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如何拥有一套能有稳定租金回报的投资型公寓并非易事，本期安家纽约为你请来纽约资深地产顾问Anne Chang，教你用专业眼光挑选最佳的出租投资型公寓。

Anne Chang

纽约资深地产顾问

以曼哈顿独特的地理位置来讲，它是一个非常小的岛，资源有限。但却在历 史的沉淀下，成为了全世界瞩目的金融、贸易、文娱、时尚以及房地产投资的焦点。这个大都市的建筑法规制定严苛，管理严格，使它房屋市场的供应受到不同程度的限制（air-right就是一个很好的例子）；同时它每天都吸引着 无数优秀人才来到这里筑梦，这让它的房屋需求量一直保持旺盛的状态。

曼哈顿的租客比例全美最高

纽约市一向是全国大城市中租客比例最高的，基于纽约大学Furman研究中心的  数据显示，纽约租客高达70%，而曼哈顿则是高达77.3%。纽约市房地产市场资深研究人员Jonathan Miller的调查，曼哈顿在今年四月的空屋率仅2.35%。

虽然这个数字比去年略高，但以全国范围来讲还是非常低的。在如此多的需求面前，低空屋率以及人员的流动让曼哈顿的租房市场常年保持活跃。

据Streeteasy预测，2016年平均一般家庭在纽约市预计将花费其总收入的65.2%在租房子上面（2015年，租房花了近59.7％的收入）。在曼哈顿这个数字大概是49%，也就是拿到工资后除了要交山姆大叔，还得拿出一半交给你的房东。

不同于销售市场，经历了周期性的价格扩展和修正，在纽约的租金却出现了  缓慢而稳定的增长模式。除了冬季的季节性放缓，租金也经历了不间断的上升轨迹。

在这个租客比例这么高的城市里，即使在不同年纪的族群里，有很高的比例都是租客。最大原因是纽约的生活费高昂，用于社交的场合也多，一般人很少能存下足够的首期去买房，因此选择租房的也就成了大多数人。

Anne长期居住在曼哈顿，十多年前从事房地产经纪的时候，就专门做公寓出租业务，所以对曼哈顿的出租公寓市场非常了解。曼哈顿分成30多个大小不同的社区，每个社区的特色和生活机能都不尽相同。

而每区都有它的建筑风格及主要类型：

热门Soho和Tribeca区

多是大型的loft，高大的窗户和楼层，大面积的一室，许多楼都是战前留下的，是艺术家和文艺青年爱好的地方。

一室月租金约3700美元

毗邻hudson river park环境优美。

中国城及下东城房屋特色

早年投资价值被忽略，如今经过商业娱乐，餐饮的蓬勃发展，正慢慢变成热门出租地段。

downtown会有很多旧式的爬楼梯（walk-up）老楼；但是一房租金要在3000美元一个月。

华人买家最熟悉的上东城

高楼大厦云集，人口密集，因为房屋资源丰富，一房租金基本在2800美元以上。

一般对于各区比较有了解的本地人，多会因他们在生活的每一阶段需求不同及能力而选择居住区域。

比方说年轻人多半喜欢在Downtown（比如说东村、下东 城等），因为那里有很多的餐馆、酒吧、art gallery和文化活动。

而有家庭的人会选择学区；外国人一般会选择城市中心点，有doorman的大楼或者新建大楼。

只有充分了解了每个社区的特色、 居住人群需求，你才知道你投资的这个公寓租金水平如何？适合哪些人居住？

主要有几个衡量标准：地理位置，距离地铁站的远近；大楼的设施：有没有doorman，电梯或者是爬楼梯的房子。房子内部的新旧、楼层高低、采光和景色（面对街道的价钱会比面对后面的价格高），放在市场上的时间（冬天一般租金较低）；

竞争是否激烈，比如很多中国买家喜欢新的楼盘，以及小区看起来干净整齐，那么常常会发现他们选择在上东城，因为此区有很多较新的有门房的高楼大厦，但此区的租金不见得是最高的，主要是供应量多造成竞争多。如果把同样的房子拿到Tribeca，租金一般而言就会高很多，因为供应少。此外，还要看租期的长短，还有租客是否能长期续约。

注：本期节目分上下两期

（本文图片来源:嘉宾提供）

(转载请注明美国中文网)

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