美加双边经纪怎么做?ANN SHEN 专业服务跨国界

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-18 加拿大地产周刊



Ann Shen从2003年开始做地产经纪,从业经验已超过10年。美国爆发金融危机之后,在2011年逐渐有复苏迹象,Ann Shen在那时判断这是入市的好时机,同年在美国取得了经纪牌照,带领了一批温哥华的客人跨边界去美国买房,“那真是一批成功的投资,单凭汇率就已经赚了35%,而且现在房价还在上涨。”



国情不同容易走入误区


在温哥华,熟悉美国、加拿大两边市场的经纪非常少。因为做双边经纪的前提是拿到两国的身份,然后要取得两国的经纪牌照。Ann Shen笑称,“两边的牌照每5年要各renew一次,这边考完,又要去那边考,感觉一直在上课。”



姓名:Ann Shen

学历:硕士

入行时间:2003年

地产公司:加拿大Interlink Realty(利丰地产)、美国RSVP Real Estate

擅长销售的房屋类型:独立屋、公寓及美国物业

“美加双边经纪”


两国经纪都很喜欢和Ann Shen打交道,毕竟温哥华经纪有时候做不了跨境服务,需要找Ann Shen帮忙,美国经纪也非常看重温哥华的华人客户。


美国在2007年经历了金融危机,经济一度跌到谷底,经过多年的调整,西雅图、旧金山、洛杉矶和纽约这些大城市很快就回温了。Ann Shen拿旧金山好区跟温哥华好区相比,表示两地房价已经非常接近,纽约的房价已经超过金融危机前的价格,但剩下很多内陆小城市还在整理阶段。


Ann Shen特别提醒温哥华投资者,在美国买房不要迷信大城市一定是最好的。“大城市房价一定比较贵,如果资金不充裕,投资者只能买到大城市中比较差的区。而在美国,房屋位于不好的社区是一件很严重的事情,因为这些区的犯罪率高,后期非常难转手。美国城市不像温哥华,不好的区也有可能变成好区。大温比较典型的就是Whalley社区,以前无人问津,但现在变得非常抢手。究其原因,温哥华城市规模还是比较小。温哥华从温东、西温、本拿比、新西敏到素里、兰里,整个城市加起来可能都没有西雅图大。而西雅图一扩充出去,外围就很大了,如果计划在西雅图买房,一定要做一些功课,否则房子很可能位于不好的社区。”



投资要看时机 看好美国边境城市


观察加拿大、美国房地产市场几十年来的数据,Ann Shen总结了其中的周期性:“市场大约是十年一变,当房价冲最高的时候,就会往下调。跌了一段时间刚开始回升的时候就是最佳的投资时机。目前美国各大城市都还在稳步上涨。”


Ann Shen很看好美国边境城市,因为这些城市距离温哥华比较近,只有半个小时到一个小时的车程。出租、维修、收租都交给管理公司,管理成本低、回报稳定。购买独立屋再出租的典型案例是2013年22万左右买进的房子,现在每月收租可达1400美元;26万的房子,每月可租到1700美元;30万买进,可租到2000美元。


另一种方式是持有1到3英亩的活动屋营地(mobile home park),以38万美元买进,租金可收到2000美元左右,后再通过土地细分(subdivide),出租5个活动屋(mobile home)的地块,每月租金可达4000美元。Ann Shen表示投资这种活动屋地块的好处在于管理成本非常低。一般房东需要负责房子的维修,而活动屋本身由租客自行购买,维修也由租客负责,投资者只是提供了一个地块,角色更接近于“地主”。而且美国国情和加拿大不同,美国租客比例较高。目前Ann Shen没有一个客户手上持有空屋,租客相当稳定。



了解土地用途的更改 升值空间大


除了看大趋势,投资者还要精通土地用途的更改(rezoning),以赢得更大的升值空间。Ann Shen举了一个加拿大的例子,大多数华人移民北美之后,最先想到的就是置业,但有一些人凭着国内的经验,误以为在农地上也能建房子。他们不了解在加拿大每块土地都有严格的规划,例如永久农地是绝对不会变更土地用途的,因为要更改这种农地的用途要经过市政府、省政府和联邦政府三级政府的审批。


“一般可以变更用途的土地都是市政府有审批权的土地。在土地用途之外,投资者还要看那块地是否为湿地、是否淹水,因为以上土地条件并不适合建房子。”Ann Shen表示,这类信息都非常透明,在市府的网站上就可以查到,但判断一块土地今后能否被更改土地用途以及后期递交申请文件的时候,都需要有经验的经纪把把关。


活动屋(mobile home)

活动屋的正式名称是“工厂制造的房子”(manufactured home),活动屋在工厂中制作完成,再拖到工地上安装。活动屋在美国比较常见,一般只能被放在特定社区中(Mobile Home Park)。投资者可买下将近1英亩可设立活动屋的地块,再将地块分租给租客。现在活动屋的房型越来越漂亮,从一截式(single wide)700平方英尺的货柜大小发展为两截式及三截式,结构、设计都有很多变化,人走进去根本分辨不出和独立屋有什么差别。






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