2016 美国商业地产趋势报告 (2)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-16 美房帮



美国商业地产趋势概况


办公楼、公寓、零售、工业以及酒店这五种物业类型形成了商业地产的主干。每个物业类型独一无二,不仅需要全球视野的趋势还需要深厚的当地视角解读。接下来译者将为读者分门别类解读五大板块的趋势。




办公楼






美国办公楼市场在2015年数个指标表现积极,就业的增长推高了办公面积的增长。当然仍然有一些潜在的威胁如脆弱的全球金融市场和利率上升的后续效应。美国在20153Q为止,办公楼交易总量达到1455亿美元,与去年相比增加了16.2%按照区域来看,东部占全国交易量的36.5%,紧随其后的是西部(32.3%)、南部(20.1%)与中部(11.2%)。

办公楼交易量五强之中,第二名芝加哥交易总量2015年为85亿美元,曼哈顿以芝加哥市场的3倍之多拔得头筹,剩下的三个办公楼交易大量城市是旧金山、洛杉矶和波士顿,这三个城市的交易量近一年来在下降。另外,西雅图以2015109.2%的增长交易量代替了休斯顿称为10强之一。



根据同比增长排名的各城市办公楼公寓交易量





    Integra Realty ResourcesIRR,知名商业地产研究机构)预测在2016年Class A办公楼比Class B办公楼的价格增加更快。18.6%的美国CBD      Class A办公楼将有至少4%左右的增值,相对于CBD Class B办公楼的8.5%、市郊 Class A6.5%和市郊Class B3.2%。对于资本市场来说,数据显示除了76%85%额度的贷款比(Loan To Value)的项目,多租户CBD办公楼物业贷款在其他贷款比(LTV)范围内风险最低。




办公楼资产市场周期




大约一半的南部和西部CBD 办公楼市场处于扩张市场的中期。不到20%的中部办公楼市场也在扩张时期,除了诸如休斯顿、代顿(Dayton, OH)、杰克森(Jackson, MS)这样的城市有衰退迹象。在市郊办公楼市场,东部超过75%的市场在复苏阶段,只有匹兹堡Pittsburgh、波士顿Boston处于扩张时期。而如休斯顿Houston、北新泽西Northern New Jersey在衰退期内。相对而言,CBD的办公楼市场与市郊的办公楼市场发展平衡的比例为27%21%41%CBD办公楼市场还需要两年时间达到平衡,对市郊办公楼市场而言这个数字是48%






周期解释

扩张期Expansion:下降的空置率;温和/新建项目;高项目消化率;温和/就业增长;温和/租金增长率

高供给 HyperSupply:增加的空置率;温和/新建项目;低/项目消化率;温和/就业增长;温和/租金增长率

衰退 Recession:增加的空置率;温和/新建项目;低项目消化率;低/就业增长;低/租金增长率

复苏 Recovery:下降的空置率;低新建项目;温和项目消化率;低/温和就业增长;负/租金增长率




办公楼资产Cap Rates 资本回报率




2015年,全国CBD办公楼Class AClass B资本回报率分别缩水了19bpsbps=basis points1 bps=0.01%19 bps=0.19%)和20 bps77%的南部和71%的西部CBD Class A办公楼资产Cap rate在逐步下降。休斯顿Houston和亚特兰大Atlanta这两个市场在2016CapRate有望增长。奥兰多Orlando2016年预测Cap Rate会压缩约50 bps。而市郊办公楼市场,市郊Class AClassB的平均Cap Rate压缩为32 bps29bps,在中部与南部更为坚挺。值得一提的是在2016年,休斯顿市郊办公楼资产的cap rate预测将会增加约50 bps。即使是同一个城市同一个物业类别的不同级别也会有不同的趋势。

总的来看,办公楼资产与经济复苏步伐一致,并且没有过多的新开发项目阻挠租金增长,这使得办公楼的租赁时间更长。投资者对CBD办公楼资产的投资信心持续增高。

区域性办公楼资产比较







本文由资深地产经纪Penny 杨提供,内容及图片转载自地产学徒。


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