房产 | 三一地产专业团队,极致深究,为你详述美国房屋租赁管理的“深学问”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-21 走进美国CheerinUS



走进美国“聚焦德州地产”专题 (四)
三一地产公司
极致深究,打造专业房屋租赁管理团队


近年来,德州地产市场不断升温,除了地产经纪以外,另一个行业----房屋出租管理也在蓬勃发展。从2010年德州正式推出了房屋出租管理的职业培训起,越来越多的人开始从事专业房屋租赁管理。



三一地产创始人邵小明


我们本期采访的主人公-邵小明(Sam Shao)就是第一批完成此培训课程的租赁管理专家。经过多年的发展,Sam 已经将房屋租赁管理服务发展成为他创立的三一地产公司的主要业务,他和他的团队为中外客户管理着上百套房产。



三一地产专访宣传视频




邵小明和他的三一地产团队


房屋出租管理,一门专业的学问


走进美国记者相信,很多人都认为房屋出租管理就是是将房子租出去,收房租而已。事实上这里面有着精确的定义和细致的划分。这是一门值得研究的学问。


对于房屋出租管理,Sam是这样和我们介绍的:在美国房屋出租管理其实详细来说包括两个方面,房屋出租以及房屋管理

房屋出租管理


专业的出租包括:定价,招租

招租过程中有严格的招租标准来评估房客。三一地产在对租房申请者的评估内容包括:租客信用记录,租客租房历史,租客收入,租客犯罪史。通过这几项评估的租客一般会被认为是质量比较高的租客。这个评估过程能够最大程度确保租客的安全性和房东的权益。


专业的房屋管理包括:按时收租,房屋维修

包括租客要求的维修项目及房屋保养基本项目,定期给房东划租金,房屋保险理赔,提供明明细税表,交地产税,房东租客纠纷调解等内容。



专业管理 or 自行管理?


目前,有些房主自己打理房屋出租,但Sam告诉我们:


房屋租赁管理过程中存在着很多潜在风险,稍加不注意,可能会让房东陷入比较尴尬的境地


他的有些客户也是因为在出租管理过程中发生了一些麻烦不愉快的事儿,才交给三一地产的专业团队打理。


举例说明:

对租客质量把握不足

在招租过程中,很多房主都不会在专业的网站投放招租信息,只是在像Craglist等网站上放广告招租。事实上,这样吸引的租客群相对较差。因为通常信用条件历史记录不太好的租客都会在很多非专业的网站上找房源。一旦房主招了质量比较差的租客,后续出租的隐患就比较多了。

邻里纠纷耗费精力
租客入住后,房主与租客间会不小心陷入纠纷。之前有一个房主将一栋townhouse分别租给了两户人家。楼上租客的小孩在家里骑车影响了楼下的租客,于是就打电话给房东调节。房主在与楼上租客的沟通过程中可能产生了一些小矛盾,结果楼上租客以“儿童歧视”告了房主。像这种矛盾纠纷互相扯皮是非常耗时又会给房东带来经济损失的。

经济损失
说到经济损失,最经常发生的情况就是租客拖欠房租。由于美国人超前的消费习惯,他们很容易会拖欠租金,并寻找各种借口,比如家里老人过世,比如小孩生病等等来搏同情。这个时候房东就会陷入很被动的局面,无所适从。这也是为什么我们招租时对租客要严谨评估的原因了。

维修纠纷
还有一点,房屋管理过程中会有各种问题要处理。比如,半夜房子水管爆了,租客就会联系房东,房东需要立刻处理这种问题。如果处理不当,又会陷入纠纷。这会十分影响房东自己的工作生活。


如果将房子委托给专业房屋租赁公司管理,不仅能够帮助房主规避上述风险,还有很多其它好处:专业租赁管理公司熟悉当地法律法规,自然气候以及当地房子情况。比如德州会有地基白蚁问题,Sam的团队就会提前采取一些预防措施,避免管理的房屋发生白蚁问题。同时,管理公司做事严谨专业,有24小时服务热线解决任何租客的突发情况。


Sam介绍说:

“专业的管理团队能把许多风险提前规避,最大化保证房东权益。我们的客户将房屋交由我们打理,我们就成为了客户的代理人。客户的职责就简化成每个月查询租金到账情况以及明细单是否有出入,其他事宜都由我们负责处理。我们会与房客建立联系通道,房客无法直接联系房东。因此房东的日常生活不会被突发情况打扰。”




如何判断房屋租赁管理公司的专业性?


现在,越来越多的人认识到了房屋租赁管理行业的潜力,越来越多的人也开始从事这个行业。如何判断一家公司在房屋租赁管理方面的专业性是一个不能被忽视的问题。


耐心热情的Sam给了我们一个总结性的判断标准:


1.是否被相关部门认证
专业出租管理公司,出租管理人员必须是有相关证书的且加入相关协会的。比如,我们31 Realty 的团队成员就拥有德州认证租赁专家(Texas Certified Leasing Specialist),德州认证物业经理人(Texas Certified Leasing Property Manager)等证书,并且加入了 美国物业经理人协会(National Association of Property Managers)

2.是否有专业管理团队
一个专业的团队必须包括出租专员,管理专员,财务专员。有的团队还会在此基础上加入其他成员,让团队更加丰富专业。

3.是否有公共办公场所
公共办公场所能够为房主租客提供便利。有任何问题或者手续要办,可以直接在办公室解决。

4.是否把出租管理当做主营业务
这涉及到公司在该业务上的人员配备,重视程度以及解决问题的速度。有一个方法可以判断:查看该公司是否有专门的网站做出租管理工作。

5.是否有一定的影响力,培养了高质量租客群
高质量的租客群能有助于降低房屋空置率,提高房主投资收益。我们的团队经过不懈的努力,能够保证2%左右的房屋空置率,与达拉斯整体房屋空置率5%比较要低得多。


“每一个专业的租赁管理团队有标准化的合作流程。这也是判断团队专业性的一个方面”Sam用自己31地产团队举例说道:“我们严格按照以下的流程操作。”


三一地产房屋出租管理规范化操作流程


1
与房主签署代理协议。
2

定价。

与业主分析市场情况,合理定租金。

3

整理房子。

将出租房屋按照市场标准进行整理,包括房屋清洁,水电气检查,草坪修理。

4

招租。

在各租房专业网站投递招租信息。检查租客信用,出租历史,收入,犯罪记录。带租可看房。

5

签约。

准备合同,协助房主与租客签约。租客交一个月押金。

6

租客搬入。

出租管理人开始履行房屋管理职能。租客有10天时间检查房屋情况,填写房屋情况报告,以便租约到期与房屋情况进行对比。

7
出租管理人员与租客房主建立通讯通道,支付通道。
8
出租期间房东需要负责所有问题都由管理者打理。
9
租约到期前两个月,征求租客意见。租客搬走后30天之内,扣除必要维护费用,交还租客押金。
10

新一轮招租。



海外投资者,专业管理更重要!


在接受采访时,Sam特别提到了海外地产投资者。这些投资者受到时空的限制,对当地情况不了解,如果不找专业人员管理房屋,很容易发生各种问题,一些质量较差的租客一旦知道房主不在本地,会变本加厉地欺负房主。我们知道的一个很极端的情况是租客把房主家搬空了,而且拖欠房租。房主鞭长莫及,也没有办法只能认亏。


Sam说:

“对于海外投资人来说,找专业房屋管理公司前必需在美国申请税号和银行账号。其他手续和一般委托人一样操作。”Sam说:“我们31地产团队文化背景丰富,不仅有拥有20多年经验的美国房屋租赁管理专员,还有资深的华人房屋租赁管理专员,同时还与多位地产经纪有合作关系,能够提供从买房到房屋管理的一站式海外投资服务。”


31地产房屋租赁管理,您的房屋贴心管家


“为什么选择三一地产?”当被问到这个问题是,Sam说,“因为我们有最专业最高效经验最丰富的团队,我们尽最大努力最大化保障房主权益。



邵小明每周与团队的例行会议

(走进美国视频专访记录)


我们的团队配合默契,手续流畅,协作效率高。

房屋管理专员 Jenny Green拥有20年房屋管理经验,与城市,政府部门物业管理公司都有丰富的打交道的经验。她十分熟悉当地的市场和相关政策。善于与租客交流解决问题。我们有资深的CPA负责财务税方面的问题。我们的顾问对房产行业非常了解。另外,我们与房屋维护相关的公司有长期的良好的合作关系,保证及时高质量的服务。


我们能让委托人省心安心。

我们有自己的招租管理网站,并培养了一大批高质量的租客群。因此我们的团队招租覆盖面广效率高,速度非常快。这使得委托人房屋空置几率大大缩小,同时,我们能够保证在每月10号将租金打到房东账户,而很多公司都是在每月底才划租金。另外,我们的团队能够及时解决房屋情况。遇到恶劣天气,我们会及时与租客联系检查房屋情况,如果需要走保险程序,我们会联系保险公司理赔事宜。


事实上,三一地产租赁管理团队还有一个最大的优势,就是每个人都耐心细致,能逻辑清晰地处理紧急情况。从走进三一地产办公室,与工作人员打交道的那一刻起,您就会有一种“专业靠谱”的感觉。


接受走进美国CheerinUS.com记者采访时,办公室每个人都忙得不可开交,忙着处理委托人的案子。前段时间因为天气原因,很多委托人的房屋需要维护。但是三一地产团队每个人在打电话接电话的过程中丝毫没有不耐烦,调理清晰地解决着问题。让我们看到了一个专业的房产租赁管理专家应有的样子。


那么想要投资美国房产并做好出租管理的你,是否准备好了呢?欢迎联络三一地产进行咨询。


三一地产联系方式:

电话:972-517-6908

微信:realty31


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可直接添加SAM为好友,咨询租房管理事宜


Email: 

info@31realty.net

网址:

www.31realty.net

地址:

141 W Spring Creek Parkway, #431, Plano TX 75023

 (大华超市99 Ranch 左侧2楼)



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