整理一下土地开发过程中牵扯到的各个专业

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-21 AU澳洲土地开发那点事


不知不觉,这个公众号已经开了半年的时间了,累积下来写了57篇文章,有500多个关注老F的朋友们。半年来自己的收获也很大,写东西以及和大家交流的同时自己也学到了很多。


老F发现,除了少数有经验的开发商,很多朋友都对于土地开发中牵扯到的专业,和这些专业相关的责任很混淆。所以这次推送就扫个盲,帮助各位看官把各个专业的责任分清楚。


开发商(Developer)


澳洲并没有开发商的资质要求,开发商本身也来自各行各业。一般来讲,中小型开发商同时兼具项目管理业务,大型开发商则是更侧重观察整体市场导向来决定投资方向。


通常来说,开发商需要做的是慧眼找项目、花钱投资和找靠谱的团队来实现这个项目。


虽说表面看开发商似乎并不需要什么严格的资质,但是要想做一个开发商,下面四项中还是至少要占一项(有地、有钱、有客户或者有专业知识)。能占到两项据说就比较容易成功了。

 


 

下面老F列一下在土地开发过程中,和开发商沟通最频繁的专业:


规划师(TownPlanner)


其实规划师是一个很独特的专业。老F最开始工作的几年感觉很难和别人解释我这个专业到底是做什么的。现在想想,其实最大的区别就是很多专业专业知识本身要求深度,可是规划这个专业专业知识本身并不高深莫测,难的是如何有高度和有深度的运用专业知识的同时,还要有宽度和广度的具备跨专业的知识面。所以,初级的规划师可能算是“specialist”,因为只是熟悉相关的规划流程和条款。而高级的规划师则更多应该是 generalist,才能知道一个项目如何在现有的条条框框里运作的最好。

 

那有看官肯定会问,规划师到底如何有高度和有深度的运用专业知识呢?这个老F在早期的推送里其实有带到过,Planner 这个职业需要对项目的把控能力。这种事儿不好具体化。根据经验和实际项目来看的话,级别高低取决于 Planner 自身在身经百战后的修炼程度,比如:对规划条例的理解程度,对问题的处理能力,对进度的把控能力,谈判沟通能力以及全局观统筹能力等方方面面。。。


另一方面,之所以要求有宽度和广度的具备跨专业的知识面,是因为规划师是前期的项目协调员(Project Coordinator)。在项目进行的过程中,要明白下述所有专业牵扯的重要问题,并且能够有的放矢的进行沟通。拿到各个专业的报告后,能看懂、归纳出重要部分,然后进行批判性总结。所以规划师要在项目进行的过程中协调各个专业的相关问题,同时熟悉政府部门相关的规划要求和流程。


一个项目的前期其实需要的不是项目管理,而是项目协调员来保证项目能顺利的进行下去。所以在项目前期,规划师基本上是沟通开发商、政府部门、被项目影响民众和各个专业之间的桥梁



 

建筑师(Architect)/ 建筑设计师(Building Designer)


很多朋友就算盖一两层的民宅也要找 Architect,虽然没什么问题,但是如果也没什么特殊要求的话,有些高射炮打苍蝇的感觉。其实低层或者中低层建筑完全可以找有资质的 Building Designer 。当然了,都是个人选择。


在悉尼和猫本,建筑师的地位是非常高的,简单一些的项目建筑师也可以客串规划师的任务。但是需要大家注意的是,建筑师的任务可不仅仅是画张图就完了。建筑师对一个设计项目可是要从头管到尾的。老F还特地查了一下。英国的 RIBA 和维州的 ARBV 都对注册建筑师的工作范围有明确描述(新州昆州和其它地方的暂时没有找到。。。希望大家补充)。


主要来说,以下几个方面是一定要有的:


  • 搞明白客户需要什么,选址和评估这个选址对设计的影响。

  • 项目设计,包括细节图、用料、配件和工程预算。

  • 负责提供建筑审批的所需材料。

  • 建筑审批下来以后,负责准备招标材料,和进行招投标流程。

  • 和客户分析对比标书,选择合适的施工团队。

  • 虽然建筑师本身不负责管理建筑施工的细节,但是下面这些是要做的:

    • 确定施工是跟着设计进行的。

    • 对图纸进行需要的修改。

    • 解释施工团队对图纸存在的疑问。

    • 跟进施工进度的每个阶段,直到完工。

  • 项目完工后对建筑进行检查,对建筑的设计和使用进行评估。


建筑师的费用没有具体规定。不过从计算花销的角度来说,前期设计算施工费用 1.5% - 3%;审批材料和招投标等费用算施工费用的 2% - 4%;后期施工督查和管理算施工费用的 1.5% - 5%。



建筑施工人员(Builder)


不管是不是开发商,Builder 可能是大家最熟悉的,又爱又恨的一个职业了。


在华人圈子里,想找个靠谱的 Builder 好像真的很难。一般买地盖一套或者两套房子的这种项目,Builder 也可以客串规划师和建筑师的工作。所以也是个非常重要也是紧缺的专业。


从资金方面来说,建筑是投资的大头。所以如果有条件的话,和 Builder 的沟通应该是越早越好,保证后期的省钱和顺利。


和建筑师不同的是,建筑师对自己的设计负责,而 Builder 是对这个建筑的具体施工负责。老F之前写过一篇文章《在澳洲盖房子-和建筑商斗智斗勇不能不知道的那些事》中也提到了土地勘测、报价、分包商和付款等问题。有兴趣的朋友可以点开看看。


选择靠谱的建筑商尤其重要。个人感觉还是应该多要几个报价来对比,然后分别和这些建筑商聊聊,看看他们对这个项目有没有兴趣。有些朋友愿意做 Owner Builder 的,虽然累一点,有很大挑战,但是做的好的话,理论上可以省下约1/4的钱,想想看来,把这个当成个全职工作,辛苦个一段时间,短则三五个月,长则一年半载,省个10万来刀也是蛮划算的。不过想自己折腾这些的朋友,重点是要把以下几点控制好:


  • 分包商:把牵扯到的分包商都列出来,一个个的要报价、对比、面谈然后签合同。

  • 材料:购买施工图里列出来的所有需要的材料。确定价格和交货时间。

  • 时间和项目进程:把施工顺序搞明白,项目进度表弄好。


其实要让一个项目顺利的进行下去,规划统筹是非常重要的,分包商要在正确的时间来施工现场做正确的事情,而各种施工材料运到了地点,就基本上很快能用。如果时间搞错了,要不就耽误工期,要不就放着占地方,也容易挡路,碍事。


不管是自己盖房还是请 Builder 来盖,有条件的朋友都可以选择请个项目管理(最好是有Builder Licence 的)来帮忙,注意这个项目管理最好和用的 Builder 不是同一个人,否则会有利益冲突。

 


工程师(Engineer)


一般的建筑设计来说,工程师和建筑师是紧密合作的。比如做结构、土木、暖通、给排水、电、地质和工艺等的工程师。当然了,老F说的这也是高层、工业或者商业建筑。一般的民居其实没有那么复杂。


如果不牵扯建筑,只是土地分割类开发的话,土木工程师是最重要的,而且工程设计必须要有有资质的土木工程师签字才算数。大概来讲,土木工程师有以下这些工作:


  • 根据地形进行项目设计

  • 确定基础设施的大小和布置

  • 道路是否需要拓宽

  • 雨水和污水排放设计

  • 给水管道设计



 

由于篇幅关系,就只详细介绍上面这些专业啦。其实专业本身无所谓高低先后,上面列的这些也是直接和开发商有紧密沟通的专业。这些专业之间的差距也是蛮大的。比如Builder 在一个时间段可能只做一两个项目,四五个项目就会忙到不行。可是规划师同时可能负责十几个,甚至几十个项目。


下面这些专业同样和土地开发项目有着千丝万缕的关系:


  • 律师(Solicitor)

  • 会计师(Accountant)

  • 房地产中介(Real Estate Agent)

  • 市场分析师(Market Analyst)

  • 评估师(Valuer)

  • 工料测量师(Quantity Surveyor)

  • 项目管理(Project Manager)

  • 施工经理(Construction Manager)

  • 测绘师(Surveyor)

  • 园林设计师(Landscape Architect)

  • 环境顾问(Environmental Consultant)

  • 设施经理(Facilities Manager)

  • 室内设计(Interior Design)


可能看看这些专业,大家反而会感觉更熟悉一些。不过由于篇幅关系,这些专业就不在文章里详细解释了。当然了,这些专业只是老F自己目前能想到的,难免挂一漏万,希望各位看官可以补充,也欢迎给老F留言讨论。


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