是“境内有型资产”,因此属于征收范围。如果是赠与非配偶,无论接收人是不是公民,每年的免税赠与额度当前是1.4万美元。如果接收人是配偶,但不是公民,每年的免税赠与额度当前是14.8万美元。如果接收人是配偶,而且是美国公民,那你可以享受无限额的免税赠与。当前赠与税的最高税率是40%。

 

遗产税

 

遗产税与赠与税有着相同的税率,最高为40%。  但公民有一个很高的免税额度:每个人5.45万美元,夫妻两个可以免税留给后代10.9万美元。但如果你不是美国公民,要将美国的有型资产留给后代,则只有6万的免税额 (如果留给公民配偶,则享受无限额免税)。假如,一个中国公民在美国购置了资产,购买时的价值为200万美元。10年后房主因事故或疾病而离世,房屋价值300万美元。房主在生前没有做过任何规划,房屋不但要经过费时费力费钱的政府遗嘱认证 ,而且非常可能要缴纳约96万美元的遗产税! (300-60)*40%

 

(了解关于赠与税和遗产税的基本知识,参考:遗产税到底是个什么东西?

 

税收优惠

 

前面说的都是坏消息。在美国拥有房产难道没有什么正面的信息?当然有!撇开美元的增值可能,个人资产的合理配置来降低风险等,在税收方面,拥有房产有各种个样的税收优惠。

 

按揭利息

 

在美国,你的一部分按揭利息可以不用缴税,主要基于三个条件:只限于100万美元的本金;房产必须是你的主要居所或一个度假居所(不能超出一个);按揭必须只用于房屋的购买,建设,和改造。如果你买了一个价值300万美元的房子,自己首付60万美元,从银行贷出240万美元,那么这240万中的100万美元本金的利息可以扣除。假如年利率是4.5%, 个人税率是25%, 那么平均每年因为按揭可以节省1.1万多美元的税收(100*4.5%*25%)。

 

房屋净值贷款利息

 

以个人在房产中的股权为抵押的个人抵押贷款非常常见。我们再以上面的房产为例,房子的价值300万,首付60万,贷款240万。如果当前你的贷款余额为200万,那么你的股权为100万(60首付+40已偿还的贷款)。以这100万为抵押,你最多可以贷出80万左右的借款。这种借款的一部分利息也可以不用缴税,上限额度为10万美元的本金。但国税局对这种贷款的用途没有任何限制。

 

房产出售利润

 

另一个对房主比较优惠的政策是,25万或者50万美元之内的利润可以免税(单独报税或者夫妻联合申报), 主要条件是房屋必须是你的主要居所,(度假居所不算);必须在出售的前五年之内住满两年;该优惠政策至多每两年享受一次。

 

(了解关于报税的基本知识,参考:美国税法基础知识系列一: 报税身份与联邦个人收入税率

 

1031房产延税

 

如果你计划将房屋出售,而且在短时间内再购买新的房产,你可以利用税法的1031条款而可能做到完全免税。这种免税其实是一种延迟缴税,你在购置新的房产时可以没有任何税务负担。税收是在你最终出售房产的时候才需要缴纳。(仍然可以享受上述出售利润优惠)。但如果你一直都在出售后立即购买,最终将房产作为遗产留给后代,有可能永远不会因为房产利润而缴税,因为留给后代的资产的价值是市场价,而不是购买价。也就是说,如果你的房产在购买时价值300万,但在留给后代时价值500万。对于后代来说,他们的税收基数是500万,不需要为200万的升值缴税。

 

所以,对于在美国购置房产所产生的税收义务和各种优惠政策有所了解, 及时进行必要的规划,对规避日后不必要的开支大有益处。

 



 


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