各州海外印花税陆续上调, 澳洲地产何去何从

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-17 微悉尼


最近政府政策再次调整,大家还没有从贷款从严的噩耗中缓过劲来,印花税上调的消息一出,再次给海外买家泼了一盆冷水。贷款审查的进一步严苛,海外收入贷款的比例降低,印花税4%的上涨,这些无疑造成了海外人士的首付比例的提高和不小的税务压力。


另一方面,本地人士的海外收入贷款比例缩减,也给本身银子就有限的首次置业者带来沉重一击。 但是,本地人自住的需求,大量留学生的涌入,大批新移民的通过,使得澳洲房市的火爆程度有增无减,加上本地人低利率的优惠使得清盘率再创新高。


面对银行贷款政策的从严,投资者可以理性选择基金理财产品增加适当的利率点来作为过渡,于此同时,除了四大银行可以给予合理的房贷,汇丰银行,中国银行,信贷机构都是融资成本的合理渠道。不同的银行和理财产品有不同的条件,可以提前向专业的贷款经济人咨询,做好准备。  


对于本地买家,政策变动的时期是机遇挑战并存的时刻,不少买家因为贷款压力的增大,脱手转卖当初精挑细选的房源,这实是极好的投资机遇。总体而言,政策的变动会将一些资质不够的买家淘汰出局,再把首付合适且有贷款能力的本地买家和资金充足的海外买家吸引进来。对于本地买家,假如资金充足是捡漏的大好机会,对于海外买家要清楚自己的预算可承受范围,首付比例和税务支出,尤其是印花税上涨的部分要计算进去,建议可以适当考虑期房项目,准备好充足的首付,回避政策变动的风险



解决方法——什么样的房产投资更为安全?




1首付低,租金高,贷款还款压力小的楼盘



随着悉尼房价步步攀升,75万以下可以适合首次置业的楼盘越来越少,加上需要首次置业的人群集中在刚刚毕业的学生,年轻的白领,房价的上涨速度快于工资加薪的速度,建议尽早下手,抢得先机。


适合人群:首次置业的人群,手上银子有限的买家

推荐区域:Mirada , meadowbank , woli creek,  ryde ( 靠近city,车站,购物,交通一应俱全,部分楼盘有水景)。一房65万澳币上下,有车位,两房80-90万区域内治安良好, 到市中心20分钟左右,步行可以到火车站,可以坐地铁上班,周围邻近区域有很大的涨幅,增值有保证。



捡漏户型


Mirada地标性建筑,一房加书房,朝东朝北,60万澳币总价,有海外名额,有车位,送储藏室,毗邻Cronulla beach 和皇家国家公园,有游泳池,健身房,百米之内南半球最大的购物中心,影院,租金高,周租500,  景色美,幸福感爆棚的居住之地。

Meadowbank,900m火车站,500m水边。800m到购物超市。开车5分钟到邻区购物中心宜家及rhodes,shopping center或者top ryde shopping center。8楼,2房penthouse全新准现房,预计2016年11月settle。户型方正,好朝向,99平米超大面积,有city view 和 bush view,还有部分水景的,L 型阳台,客厅明亮。86万好价格低于目前市场价。Local only,想捡漏的来。

此外还有好房楼花转让,  Bondi junction 一房楼花转让, 对面westfield , 15层, 有海景,Darling harbor第一期一房 17层, 90万转让, Zetland 2 房2位一车位, 123超大平米,极近green square. 更多房源请加微信XueGuaizise10

 


2高性价比联排别墅



目前市场上大多的house and land 别墅项目集中在西北区,租金不算高而且离CBD 开车要一个小时的地方,投资还行但自主就有些远了。相对而言,近市中心,近学区的联排别墅投资自住皆宜。  就租金而言,一些白人区域的租金很高,  因为本地人的租房需求强烈,租金收入有一些甚至可以实现正现金流回报,抗风险险能力高,增值潜力大。

 

适合人群:预算在100万-200万的有宝宝或者有父母的自主家庭,预算充足的海外人士。会开车(靠近地铁的联排别墅有但不够多)。


推荐区域:Sylvania, st peters, turramurra,hornsby, ( 地理位置优秀,租金回报高,有一些近city, 有一些近学区)  三房或者四房,96万到200万上下,其中北区一直是老牌富人区,hornsby 项目顶楼的loft 面积是免费送的,临近westfield和地铁站,周边私校公校林立。



捡漏户型


Sylvania , 悉尼一共两海湾,一个是著名的darling harbor 寸土寸金,另外一个就是Sylvania,地段极好,土地稀有,去年房价涨幅排名前二十,   位处距离CBD 20km的白人富人区, 200米到大型购物中心, 550米可以看到海,几乎没有高层公寓入驻,租金回报极高,区别于那些加入房价的形式的包租, 开发商包租4.2%的租金回报率,自己出租,租金还会更高一些。当地的公寓楼花两房高达85-95w澳币,周边的别墅在200万到400万不等,而本项目的双层联排别墅双车库,价格却只有95-120w澳币之间。开发商更给出了首付4成,12.5%的房价折扣,实在是一个十分值得投资的机会。目前还有优惠名额。

St peters  距离市中心5.5 公里,步行至Sydenham 主火车站, 1 分钟汽车站,10分钟车程到悉尼大学,新南威尔士大学,百老汇购物中心,独立产权,没有物业费, 4房3卫,双砖,该区刚被评为最具房价和租金增长的区域,租金在1100到1200 左右,妥妥的正现金流回报项目,周边邻近环境优美的公园,充满Newtown 文艺气息。现房,有海外名额,在150万左右。

Turramurra,罕见北区学区房联排别墅Townhouse!对面就是99分Warrawee 公立小学,3分钟车程到著名Knox grammar school,800m火车站,步行10分钟Coles,IGA。13分钟到Chatswood , 位置无敌了!交通便利,半个小时开车到city , 40分钟火车直达,再看看户型,3层小洋楼,第二层的lounge 可变成卧房,南北通透户型,超好采光,地下还专门设有gym ,人性化设计,双车位,高租金回报。

此外还有Green square区政府重点规划的地铁站900m的联排别墅,zetland区双层低价联排别墅。Balmain名校区city2.5km的联排别墅,东区富人区rosebay和double bay的豪宅别墅等等。房源充足, 满足不同所需, 更多咨询微信XueGuaizise10



3双层复式户型



除了传统的2房结构,双层复式公寓(2房和3房)也深受年轻人喜爱,近city且紧临政府投资80个亿的区域waterloo 就是投资自住的好选择,离悉尼名校大学只有一站地,秒入公立小学,而且距离green square地铁站只有几百米,周边规划包括了新建的购物中心,水上娱乐设施,步行街,图书馆,双层复式的2房公寓不到113w5起,只有两个海外名额。更多信息请咨询微信XueGuaizise10

此外可以考虑西北铁路的交通枢纽Epping区的新公寓。目前三四个项目在卖,各有优势。其中部分双层复式户型适合自住和投资,会开车且近 city的区域可以考虑90w不到的大开发商Fraser的bontay双层复式项目,更多信息请咨询微信0469436794。



4学区房



自古就有孟母三迁的故事,从小学,到高中,到大学,对孩子的教育一直是各位家长关心的重中之重,优秀的学区房,可以给孩子解除后顾之忧,好的学校吸引大量的家长在此区购房, 无论是自住还是投资都是非常好的选择。

 

公校中小学

NSW有公立小学1700所,其中悉尼43所小学设有oc班。

比较靠前且不用考的小学学校区域: Stives, Carlingford,Chatswood, ,Epping, Waitara,Eastwood, Lindfield, Pymble,Turramurra,Hornsby, Balmain , North Sydeny.


上述区域都有房源在售,且有海外人士置业名额。


对于想小学中学大学一网打尽的买家,可以考虑epping 和eastwood,华人区,西北铁路的规划,towncenter的建立,交通枢纽的位置,极好的学区,都是房价上涨的重要因素。北区waitara,大家可能不太熟悉,属于北区传统富人区,步行到火车站,步行到westfield,近排名前20的公校和私立中小学,两房70-75万,三房95万上下,超高性价比,目前属于价值低洼地。


St lves更有1088平米的大地别墅,房东以原价出售,步行几分钟到排名前十的Sydneygrammar school。邻近大学的项目悉尼大学,悉尼科技大学,新南威尔士大学,麦考瑞大学,泰勒学院均有项目在售。更多信息请咨询XueGuaizise10



5别墅内部售和二手房项目



市场政策调整原因,部分客户曾经精挑细选的好户型因为个人贷款压力较大而忍痛割爱的项目目前也有部分交给了我们来为其寻找更适合的主人。其中包括bondi junction一房 15层有海景的项目,Meadowbank的准现房项目, lane cove的全新二手房,Parramatta的2个准现房项目和Ermington 3房书房2卫两车位的准现房项目。

Ermington三房带view ,三房加书房,双车位,超大面积,步行百米到Parramatta River,三面绿荫环绕,空气自然清新,步行5分钟即可到达Woolworths Ermington,开车5分钟即可到达Rosehill的ALDI超市,开车7分钟即可到达华人大区Eastwood,今年年底settle,详情请咨询微信XueGuaizise10




详情请联系Bella

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