【知识 · 分享】在美国买房,这些名词的意思你搞懂了吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-23 华美优胜海外房产投资


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  Escrow


  Escrow 是英美法系中一个民商法范畴的法律名词,它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就後交付受让人的契据。由於它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能,因而被广泛采用,而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展,被赋予新的法律特徵,成为一项法律制度,其核心内容为:债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人( 通常也称作Escrow 代理人,下文简称第三人)保管,当约定的条件成就时或者法律事件发生时,由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此,我们知道,只有约定的条件成就时,如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等,或者约定的法律事件发生时,如某人死亡或丧失行为能力等,第三人才能将其保管的书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人,否则应返还给本人。


  在美国的房产交易过程中,Escrow 公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是,美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow 公司,但在加州,Escrow 公司是被要求必须使用的。


  Title Insurance


  Title Insurance 的中文解释是产权保险。


  产权保险公司一是进行产权核查。在房产交易前,全面调查房产的各类公共文件是否完整合法,在确认房产的产权清晰可售後,出具产权承诺书。二是为买方提供产权保险。如果产权存在产权承诺书中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷,并给买方造成损失时,保险给予赔偿或负责消除产权瑕疵。通常产权调查的费用为200-300 美金,而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5% ,而保额一般为房产的总价。


  Real Estate Tax or Property Tax


  Real Estate Tax or Property Tax 房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用於市政丶县郡丶学区丶社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用於抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。加州的税率大概是房价的1.25%左右。房价一般根据交易的价格而定。如果你对赋税价格有争议,可以进行上诉(Appeal)到估价委员会(The Assessor's Board) 。估价委员会会评估房产的合理市场价格(Fair market Value) ,作为赋税的基准。


  Closing Cost


  Closing Cost 过户费用(Closing Cost) 通常分为买方过户费用和卖方过户费用。


  买方过户费一般包括:(Escrow Fee) 过户公司费;(Survey Fee) 勘查费;(Title Fee) 产权保险;(Home Inspection Free) 房检费;(Appraisal Fee) 房屋估价;(Recording Fee) 登记费;(Property Tax Adjustment) 地税调整;(Condo Association Fee) 房管协会费(如果购买的是Condo );(Bank Charges) 贷款费用(如果有银行贷款)


  卖方过户费一般包括:(Escrow Fee) 过户公司费;(Realtor's Commission) 经纪人费;(Realty Transfer Fee) 房产交易税;(Recording Fee) 登记费;(Repair Credit) 修理费;(Condo Association Fee) 房管协会费(如果购买的是Condo );(Property Tax Adjustment) 地税调整


  PUD or HOA


  PUD ,即为小区管理费,是指无论建物样式为何,连栋住宅房屋/ 银行屋/ 法拍屋与独栋住宅最大的不同,在於屋主单独持有的产权为建物下的土地面积,其他包含车道丶电梯丶院子丶以及公共设施等开放空间,则是全体小区居民共同持有,因此都需按月支付小区管理费(称为HOA 或PUD )。小区内的公共设施包含小区游泳池丶健身房丶网球场丶俱乐部丶图书馆等,由小区管理委员会统一维护管理,管理费每月约100-400 美元不等,由小区居民平均分摊。


  美国房地产类型: 


  Single Family Residence 




  Single Family Residence ,即单一家庭独立住宅,指的是与其他建筑不相邻 的独立的为一家人居住设计的建筑,它还包括前後的绿地,车库和地下室等。单一家庭型是美国最常见也是最受欢迎的住房类型。所谓" 美国梦" 的很大一部分,就是拥有自己的独立住宅(House )。单一家庭型大约占了整个市场的67.4% 。它的优点包括:是完全独立的私人财产;提供最大可能的隐私空间;一般拥有私人绿地(草坪,数等)可供家庭聚会和儿童玩耍;一般拥有地下室,有自己的车库;可以翻修和扩展到更大的住宅。它的缺点主要是成本高,费时费力,这包括:所有的维持费用都由自己出;地税高;自己要负责草坪和树枝的修剪;冬天需要自己的锅炉供暖等。


  Multi-Family House




  Multi-Family House, 多家庭独立住宅,是指与其他的建筑不相邻 的独立的但关系密切的几家人居住设计的建筑,它也可以包括前後的绿地,车库和地下室等。住宅内的家庭数目为2- 4,超过4个家庭的就视为商业住宅了。多家庭型占了整个市场的8. 4%。多个家庭单位可以是并排的,每个家庭都有独立的进出口;也可以是平行的,每个家庭占用一层,公用楼梯和走廊。它的优缺点和单一家庭型类似,就是独立空间比单一家庭型小些。多家庭的另一个好处是买房人既是居住者,又是投资者。很多买多家庭的人,都是自己住一套,租出去其他的,并且很方便管理。如果家庭数目超过3 个,很多时候收来的租金就足够支付贷款和地税了。多家庭型比单一家庭型的投资回报率要高。缺点是这种类型不受大多数美国人的青睐,所以升值的潜力有限。


  Town House




  Town House ,连栋住宅,是一种3 层左右丶独门独户丶前後有私家花园及车库(车位)的联排式住宅,从形式上说,确实接近於联排别墅。最早是欧美国家的一种城市住宅形式,相对於乡村广袤的土地,城市土地资源总是处於缺乏状态。Townhouse 历史上最早建於古罗马,曾经在17 世纪伦敦大火之後担负起伦敦重建的重任。随着殖民地的城市化过程,来自欧洲大陆的Townhouse 风靡了18 世纪的美洲,并与崇尚独立丶张扬个性的美国文化完美融合在一起。在19 世纪,随着欧美经济的高速成长,Townhouse 逐渐成为中产阶级的主流居住形式。


  Condo




  Condo ,康斗,是美国一种集合式的住宅的名称,最早出现在加勒比海地区的波多黎各,1960 年以後开始在美国本土大规模推广,现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。康斗在众多外国人心目中," 康斗" 就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。


  康斗可以只有一个居住单位,也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位,就是一个公寓了,多个住宅单位,就是一个住宅区了。在康斗社区里面,每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的,而社区内部的公共空间,如走道丶车路丶娱乐休闲设施等等,则是这个社区内所有的住户共同拥有的。一般来说,康斗分两个大类型,一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元,不拥有任何外部的公共设施,这种康斗因为间隔清晰,公私分明,因此被成为"detached condominiums" ,建筑内部的住宅单位完全属於一个家庭,但是外部走道丶车路丶公园丶设施丶会所丶游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的,而是整个康斗社区的居民共同拥有的。还有一种康斗社区,居民不但拥有住宅内部的所有权,并且也拥有部分的外部的空间,比较讲究,好像前面有自己的草地和花园,这种类型的比较多,在美国叫做" 地段康斗" (site condominiums )。在美国,这种康斗比例相对比较高级,比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。


  除了 这种住宅型的康斗之外,还有一种叫做" 非住宅型康斗" (Non-residential condominiums ),主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼丶旅店客房丶零售商店丶或者集团公寓居楼,特别是退休老人公寓,学术宿舍之内。其实,这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的,不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。不过,如果这些康斗属於非赢利性机构拥有,比如教会丶慈善机构丶教学机构等等,康斗的地产税要低得多,甚至是免税的待遇。这类非住宅性的康斗,如果是商业性的,不断的转手往往造成许多复杂的问题。这里非住宅性的康斗,往往是企业拥有,出租以赢利的。美国法律上称之为"company share" ,或者简单叫"co-op" 。这类企业出租居住单位,作为生意来做,因此要交纳地产商之外的营运税等等商业税收。


  Apartment




  Apartment ,是指美国公寓中的出租用的公寓。美国的公寓很像中国城市里的套房,一般有多套公寓(从2-3 套到数十甚至数百套)组成一幢楼,每套有1-4 个居室,一个厨房,1-2 个或更多的卫生间,有1-2 个停车位,有或无公用的花园和绿地,一般没有自己的花园。房主拥有完全所有权。私人公寓(Condo )和出租用的公寓(Apartment )的差别主要在於,(1 )一幢楼的Condo 产权往往不同,每套都有不同的房主,当然也可以一个人拥有多套甚至整幢楼。而Apartment 的整幢楼一般是一个主人。(2 )每套Condo 都有自己的水丶电系统,与其它的Condo 毫不相干,而Apartment 一般由一个统一的供水系统供应所有的Apartment ,因此水费(含垃圾费)一般需要住户平均负担,或按人口分担,或有整幢Apartment 的主人承担。电则每户分开。由於公寓以整幢存在,有公共管理人员承担以下公共事务,因此Condo 的主人往往需要负担一定数量的管理费用(一般是按月缴纳)。在美国公寓是华人最喜欢的房地产之一,因为公寓既可自住,又可作为「收入住宅」,出租增加投资获利。在美国大约30% 的人口是住在公寓里。公寓是只出租,不单独出售,只能进行整体出售。


  Coop Unit


  Coop Unit ,共同产权公寓,共同产权公寓的特点是个人不拥有任何产权,仅拥有其中一部分股权和使用权,产权属於公司,出让时仅出让股份,而不出让产权。


  Commercial


  Commercial ,商业用屋,这类房子有大有小,小的如几十平方米的小商店或办公室(可由数个或数十个甚至数百个组成一幢),大的如面积达到数十亩甚至数百亩甚至更多的商业中心。在一般的情况下,美国的商业用屋只可作为商店或办公,不允许居住。(个别临街房屋有前店後住家的除外)。除了 商店和办公用房外,加油站丶工厂的厂房和仓库也包括在这类房产内。这类房地产的主人拥有土地和房屋的永久主权。


  Farm


  Farm :农场,一般由数百亩至数千亩或更多的农地及房屋丶农场附属设备(仓库等)构成,所有人拥有土地和房产的完全所有权,许多农场的种植计划需接受政府指导和安排,也可获得合法的农业补贴。


  Vacant Land


  Vacant Land :空地,一般有2 类,(一)指建筑用地(例如可以建筑一座或多坐房子的地块)。面积从数百平方米至数十亩或更多。(二)指未开发或荒废的农地(包括山地和海滩等),一些地块上有原来的农用建筑或附属设备。这种地块面积都较大,从数百亩至数千亩或更多。土地所有人拥有完全所有权。


  Mobile Home


  Mobile Home :移动屋,移动房屋是先在工厂预建的房屋,而不是在居住地兴建的。通常,移动屋的屋主会以拖车带,将移动屋搬托到他们将要居住的地方。移动屋的屋主只拥有房屋,不拥有土地,移动屋有专门出租土地的「移动屋社区」。一般的移动屋会长期安置在移动屋社区,直到屋主更换新移动屋,或搬迁到另一个城市的移动屋社区。它是在工厂建好後送到指定地点安装的,一般没有地基。它的建造过程很快,费用也低廉。在很多贫困地区,政府向无力买房或者租房的家庭提供这种组装房。它的优点是便宜,易於搬走;缺点是不牢固,寿命短,而且很多社区是不允许组装房的。组装房大概占了6.5% 的市场。


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